O Código Civil (CC) rege e determina as leis que englobam o universo condominial, tendo sido publicado em 2003, por meio da Lei n. 10.406.

De lá para cá, a necessidade de atualizar o Código vem sendo discutida e, agora, tramitam no Congresso Nacional algumas propostas de mudanças. No que tange os condomínios edilícios, são 29 artigos dentro do CC que regulamentam a função dos síndicos, assembleias, direitos, deveres e outros pontos, os quais podem ser atualizados até a aprovação final no Senado Federal.

Entre o art. 1.331 e o art. 1.358, estão englobadas as normas que determinam as regras e leis voltadas diretamente aos condomínios edilícios. O advogado André Luiz Junqueira, especializado em Direito Imobiliário e sócio do escritório Coelho, Junqueira e Roque Advogados, avalia a necessidade de atualização do Código Civil e cita exemplos.

“Diversos pontos têm espaço para revisão. Para citar alguns, a parte de representação em assembleia e o uso de procurações em assembleia apresentam redações um pouco dúbias. A questão da proibição de locações de curta temporada também pode gerar muita discussão. No entanto, o ponto que não só provavelmente será alterado, mas que deve ser alterado, é um parágrafo específico que determina que convenções não registradas não seriam válidas, ou seja, não seriam obrigatórias para novos moradores e novos proprietários. Essa alteração, dentre todas as propostas, é completamente inadequada. Isso porque garantiria que qualquer adquirente não precisaria cumprir as regras daquela coletividade”, exemplifica.

Advogado especialista em Direito Imobiliário, professor e coordenador do curso de pós-graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP/SP e vice-presidente da Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON), Márcio Spimpolo destaca pontos em que o Código Civil deve sofrer alteração:

“A legislação acaba ficando para trás dos fatos e depois tem a necessidade de se adequar. Em relação ao que diz o art. 1.337, sobre morador antissocial, não há previsão para exclusão ou expulsão dele do condomínio. No Brasil, temos o direito de propriedade muito latente. O art. 5º da Constituição Federal fala sobre o direito à propriedade. Um conflito hoje no Judiciário é sobre os condomínios que pedem a exclusão de condômino que é antissocial no sentido extremo da palavra, que não consegue conviver em sociedade com outros, mas esbarra no direito de propriedade. Essa é uma questão que merece uma alteração no Código Civil, para os casos em que o condômino extrapolar os limites da convivência dentro do condomínio. Assim, uma das alterações propostas, que ainda não se tornou um Projeto de Lei, é sobre a questão do condômino antissocial”, relata.

O advogado André Luiz Junqueira, que atua com suporte jurídico para aproximadamente 10% de todos os condomínios do Rio de Janeiro, ainda reforça que as alterações no Código Civil se mostram cada vez mais necessárias.

“Esse dispositivo (registro do condomínio) vai totalmente contra a jurisprudência e a legislação vigente. Cito, por exemplo, a Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça, que já vigora há quase 30 anos, e também o próprio artigo 1.333 do Código Civil. É claro que uma alteração legislativa pode modificar a lei, mas não há justificativa para isso. Não faz sentido permitir que um novo adquirente fique imune às regras da coletividade apenas porque a convenção não está registrada no cartório de Registro de Imóveis. Portanto, reforço: não só acredito que essa redação será mudada, como considero essencial que seja alterada”.

Quando será alterado o Código Civil?

O prazo para que o Código Civil sofra alterações não é preciso, pois ainda tramita no Congresso Nacional. Em conversa com o advogado Flávio Tartuce, relator-geral da comissão que elaborou o anteprojeto de reforma do Código, Márcio Spimpolo, que também apresenta o Condomínio Legal, na Rádio CBN Ribeirão, e o programa Condomínio Pelo Mundo, veiculado na TV Travel Box Brazil, afirma que o relator do CC informa que é preciso aguardar os ritos legais para aprovação dos Projetos de Lei.

“A gente espera saber quando começarão a tramitar todas essas mudanças de artigos. Até então, são sugestões de mudanças. Elas ainda terão de se tornar um projeto de lei, que depois deverá ser discutido amplamente nas duas casas (Congresso e Senado). Eu, inclusive, pretendo participar dessa discussão ativamente, inclusive indo ao Congresso Nacional para debater as mudanças, inclusão de outras, mas a gente tem de aguardar a movimentação do Congresso para entender quando é que isso vai ser. A gente tem de lembrar que o Código de 2003 começou a ser feito em 1975. Não se pretende alterá-lo 100%, mas, sim, apenas 50%. Quando começar a tramitar e a gente debater, a expectativa é que deva demorar alguns anos para que isso aconteça”, revela.

