Síndicos compartilham suas experiências, que servem de alerta para quem vai fechar um novo contrato ou renegociar um antigo
Para que tudo funcione de maneira organizada e orquestrada dentro de um condomínio é preciso que a administração do prédio tome uma série de cuidados. E entre os principais desafios de todo síndico está o de descobrir como selecionar e contratar bons fornecedores. As empresas e profissionais devem ser capazes de entregar produtos e serviços de qualidade, dentro do prazo estabelecido e a um preço justo.
Para os condôminos parece uma tarefa simples, mas nem sempre é assim. E liderando o ranking de reclamações estão as empresas fornecedoras de gás. Para uma grande parte dos gestores essa relação é tumultuada. Preços altos, contratos leoninos, consumo mínimo e multas abusivas nas rescisões antecipadas trazem muito estresse para quem está negociando.
Foi o que aconteceu com o síndico morador Renato Giacomini Antunes, que há cinco anos está à frente do Condomínio Villa Veneto, em Balneário Camboriú. Insatisfeito com o serviço prestado pela empresa, ele tentou não renovar o contrato, após uma parceria de seis anos, mas foi impedido por uma cláusula que obrigava o prédio a consumir uma quantidade mínima do produto durante o período de vigência do acordo. E como esse valor foi inferior, o condomínio teria de pagar uma multa de R$ 26 mil.
“Antes de assinar qualquer contrato fique atento e leia todas as cláusulas do documento. Em virtude dessa desatenção, tivemos que engolir em seco um novo contrato de três anos, para só então consumir a quantidade que eles alegam que não foi comprada segundo o contrato”, explica Antunes.
O síndico alega que é muito comum na região casos como o dessa empresa, em que o fornecedor não cumpre o prazo do abastecimento agendado e, ainda por cima, cobra valores mais altos que o praticado pelo mercado. Além disso, entre os principais problemas enfrentados pelos gestores nesse tipo de relação estão os aumentos quase que mensais no preço por kg de gás e a dificuldade no acesso ao suporte da empresa. Por isso, ele dá como dica conhecer bem o contrato e salienta a importância de buscar referência da empresa.
“Quando o fornecedor não entregar o que foi prometido, faça uma reclamação formal na própria empresa e denuncie aos órgãos competentes. Ou, até mesmo, faça o registro de um boletim de ocorrência. No nosso caso, só sob a ameaça de buscarmos nossos direitos junto ao poder judiciário é que conseguimos diminuir o custo da renovação obrigatória em quase 20%”, destaca Antunes.
Cenário que se repete
A mesma situação foi enfrentada pela síndica profissional Natália Dartora dos Santos, também de Balneário Camboriú, em dois dos empreendimentos em que ela atua. No primeiro caso, 30 dias antes de completar os 60 meses do contrato, a administração notificou a companhia que não teria mais interesse em permanecer com o fornecimento. Em resposta, a empresa alegou que o aviso deveria ter sido feito com antecedência mínima de 60 dias e já enviou uma notificação com multa no valor de R$ 125 mil, referente ao gás não consumido e investimento realizado por eles. Porém, segundo a síndica, o único investimento foi a instalação dos cilindros no local.
Já no segundo caso, o mesmo fornecedor deixou o outro condomínio que ela administra sem o produto em duas ocasiões, após alegar que o prédio possuía uma chama aberta a menos de 6 metros da central do gás. Como medida para contornar a falta de abastecimento nas unidades, a síndica teve de fazer a instalação de cilindros P45. “Na ocasião justificamos que a central de gás desde que foi entregue pela construtora não havia passado por nenhuma alteração e ainda tínhamos o certificado de vistoria – feita em 2021 pela própria empresa. Mas nada foi feito a respeito e o supervisor comercial ainda alegou que se encerrássemos o acordo receberíamos notificação de multa pela quebra de contrato, que eles mesmos causaram”, pontua Natália.
