Nos grandes centros urbanos, a busca por conveniência e qualidade de vida impulsionou uma nova tendência imobiliária: os supercondomínios.

Esses empreendimentos reúnem, em um só lugar, moradia, lazer, serviços e até espaços comerciais, oferecendo uma experiência de vida prática e funcional.

Mas como nem tudo são flores, os desafios aparecem na hora do síndico gerir toda essa estrutura, ou seja, manter tudo funcionando o tempo todo com a qualidade que foi pensada pela incorporadora.

De acordo com o advogado Gustavo Camacho, o principal diferencial desse tipo de empreendimento refere-se à multiplicidade de aplicação das unidades autônomas e à criação de subcondomínios com gestões autônomas, os quais terão sua própria previsão orçamentária, sua própria administração e o seu subsíndico. “Toda essa estruturação não poderá conflitar com o condomínio geral e com os demais subcondomínios concebidos”, pontua.

Ele destaca ainda que a legislação que rege os supercondomínios segue as mesmas diretrizes dos condomínios edilícios tradicionais. “Estes locais são regulados pela Lei 4.591, do artigo 1º ao 27º, e pelo Código Civil, do artigo 1.331 a 1.358”, explica.

Gestão de excelência

Para Camacho, nesse tipo de empreendimento não há espaço para amadorismo. O síndico geral deve executar as atividades que interessam a coletividade global de todos os subcondomínios envolvidos no empreendimento, enquanto os subsíndicos executam atividades que interessam tão somente aos condôminos daquela porção da edificação.

Da mesma forma acontece com o controle das manutenções exclusivas de cada seção do prédio, que deverá ser realizada pelo subsíndico correspondente. As assembleias também são independentes e levarão em conta os votos dos titulares das frações, exclusivamente das seções do empreendimento que os afetam.

“Haverá, também, assembleia geral do empreendimento, nas quais os condôminos poderão ser representados pelos subsíndicos de suas seções ou poderão votar de maneira direta nas pautas da ordem do dia. Tudo dependerá de como a Convenção foi confeccionada”, explica Camacho.

Além disso, para que haja uma gestão de excelência, o advogado orienta que seja elaborada uma arquitetura jurídica do empreendimento. Segundo Camacho, nesse modelo de empreendimento utiliza-se com excelência o princípio da autonomia privada, criando-se a arquitetura jurídica para a existência de subcondomínios e regras de administração para cada segmento do empreendimento, sem que ocorram conflitos com a gestão do condomínio geral.

Ele explica que, da mesma forma, haverá um regulamento interno geral para o condomínio geral e regulamentos internos para cada seção da edificação considerando o seu uso e vocação. “O advogado, assim como o arquiteto, assina o empreendimento para modelá-lo e torná-lo adequado para seus usos e aplicações”, pontua Camacho.

O papel das administradoras

A gestão de supercondomínios exige uma estrutura complexa, com diversas áreas comuns, serviços e atividades que podem ser melhor organizados com o apoio de uma administradora especializada. Uma gestão profissional traz eficiência e tranquilidade, permitindo que tudo funcione de forma organizada.

De acordo com Caroline Trajano da Silva Petry, síndica administradora da Start Condomínios, as administradoras possuem o conhecimento necessário para garantir que todas as operações condominiais ocorram de maneira eficiente e profissional. Além disso, oferecem relatórios financeiros claros e detalhados, promovendo transparência para que os condôminos compreendam com facilidade as finanças do condomínio.

“No âmbito legal, a administradora assegura que o condomínio esteja em conformidade com as normas, regulamentos e legislações vigentes, além de auxiliar na mediação de conflitos entre moradores junto ao síndico, contribuindo para um ambiente mais harmonioso”, explica Caroline.

Outros pontos essenciais destacados pela síndica são o controle da inadimplência, convocação e encaminhamento das assembleias, além de atuarem na mediação de conflitos que possam surgir nesses momentos. “Em situações de crise, a administradora age de maneira para minimizar danos e riscos. Já em momentos de calmaria, trabalha para otimizar recursos, negociando com fornecedores para obter melhores preços e condições”, pontua a síndica.

