Uma importante vitória para os síndicos profissionais de Santa Catarina foi conquistada recentemente pela Associação dos Síndicos de Balneário Camboriú (ASBALC).

A 3ª Vara Federal de Itajaí concedeu uma liminar que impede o Conselho Regional de Administração de Santa Catarina (CRA/SC) de exigir a inscrição e o pagamento de anuidade dos síndicos, conforme previa a Resolução n. 664/2025 do Conselho Federal de Administração (CFA).

O juiz responsável pelo caso acolheu o pedido, destacando que a imposição do registro extrapola os limites legais, fere o princípio da legalidade e o direito ao livre exercício profissional garantido pela Constituição Federal. A decisão reforça que a administração de condomínios não é exclusividade dos profissionais da área de Administração e que as normas do CFA não podem restringir o exercício da função de síndico.

Segundo avaliação da advogada Fabiane Pamplona, síndica profissional e diretora jurídica da ASBALC, a decisão representa um marco para a categoria, pois é a primeira no País contra a Resolução Normativa n. 664/2025 do CFA.

“Ela preserva a autonomia dos síndicos e assegura que não sejam criadas obrigações sem amparo legal. Trata-se de uma vitória coletiva, que protege o livre exercício da sindicatura e serve de referência nacional para impedir exigências ilegítimas de conselhos profissionais”, explica.

A advogada pontua ainda que a liminar impede que o CRA/SC fiscalize, autue ou cobre qualquer tipo de taxa, multa ou anuidade relacionada ao registro dos síndicos. “A liminar elimina o risco imediato de multas, autuações e bloqueios por falta de registro no Conselho, garantindo que síndicos e empresas de sindicatura possam exercer suas funções com respaldo legal. A Justiça reafirmou que a sindicatura não é atividade privativa de administradores, o que evita interpretações divergentes e confere estabilidade às relações contratuais entre síndicos e condomínios”, afirma Fabiane.

Interpretação rebatida pelo presidente do CRA/SC, João Luiz Merini Moser, que defende que a Resolução CFA n. 664/2025 se trata de um ato normativo legítimo, com fundamento no art. 7º da Lei n. 4.769/1965, a qual autoriza o Conselho Federal a expedir resoluções com força normativa para orientar e disciplinar o exercício da profissão, assegurando fiscalização adequada e proteção do interesse público.

Ele reforça que a resolução não cria uma nova profissão, apenas detalha aspectos técnicos e operacionais já previstos em lei. “Entendemos que a atividade de administração de condomínios, quando exercida de forma profissional e remunerada, envolve atos típicos da ciência da administração e, por essa razão, deve estar sujeita à fiscalização dos Conselhos Regionais”, explica Moser.

Por se tratar de uma liminar, de caráter provisório, o CRA/SC está avaliando os meios legais cabíveis para apresentar seus argumentos e demonstrar a relevância da atuação profissional na administração de condomínios.

Motivação e impactos no setor

A presidente da ASBALC, Sônia Novaes Estácio, explica que a principal motivação para a ação judicial foi a pressão sofrida pelos síndicos em Balneário Camboriú, especialmente os profissionais. Segundo seu relato, muitos síndicos estavam sendo notificados, ameaçados com multas, inscrição na dívida ativa e até ações judiciais. Essa situação gerou uma grande instabilidade jurídica e insegurança em todo o setor condominial, por isso a entidade entendeu que precisava agir institucionalmente para proteger os direitos dos síndicos.

“No curto prazo, a decisão traz alívio e segurança para os síndicos de todo o estado. Ela impede que o Conselho continue exigindo registros ou aplicando sanções, o que elimina um ônus financeiro indevido e desnecessário. Já no longo prazo, acreditamos que essa conquista reforça o entendimento jurídico de que a sindicatura é uma atividade autônoma, independente e que deve ser respeitada como tal”, avalia Sônia.

A síndica Eliana Eidelwein, que atua no segmento desde 2018, relata seu alívio com a decisão judicial: “Recebi essa notícia aliviada, pois é mais uma tarefa difícil para lidar. Além das questões inerentes à atividade de síndica profissional, ter que resolver essa questão junto ao CRA/SC demandou um esforço que não estava previsto nas minhas atividades. Essa decisão traz uma certa tranquilidade para os colegas que desejam empreender na área da sindicatura”, comenta.