Diante do total descaso por parte da empresa nas duas situações, o condomínio optou pela contratação de um advogado, que está solicitando na justiça o término de contrato, por quebra de cumprimento de cláusulas por parte do fornecedor. A gestora alega que ambas as multas contratuais requeridas pela empresa não procedem. E como um alerta para os demais síndicos, ela reforça a importância de estar atento ao prazo de término de contrato para poder renegociar as cláusulas que estejam em desacordo na visão do condomínio ou para fazer a substituição da empresa no caso de não conseguir ser atendido conforme a solicitação na renegociação.
Além disso, Natália reforça que nos casos em que a empresa falhe, o gestor não pode ter receio de acionar o jurídico para dar o suporte legal para o processo de quebra de contrato. “É comum vermos síndicos que têm medo da multa contratual que as companhias ameaçam aplicar e acabam se sujeitando ao que a empresa impõe. Precisamos quebrar esse ciclo do medo e demonstrar que, assim como o condomínio possui suas obrigações no cumprimento do contrato, a companhia de gás também tem e será cobrada por isso”, destaca.
Como conseguir bons contratos?
De acordo com o advogado condominial Gustavo Camacho, os contratos de abastecimento de gás, em geral, são de adesão, onde apenas é possível modificar o preço e as datas de pagamento. Por isso, para evitar problemas, ele orienta que o síndico busque negociar o contrato à exaustão, evitando cláusulas desfavoráveis ao condomínio, tais como: vigência contratual por cinco anos; renovação automática; variação unilateral do preço; e multa por consumo mínimo.
Segundo Camacho, o grande cuidado deverá ser a negociação para que o contrato não supere o tempo de mandato do síndico e não possua cláusula de renovação automática. “Quando o assunto é o prazo de vigência, é recomendável que os contratos não ultrapassem o limite de duração do mandato do síndico, pois o sucessor poderá herdar um contrato potencialmente indesejado”, explica o especialista.
Além disso, ele ainda destaca como fundamental que a multa por consumo mínimo não esteja prevista, uma vez que fere o Código de Defesa do Consumidor (CDC), por ser uma cláusula abusiva. E, como cuidados que devem ser seguidos para evitar dores de cabeça, o especialista indica que o gestor submeta o contrato para análise de um advogado de sua confiança, para que ele identifique se há algum tipo de abuso ou irregularidade.
“A cláusula de fidelidade, por exemplo, só ajuda a manter o equilíbrio contratual para que o fornecedor não tenha prejuízos com um rompimento abrupto. No entanto, impor a renovação automática por períodos longos, sobretudo em contratos antigos nos quais o payback do investimento para atendimento do consumidor já ocorreu, é uma vantagem unilateral ao fornecedor, motivo pelo qual tal disposição também pode ser considerada abusiva”, explica Camacho.
A união faz a força
Para o advogado, se o síndico for profissional e atender a vários condomínios ao mesmo tempo, vale realizar negociações coletivas envolvendo os espaços atendidos. Essa estratégia poderá garantir preços melhores em função do volume disponibilizado.
O mesmo pensamento é compartilhado pelo síndico Carlos Spillere, que já foi presidente da Associação dos Síndicos de Balneário Camboriú (ASBALC) e atualmente faz parte da Comissão do Gás da entidade. Ele defende que a atuação deve ser em conjunto e que há a necessidade de coleta de dados junto aos condomínios, para que se tenham informações e argumentos para uma negociação junto aos fornecedores.
“Não temos dúvidas de que a busca de soluções passa pela união dos síndicos e não por ações individuais. Alguns condomínios têm obtido sucesso na negociação dos preços, entretanto em outras questões, principalmente em relação às cláusulas contratuais, que ‘amarram’ o condomínio ao fornecedor por longo período, esses condomínios precisam de uma negociação mais ampla e feita através de um órgão representativo, como a ASBALC”, relata Spillere.
Outro ponto de atenção é o levantamento do histórico da empresa no mercado, tanto em relação a processos judiciais, quanto a débitos municipais, estaduais e federais. “Pesquisar as reclamações formuladas em face da empresa junto a sites como Reclame Aqui e Consumidor.gov também são medidas interessantes para entender quais são os principais problemas gerados pelas empresas aos seus clientes”, reforça Camacho.
