Nos condomínios, onde regras convivem com práticas diárias nem sempre previstas na convenção, o tempo ganha força jurídica.

É nesse espaço, tão marcado pela rotina e pela convivência constante, que surgem com frequência os institutos da supressio e da surrectio, mecanismos que protegem a confiança legítima e que têm sido cada vez mais acionados em disputas entre moradores e administração.

Para o advogado Leonardo Floriani Thives, especialista em Direito Imobiliário e Governança Condominial, esses institutos são “duas faces da mesma moeda”, pois revelam o impacto da passagem do tempo sobre o exercício de direitos. “A supressio ocorre quando o condomínio deixa de agir durante um período tão longo que gera no condômino a convicção de que aquela cobrança ou proibição não existe mais. Já a surrectio é o movimento contrário: quando uma tolerância constante cria no morador um direito que antes não estava formalizado”, explica.

Thives destaca que o ambiente condominial é especialmente fértil para esse tipo de distorção, justamente porque as práticas se repetem diariamente. “O cotidiano comunica. Quando o síndico, a administradora ou o próprio condomínio mantém uma postura estável ao longo dos anos, aquilo se transforma em norma de fato, mesmo sem alteração documental”, afirma.

Essa análise é complementada pelo advogado Fernando Willrich, especialista em questões condominiais e vice-presidente da BRCondos, que reforça que muitas situações problemáticas poderiam ser evitadas com ações simples. Ele cita exemplos clássicos, como obras antigas nunca contestadas, vagas de garagem utilizadas de maneira diferente do previsto na convenção ou áreas comuns ocupadas por um mesmo morador por anos sem oposição. “A partir do momento em que o condomínio deixa de agir, ele comunica permissão. E quando tenta mudar repentinamente esbarra na confiança que ele próprio gerou”, observa.

Willrich lembra que síndicos frequentemente herdam gestões marcadas por omissões. “É comum que, ao tentar ‘colocar a casa em ordem’, o novo gestor enfrente resistência, pois a prática tolerada por décadas criou verdadeira expectativa de direito. A supressio e a surrectio existem justamente para estabilizar essa relação e impedir que o condomínio contrarie sua própria história”, pondera.

Os especialistas convergem em um ponto central: a coerência temporal importa tanto quanto a norma escrita. Para Thives, “o condomínio precisa entender que seu silêncio produz efeitos jurídicos”. Já Willrich acrescenta que “gestão não é apenas cumprir regras, mas garantir previsibilidade. O morador precisa confiar que a postura do condomínio será estável”.

Para evitar distorções, ambos recomendam três frentes: comunicação clara e contínua; registro formal de decisões e tolerâncias; e revisão periódica da convenção e do regimento. “Condomínios mudam, pessoas mudam, e a norma precisa acompanhar a realidade. O pior cenário é deixar que o hábito substitua o documento por omissão”, alerta Thives.

A voz do Judiciário

A aplicação desses institutos tem crescido no Judiciário brasileiro. Um caso recente, julgado pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina em junho de 2025, ilustra bem isso. Trata-se de uma controvérsia envolvendo a cobrança de taxas de condomínio sobre vagas de garagem que, por mais de 50 anos, seguiram critério estável de rateio. Sem aviso prévio, o condomínio mudou a forma de cálculo, multiplicando o valor devido.

O Tribunal reconheceu ali uma típica situação de supressio e rechaçou a alteração abrupta, afirmando que cinco décadas de prática constante criaram legítima expectativa no condômino. Também reconheceu a surrectio, na medida em que a prática reiterada reforçou o direito de manter o critério original.

Vale lembrar, pois há muita confusão entre as definições, que os institutos nada têm a ver com usucapião. Enquanto este trata da aquisição de propriedade pela posse prolongada, os outros dois lidam com comportamento, expectativa e boa-fé.

Leia ainda:
Usucapião de área comum de condomínio edilício

Fornecedores
Encontre e cote serviços para o seu condomínio