Condomínio pode proibir aluguel de temporada?

Decisão do STJ sobre um caso ocorrido em Porto Alegre poderá servir de base para outros julgamentos sobre locação via aplicativo Decisão do STJ sobre um caso ocorrido em Porto Alegre poderá servir de base para outros julgamentos sobre locação via aplicativo

Sem uma definição concreta, assunto ainda gera muita insegurança jurídica

Um dos assuntos mais polêmicos dentro do segmento condominial está novamente em pauta, após recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em um caso ocorrido em Porto Alegre. Segundo o entendimento da Quarta Turma do Tribunal, por unanimidade, a convenção do empreendimento tem poder de proibir os moradores de locarem seus imóveis por meio do AIRBNB ou qualquer outra plataforma de aluguel de temporada.

Esse foi primeiro caso dessa natureza a chegar ao STJ e a decisão vale somente para o caso específico. Mas, a partir de agora, poderá servir de base para outros julgamentos sobre a mesma questão, como explica o advogado Alberto Calgaro. “O julgamento é um precedente importante para nortear futuras ações do mesmo tipo ou as que já estejam em andamento. No entanto, não se trata de uma jurisprudência e nem se pode afirmar que tal parecer seja definitivo, pois ainda cabe recurso”, reforça.

Tribunais

Esse pensamento também é compartilhado pelo advogado Zulmar Koerich, que credita a grande insegurança jurídica em relação ao tema ao fato de no Brasil se ter uma prática jurídica em que ‘cada cabeça é uma sentença’. “Não podemos dizer que é uma decisão do STJ, mas sim de uma turma do STJ. E isso não vincula outros juízes e tribunais, que poderão decidir de forma diversa. Mas é fato que a situação abriu margem para que aqueles que não tenham um posicionamento consolidado passem a adotá-lo”, avalia.

Vale lembrar que não existe nenhum impedimento à locação de apartamento por temporada, conforme previsto e regulamentado no art. 48 da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991). A discussão sobre o AIRBNB e aplicativos similares reside, justamente, em definir se essa espécie de locação de curto prazo se caracteriza como “locação de temporada”, ou se ela possui caráter de exploração comercial do imóvel.

Tendência catarinense

De acordo com os especialistas, em Santa Catarina o Tribunal de Justiça tem como predisposição defender práticas desse tipo. Ou seja, para a grande maioria dos magistrados catarinenses as locações de curto prazo por aplicativos não desqualificam a finalidade exclusivamente residencial do condomínio, não podendo haver proibição genérica.

No entanto, o advogado Gustavo Camacho lembra que mesmo assim ainda é possível que haja mudança nesse entendimento. Principalmente porque cada magistrado possui liberdade para julgar conforme seu convencimento e cada processo possui suas peculiaridades - seja em virtude da forma como a locação é realizada, seja em razão das previsões existentes na convenção de cada condomínio.

“Mesmo com o precedente gerado, o assunto permanece polêmico e gerador de instabilidades jurídicas. Por isso, acredito que uma maneira de viabilizar tanto a proibição quanto a autorização dessa prática seja via convenção condominial. Com isso, quem definirá se tolerará a locação de unidades por meio de aplicativos de hospedagem será o próprio condomínio”, pontua Camacho.

O especialista destaca ainda que concorda com a decisão do STJ no caso da Capital gaúcha, pois assim como o colegiado, também entende que é possível a extensão dos poderes da convenção de condomínio diante do exercício do direito de propriedade.

Convenção

O mesmo pensamento é compartilhado por Calgaro, que acredita que, independentemente do debate existente, nada impede o condomínio de regulamentar as locações em sua convenção ou regimento interno. E, dessa forma, assegurar a preservação da segurança dos condôminos por meio de boas práticas e normas previamente estabelecidas e conhecidas por todos.

Fato que também faz parte dos argumentos de Koerich, sendo que ele defende a importância da convenção do condomínio como uma lei interna, que manifesta a vontade de pelo menos 2/3 da totalidade dos condôminos. “Cada condomínio possui uma realidade, uma característica que o torna singular em determinado aspecto. Por isso, uma eventual proibição do AIRBNB deve ser encarada como opção da maioria, que teria poder e competência para determinar o que é melhor para ser observado naquele núcleo social”, explica.

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