Assim como os advogados estão atentos ao que vem sendo discutido, os profissionais da sindicatura também se preocupam com as alterações. De acordo com o advogado André Luiz Junqueira, a legislação atual dos condomínios é insuficiente para o setor condominial.

“A legislação atual para condomínios não é suficiente. Ela deixa muitas lacunas, que não apenas geram dificuldades para os síndicos, como também impedem que o próprio condomínio compreenda a extensão de seus direitos e deveres. E, pior, essa falta de clareza também prejudica a atuação dos advogados especializados em condomínios e dos próprios juízes, que frequentemente se deparam com situações em que há quatro ou cinco interpretações diferentes, gerando uma grave insegurança jurídica”.

Junqueira ainda aponta uma medida revisional de todos os artigos voltados aos condomínios edilícios. Ele redigiu um anteprojeto de lei, com o apoio da Comissão de Direito Urbanístico e Imobiliário e da Comissão de Direito Condominial da OAB-RJ, que falava justamente sobre as mudanças no Código Civil.

“Nossa sugestão foi a revogação completa da primeira parte da Lei n. 4.591/1964, bem como dos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil, para criar uma nova lei especial. Essa nova legislação reuniria os aspectos positivos das leis anteriores, mas com maior harmonia em relação aos entendimentos mais modernos e adequados à nossa realidade.
Portanto, a legislação atual não é boa. E, infelizmente, apesar do excelente trabalho e do esforço enorme da Comissão Especial do Senado, não foi dada a atenção devida ao instituto do condomínio edilício, tanto que essa Comissão se limitou a adequar a legislação à jurisprudência, principalmente do Superior Tribunal de Justiça, sem resolver as grandes lacunas que ainda existem. Deixar que os cidadãos e até os operadores do Direito interpretem situações tão conflitantes dentro do condomínio tem gerado ainda mais disputas. Não é por acaso que as ações judiciais envolvendo relações condominiais têm aumentado cada vez mais, pois os desafios da convivência não encontram amparo nem uma solução legislativa adequada”, destaca.

Os artigos do Código Civil que envolvem condomínios edilícios

Art. 1.331 – Definição do condomínio edilício
Art. 1.332 – Registro do condomínio edilício
Art. 1.333 e art. 1.334 – Convenção do condomínio
Art. 1.335 – Direitos do condômino
Art. 1.336 – Deveres do condômino
Art. 1.336, §1º, e art. 1.337 – Valor de multas e juros por inadimplência
Art. 1.336, §2º – Valor de multas por infrações
Art. 1.337, parágrafo único – Morador antissocial
Art. 1.338 – Aluguel de vagas de garagem
Art. 1.339 e art. 1.340 – Direito do condômino às partes comuns e às de uso exclusivo
Art. 1.341 – Tipos de obras em área comum e quóruns
Art. 1.342 e art. 1.343 – Nova construção em área comum
Art. 1.344 – Construção em cobertura
Art. 1.345 – Responsabilidade de novo proprietário de unidade inadimplente
Art. 1.346 – Seguro obrigatório
Art. 1.347 – Eleição de síndico
Art. 1.348 – Funções e deveres do síndico, representação do condomínio (administradoras, síndicos profissionais etc.)
Art. 1.349 – Destituição do síndico e do conselho
Art. 1.350 – Assembleia ordinária anual obrigatória
Art. 1.350, §1º – Convocação de assembleia por condôminos
Art. 1.351 – Mudança de destinação do condomínio
Art. 1.352 e art. 1.353 – Primeira e segunda convocação
Art. 1.352, parágrafo único – Peso dos votos em assembleia
Art. 1.353, §1º, §2º e §3º – Assembleia em sessão permanente
Art. 1.354 – Todos os moradores devem ser convocados para assembleia
Art. 1.354A – Assembleia digital
Art. 1.355 – Assembleias extraordinárias
Art. 1.356 – Conselho fiscal
Art. 1.357 e art. 1.358 – Extinção do condomínio
Art. 1358-A – Condomínio de lotes