Se existe um problema que o síndico reza para não ocorrer no condomínio, é o vandalismo. Além de perturbar a tranquilidade dos moradores, tal problema causa prejuízos financeiros diretos, pois, na maioria das apólices, atos dolosos (intencionais) de moradores não recebem cobertura do seguro do edifício.

Móveis e utensílios do salão de festas quebrados, danos em equipamentos ou nas estruturas físicas dos edifícios, como em elevadores, e também o furto de materiais como lâmpadas de emergência e extintores são alguns dos acontecimentos mais comuns. Cabe ao síndico, aqui, identificar a autoria e buscar o ressarcimento.

O desafio aumenta quando os autores são crianças ou adolescentes do próprio edifício. De acordo com o advogado Rogério Manoel Pedro, no caso de atos causados por crianças, a responsabilidade civil pelos atos dos filhos recai sobre os pais, conforme determina o artigo 932, inciso I, do Código Civil.

Mas nem sempre a solução passa apenas pela punição. Em alguns casos, é preciso compreender a dinâmica do problema para encontrar uma estratégia eficaz. Foi o que aconteceu com o síndico Edgar Francis. Durante a sua gestão, de um condomínio horizontal com 140 unidades, ele enfrentou um problema recorrente de pichação no muro do empreendimento.

Segundo relata, o muro era pintado e, pouco tempo depois, voltava a ser pichado, gerando custos constantes e desgaste entre os moradores. Sem conseguir identificar os responsáveis, Francis percebeu que seria necessário mudar a abordagem. Ao entender o código de ética informal entre os pichadores, ele apostou na arte urbana: transformou o muro em um painel artístico. “Pixadores respeitam o trabalho de outros pixadores. Então, a primeira coisa que me veio à mente foi fazer uma arte no muro, algo que, se fosse pixado, estragaria a arte de outro pichador”, pontua.

Atualmente, conforme ele compartilha, o novo síndico optou por pintar novamente o muro de branco e, até o momento, não houve registro de novas ocorrências. Ainda assim, a experiência deixou um aprendizado importante: quando o espaço é coletivo, a solução também pode, e talvez deva, ser construída de forma coletiva e estratégica.

Cuidado com excessos na abordagem

O Estatuto da Criança e do Adolescente (ECA), em seu Artigo 232, tipifica como crime submeter criança ou adolescente a vexame ou constrangimento. Portanto, funcionários e síndicos devem ter cautela extrema na abordagem para evitar passivos judiciais por danos morais.

De acordo com o advogado Luiz Fernando Ozawa, especialista na área condominial, o condomínio deve agir de forma racional, regimental e legal. “A abordagem ao menor deve ser comedida. O condomínio jamais deve querer tomar o lugar dos pais, e sim responsabilizar os responsáveis pelas condutas danosas de seus filhos”, alerta.

As consequências de uma abordagem equivocada do síndico ou qualquer funcionário do condomínio contra a criança - mesmo que nitidamente infratora - poderão ser maiores do que o ato repreendido. “O condomínio pode vir a ser réu em potencial demanda judicial”, diz Ozawa.

Sobre punições, o advogado reforça que o caminho é a multa pecuniária aos pais. Já a restrição de acesso do menor às áreas comuns é um tema polêmico nos tribunais e deve ser evitada para não configurar violação ao direito de propriedade, salvo em situações de risco iminente à segurança.

Danos cometidos por terceiros

E quando o dano é causado por amigos ou parentes de moradores? Geralmente, as convenções condominiais preveem a responsabilidade do morador por atos cometidos por terceiros, e a responsabilização civil daquele se dará pela ocorrência de três requisitos básicos: acontecimento do ato ilícito, dano e lógica de causalidade.

“Entendo que a responsabilidade do condômino por atos de seus convidados em áreas comuns, como o salão de festas, é um tema consolidado. A lógica é que, ao reservar o espaço, o morador assume um dever de guarda e vigilância sobre o bem e sobre as pessoas que autorizou a entrar no condomínio. Qualquer dano que ocorra nesse contexto é, em primeira instância, de sua responsabilidade, cabendo a ele, posteriormente, buscar o ressarcimento junto ao convidado que efetivamente causou o prejuízo (direito de regresso)”, explica Rogério.

O advogado cita o exemplo do salão de festas que foi reservado por um determinado morador e este ou seus convidados deram oportunidade para que ocorresse algum dano na estrutura do local. “Nesse caso, tem-se um ato ilícito, que gerou um dano a ser reparado, e este só ocorreu pela ação ou omissão do morador ou convidado. Assim, a responsabilidade recai sobre o morador, pois ao reservar o salão de festas, atraiu para si a responsabilidade pelo patrimônio alocado, independentemente de quem o causou”, esclarece.

Em casos de danos em corredores, quando não há como indicar responsabilidade para determinado morador, por ausência de provas ou testemunhas, Rogério explica que caberá ao síndico tentar identificar o eventual responsável e, em caso negativo, relatar o caso numa próxima assembleia para deliberação da forma de reparação ou não do dano.

Dicas jurídicas

Em atos de vandalismo contra patrimônio comum, faça, imediatamente, registros dos danos, com fotos e testemunhas. O material deve ser encaminhado ao pai ou responsável, por escrito, estabelecendo prazo para explicações ou pagamento voluntário para devidos reparos.

As convenções ou regimentos devem estabelecer penas administrativas de multas que devem ser aplicadas se constatar ato de vandalismo no condomínio.

Danos nas unidades privativas, ou bens privados dos condôminos, praticados por outros condôminos deverão ser resolvidos entre as partes. A responsabilidade é privada, e não do condomínio.

Em casos mais graves, o condomínio poderá registrar ocorrência na Delegacia especializada para menores contra o infrator, caso em que os pais irão prestar os esclarecimentos.