Sentimento compartilhado pela síndica Leticia Duarte, com mais de 15 anos de experiência na área condominial, que relata ter conhecimento sobre a questão antes da decisão judicial. “Eu já havia lido sobre essa questão e colegas síndicos próximos já haviam sido notificados. Sabia que em algum momento eu também poderia ser e não me assustei quando aconteceu. Mas fiquei triste com a situação e logo busquei uma assessoria jurídica para me auxiliar nos primeiros passos”. Ela reforça que seu condomínio não havia recebido notificações do Conselho antes da normativa homologada neste ano.

O significado da decisão para o exercício da função

De acordo com Leticia, a exigência do registro imposta pelo CRA/SC representa uma incoerência. “A sindicatura é regida pelo Código Civil e não há distinção entre o síndico que atua profissionalmente e o síndico orgânico, pois as responsabilidades são as mesmas. Então, não há razão para que um precise de registro no conselho e o outro não”, pondera. Ela destaca ainda que a liminar obtida representa uma segurança, pois associações engajadas estão protegendo os síndicos, que muitas vezes são responsabilizados sem a devida proteção.

A síndica também comenta os impactos financeiros da obrigatoriedade do registro no Conselho, que, embora não fossem elevados, não apresentavam contrapartida ou garantia clara. “Se esse registro fosse um investimento que desse segurança aos síndicos, seria justificável, mas isso não foi demonstrado”, pontua. Além disso, ela acrescenta que a exigência do CRA/SC criava barreiras contratuais e insegurança para síndicos e condomínios, além de custos indevidos e riscos de litígios judiciais e autuações administrativas.

Preocupação complementada por Eliana, que explica que a obrigatoriedade do registro implicaria a necessidade de contratar um administrador e recolher a anuidade ao CRA/SC, o que não condiz com a natureza do condomínio, que, apesar de ter CNPJ, não é uma empresa. “O síndico desempenha múltiplas funções e não necessita de um gestor registrado para exercer sua função”, afirma.

Argumentação contestada pelo presidente do Conselho, que destaca os riscos de se permitir o exercício da função de síndico sem regulamentação ou registro. “A administração condominial envolve gestão financeira, planejamento orçamentário, manutenção predial, controle de contratos, segurança, aquisição de insumos e mediação de conflitos. A ausência de profissionais qualificados pode acarretar prejuízos, como deterioração da estrutura física, má aplicação de recursos e passivos trabalhistas”, avalia. Moser complementa que a exigência de registro garante que a atividade seja exercida de acordo com os princípios éticos e técnicos da profissão de administrador.

Referência para o país

A ASBALC acredita que o precedente pode inspirar outras entidades pelo país. “Essa liminar representa um importante precedente judicial que pode ser utilizado por entidades de síndicos em outros estados que estejam enfrentando a mesma situação. Esperamos que a decisão sirva de inspiração e, mais do que isso, de referência jurídica para que outras associações também possam proteger seus associados e garantir o respeito ao livre exercício da atividade de sindicatura”, afirma Sônia.

Quanto aos próximos passos, a Associação planeja atuar também em frentes legislativas e institucionais. “Além de defender os interesses da categoria no Judiciário, também estamos atentos às movimentações legislativas que possam afetar os síndicos e os condomínios”, pontua Sônia. Ela acredita que a regulamentação adequada da atividade de síndico profissional deve partir do Congresso Nacional, com diálogo entre o setor, especialistas e representantes da sociedade civil.

Já o CRA/SC garante que seguirá atuando com responsabilidade institucional, promovendo o diálogo com os diversos segmentos da sociedade e defendendo a legalidade e a ética no exercício da profissão. “Nosso compromisso é com a valorização da profissão de administrador, com a proteção da sociedade e com a garantia de que atividades técnicas de gestão patrimonial, financeira, de pessoas e de processos sejam desempenhadas por profissionais devidamente habilitados, resguardando os interesses de condôminos e da coletividade”, afirma.