O endividamento faz parte da realidade de milhões de brasileiros. Dificuldades financeiras, perda de renda, desemprego e falhas no planejamento doméstico são fatores que frequentemente levam à inadimplência. Mas, quando os débitos deixam de ser pagos, além das consequências imediatas, como juros e restrições de crédito, surge a dúvida se essas dívidas podem “caducar”.

A prescrição é um instituto previsto na legislação brasileira e estabelece prazos diferentes conforme a natureza do débito. Em termos jurídicos, ela não apaga a dívida, mas limita o direito de cobrança coercitiva após determinado período. Ou seja, o valor continua existindo, porém o credor perde a possibilidade de exigir judicialmente o pagamento quando o prazo legal é ultrapassado.

Esse debate, comum em relações bancárias e comerciais, também alcança a vida em condomínio. Mas, afinal, a inadimplência da taxa condominial, fundamental para custear despesas como água, energia das áreas comuns, salários de funcionários e manutenção predial, integra o rol de obrigações sujeitas à prescrição?

Para o advogado Zulmar Koerich, especialista em questões condominiais, a resposta é objetiva: sim, integra, e o prazo para essa cobrança é de cinco anos, contados a partir do dia seguinte ao vencimento de cada parcela. O entendimento foi consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), uniformizando a interpretação nacional.

“A prescrição é analisada individualmente em relação a cada cota. Passado esse prazo, extingue-se a pretensão de cobrança, não o débito em si. Dessa forma, não é possível ajuizar ação, promover protesto, negativar o nome do devedor ou praticar qualquer ato ativo de exigência coercitiva”, pontua Zulmar.

Se do ponto de vista jurídico a regra é clara, na rotina dos condomínios o cenário costuma ser mais turbulento. Para o especialista em cobrança garantida Márcio Koerich, diretor da Pontual Cobranças, a inadimplência, e até mesmo a impontualidade, gera um efeito dominó imediato. “O problema não é apenas o não pagamento, mas o atraso recorrente. Isso desencaixa as contas, gera multas e juros e compromete o fluxo de caixa”, observa. Na prática, quando um morador deixa de pagar, quem arca com a diferença são os demais condôminos. O resultado é aumento de custo e desgaste coletivo.

Esse impacto financeiro reforça a responsabilidade do síndico. Segundo Zulmar, o Código Civil impõe ao gestor o dever de cobrar as contribuições e zelar pelo patrimônio comum. “Se, por omissão, o síndico deixa a dívida prescrever, pode haver responsabilização civil”, alerta. A adoção de notificações formais, registro da inadimplência, protesto antes do prazo prescricional e ajuizamento tempestivo da execução são medidas que demonstram a atuação proativa e preservam a responsabilidade do gestor.

Márcio concorda que a inércia agrava o problema. “Quando o condomínio demora a agir, a dívida vira uma bola de neve. Quanto mais tempo passa, maior a dificuldade de negociação e recuperação”, afirma. Por isso, ele defende a profissionalização da cobrança como forma de preservar o caixa e evitar a prescrição.

Nesse ponto, surge o debate sobre a contratação de empresas de cobrança garantida. Para Zulmar, sob a ótica jurídica, trata-se de uma prática legítima de gestão e mitigação de riscos, especialmente quando a inadimplência compromete o fluxo financeiro. “A medida deve ser analisada quanto ao custo, à previsão na convenção e à deliberação assemblear, garantindo transparência”, pondera.

Já Márcio enfatiza o ganho operacional, pois mesmo que o condômino não pague em dia, o condomínio recebe, garantindo previsibilidade orçamentária. “Com recursos em caixa, o síndico pode focar a administração, a manutenção e a harmonia interna. Além disso, a empresa tem interesse direto em evitar a prescrição, promovendo cobrança humanizada e, se necessário, adotando as medidas judiciais dentro do prazo de cinco anos”, explica.

Apesar das alternativas de gestão, o peso jurídico da dívida condominial permanece. Zulmar lembra que se trata de obrigação vinculada ao imóvel, podendo inclusive levar à penhora e ao leilão, ainda que seja o único bem imóvel da família, hipótese expressamente prevista em lei. Além disso, mesmo prescrita, a existência do débito pode impedir a emissão de certidão de quitação e restringir o direito de voto em assembleia.