Sancionada este ano pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva, a Lei n. 14.905/2024 já está em vigor e estabelece novas diretrizes para a correção monetária e aplicação de juros em casos de pagamentos atrasados.

Sendo assim, conforme explica a advogada Fernanda Pfeilsticker, especialista em questões condominiais, as novas regras impactam diretamente a gestão financeira dos empreendimentos, especialmente na cobrança dos inadimplentes.

“Esta mudança alterou o Código Civil e, a partir de agora, o cálculo para inadimplentes ficou definido pela atualização monetária pelo IPCA e juros moratórios pela Selic descontada do IPCA. Lembrando que, se o IPCA for maior que a Selic, a taxa será zero”, destaca Fernanda.

A especialista explica que a nova legislação visa proporcionar maior uniformidade e previsibilidade nas relações contratuais e extracontratuais. Dessa forma, será aplicada quando as partes envolvidas em um contrato não tiverem acordado uma taxa específica ou em ações judiciais que determinem indenização por perdas e danos.

Diante disso, a orientação é que os síndicos façam quanto antes a regularização das suas Convenções junto ao seu jurídico para não arriscarem diminuir ainda mais a arrecadação.

“Com a alteração, é possível prever que o condomínio terá prejuízos tanto na cobrança quanto com o aumento da inadimplência. Por isso, a importância do gestor fazer a atualização da Convenção”, ressalta Fernanda. A advogada lembra ainda que as regras do condomínio devem ser atualizadas sempre que for identificado que o texto está em descompasso com a legislação vigente.

Preocupação compartilhada pelo administrador Rodrigo Machado, que em sua análise destaca que a partir de agora não há mais uma regra geral. “As mudanças não favoreceram a gestão condominial, que passou a ter a necessidade de ter todas essas definições em Convenção, para que não se perca em arrecadação. Com as mudanças, a administração agora terá que ficar atento mensalmente à atualização de duas taxas”, explica Machado.

Além disso, a legislação abrange outra situação importante: os atrasos no pagamento de taxas condominiais. Só que nessas situações, Machado lembra que as cobranças seguirão sendo executadas e as consequências seguem ativas. “O proprietário poderá ser punido com a perda do imóvel para garantir o pagamento desse tipo de dívida”, pontua.

Atualização dos regimentos

Essas mudanças são um passo importante para uniformizar procedimentos e garantir maior clareza nos direitos e deveres em diversas relações jurídicas. Segundo os especialistas, dentro da área condominial as normas estão todas amarradas, ou seja, interligadas entre si. Por isso, quando for mexer na Convenção é fundamental revisitar o Regimento Interno. “Os dois documentos precisam estar em harmonia, onde suas redações sejam complementares e não conflitantes”, reforça Fernanda.

Só que, para isso, Machado destaca a importância do envolvimento de todos e da necessidade de contar com profissionais qualificados. “A massa condominial tem que se mobilizar e estar atenta a todas as novidades. Os síndicos devem procurar orientação jurídica de qualidade e não simplesmente incluir de qualquer forma as novas regras. Uma convenção mal escrita pode abrir uma brecha a favor do devedor em juízo”, afirma o administrador.

Aprovação da nova Convenção

Conforme protocolo compartilhado por Machado, o primeiro passo consiste em contratar um bom advogado para fazer a redação da maneira correta. Depois, com um esboço pronto, o indicado é compartilhar o documento com os condôminos e passar o texto por duas revisões. Ou seja, após a entrega da ‘nova Convenção’ os moradores terão um primeiro prazo para que todos se manifestem e façam seus apontamentos.

Depois disso, o síndico deve avaliar todas as sugestões com o advogado e, na sequência, fazer a devolutiva para os condôminos com o texto final para uma segunda revisão. Após esses três momentos, o texto é levado para a assembleia apenas para a aprovação final.