Obras e serviços em condomínios: pode ou não pode?

Obras e serviços em condomínios: pode ou não pode?

Cumprindo as medidas de isolamento social desde março, muitos condomínios ainda seguem a recomendação de evitar a aglomeração de pessoas nas áreas comuns dos edifícios. Mas e as obras e serviços que foram suspensos, como ficam? Sabemos que um prédio exige manutenção, obras de melhoria e reparos periódicos, além da limpeza de jardins, caixa d’água, desratização e desinsetização‎.

Neste momento, os especialistas indicam que o ideal é planejar, criar um cronograma de obras para médio prazo e adiar reformas não essenciais ao funcionamento do prédio. Para ajudar na definição do que deve ou não ser feito, o advogado Alberto Luís Calgaro lembra que os síndicos podem usar o conceito de obras necessárias, úteis ou voluptuárias, previsto no art. 96 do Código Civil. Pensamento que ele também indica para as manutenções nos apartamentos, que devem sempre prezar pela segurança, sossego e saúde de todos os moradores.

“Logicamente, uma obra necessária e urgente, como o rompimento de uma tubulação de água no interior de uma unidade, não deve ser proibida. A demora no reparo pode agravar ainda mais o problema. Já uma obra útil, como a reforma no quarto do bebê que está prestes a nascer ou a pintura da unidade, deve ser avaliada pelo síndico se comprovada a relevância. E as obras voluptuárias, de mero embelezamento e deleite, em regra, não devem ser permitidas neste momento”, explica Calgaro. Caso haja abuso por parte de uma unidade, ele reforça que a obra pode ser impedida pelo síndico, ou por qualquer vizinho na Justiça.

Além disso, o advogado especialista em direito condominial, Gustavo Camacho, destaca a importância dos gestores terem a legislação estadual e municipal vigente na pandemia como um norte. “Estamos em um momento de muitas mudanças no modo de fazer as coisas e a cada momento as regras podem mudar. Atualmente é possível sim que sejam realizadas obras nas dependências de qualquer edifício, desde que sejam cumpridas as determinações da Portaria n. 214, da Secretaria de Estado da Saúde, bem como a NBR 16.280 e a nota técnica 032. Sem esquecer é claro de conferir se há algum decreto municipal, que poderá impor regras mais restritivas”, avalia. 

E como dica para evitar problemas futuros, Calgaro e Camacho recomendam que os síndicos ao analisarem situações específicas compartilhem a tomada de decisões com o Conselho. E, em casos mais delicados, até com a assembleia geral, tornando a decisão mais impessoal e segura. Vale lembrar que o gestor pode ser responsabilizado em caso de ação ou omissão voluntária que venha a causar danos aos condôminos, como um surto de contaminação no prédio, comprovadamente originado de funcionários de uma obra ilegalmente realizada.

Os desafios

Nos edifícios administrados pela síndica profissional Samara Lobo Cidade a recomendação é ter cautela. “Com a flexibilização de algumas atividades, as obras estão voltando aos poucos. E como medida de segurança as portarias físicas estão orientadas a só liberar a entrada dos prestadores de serviço com agendamento, para evitar aglomeração nos elevadores, área de maior exposição dos condôminos”, explica. Além disso, os funcionários dos prédios são orientados a limpar as áreas três vezes ao dia e a gestora está cobrando todos os documentos de ART, projetos e lista de funcionários das empresas que irão prestar o serviço. Só após a entrega de toda a documentação é que o trabalho está sendo liberado.

A advogada Dirlei Magro, que há 25 anos comanda uma administradora em Florianópolis, também acredita que apenas os serviços urgentes e de manutenção necessária não podem ser adiados. “Os cuidados essenciais para o funcionamento normal da edificação não devem ser proibidos. E entre eles podemos citar a dedetização, manutenção elétrica e hidráulica, dos elevadores e das bombas d’água, além dos obrigatórios como a manutenção de extintores, que deve ser feita anualmente, e a limpeza da caixa d'água, a cada seis meses se não houver filtro”, explica.

Para ela, ao permitir a retomada da construção civil, o poder público criou um impasse aos síndicos que se deparam com a liberação das obras e o dever de manter o distanciamento. Nos condomínios que atende, Dirlei relata que teve problema com serviços e mudanças que já estavam agendados ou em andamento. “Ao mesmo tempo em que temos moradores comprometidos e cumprindo todas as determinações de segurança, também existem aqueles que estão utilizando a quarentena como período de férias e tempo de reformas”, comenta Dirlei.

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Enquete

Para conter a pandemia do Covid-19 quais medidas estão sendo mais difíceis de serem adotadas no condomínio?

Controlar obras em unidades - 12.9%
Utilização de máscara por moradores - 26.4%
Informar condômino infectado - 7.9%
Aplicar as normas de silêncio - 15%
Controlar o uso de áreas comuns - 14.3%
Realização de assembleias - 20.7%
Locação de temporada - 2.9%
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