A especialista reforça que, com uma comunicação eficiente, a administradora facilita o relacionamento entre a gestão e os moradores, contribuindo para resolver questões, organizar eventos e melhorar a convivência.

Um desafio jurídico

Em Santa Catarina ainda não é muito comum encontrarmos empreendimentos que podemos caracterizar como supercondomínios, mas estamos no caminho. Segundo Fernando Willrich, vice-presidente da BRCondos e síndico profissional, por aqui ainda é muito presente o sistema de multicondomínios, modelo semelhante ao supercondomínio. Ou seja, também são prédios que se caracterizam normalmente por serem empreendimentos de grande porte e com estruturas com finalidades diversas (multiuso): unidades residenciais, unidades e áreas comerciais, eventualmente serviços, mall (shopping), estacionamentos rotativos, entre outros.

Ele explica que neste tipo de estrutura, a administração poderá contar com um síndico geral, síndicos por torres ou setores, cada uma com seus conselheiros. Normalmente os setores ainda têm CNPJ próprio, que viabiliza a contratação de colaboradores e prestadores de serviços específicos para cada área”, explica Willrich.

Como diferença, o especialista destaca os dois modelos pelo seu uso. Ou seja, para Willrich os multicondomínios são uma realidade mais voltada para o short stay, um tipo de aluguel de temporada. “Vemos empreendimentos que atendem a este perfil de investidor, bem como atende à demanda da geração que busca ou daqueles que precisam da moradia por assinatura”, analisa.

Já os supercondomínios, segundo ele, têm surgido como tendência e são objeto de desejo nas grandes cidades. São empreendimentos que, além do conceito multifacetado, têm incorporação faseada por serem empreendimentos muito grandes e com impacto urbanístico.

Pensando nisso, ele lembra que nesses modelos a convenção deve ser bastante completa ao descrever o empreendimento por inteiro e suas características. Sendo que, ainda poderá prever a possibilidade de convenções de subcondomínios, disciplinando cada setor para que este tenha vida própria.

“Os supercondomínios e os multicondomínios são, normalmente, um desafio jurídico tanto para as aprovações legais, quanto para a operação desses empreendimentos. Sendo assim, o incorporador tem como missão buscar administradores experientes e introduzi-los desde a fase de concepção do projeto, para que assim conheçam todas as caraterísticas, bem como o perfil do cliente que será atendido na gestão”, destaca Willrich.

Moradores ou comerciantes

Conforme Willrich, com a utilização multiuso do espaço, a definição de responsabilidade entre quem faz a utilização do espaço para fins residenciais ou para fins comerciais é lastreada no conceito do Art. 1.430, do Código Civil.

“As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, serão pagos por quem utiliza o espaço. Ou seja, a manutenção e conservação das estruturas que servem ao setor residencial serão custeados pelos condôminos deste. O mesmo raciocínio vale para o setor comercial”, pontua. Ele lembra ainda que, a convenção deve disciplinar as frações ou critérios de rateio de cada área, sendo que todas deverão participar dos custos gerais, que atendem o empreendimento como um todo.

O futuro da moradia urbana

Os supercondomínios representam uma nova forma de habitação, adaptada às necessidades e aos desafios da vida moderna. Com foco em inovação, sustentabilidade e funcionalidade, esses empreendimentos trazem uma alternativa atraente para quem deseja praticidade sem abrir mão de conforto e segurança.

Dessa forma, para Marco César Braga Gubeissi, diretor de Condomínio da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), à medida que mais pessoas buscam soluções integradas e eficientes, o conceito de supercondomínio pode se consolidar como um modelo de futuro para as cidades, redefinindo a relação entre moradia, trabalho e lazer em um único espaço.

"É uma novidade para todo mundo, ninguém sabia muito como iria funcionar e os síndicos ainda estão aprendendo a lidar com esse tipo de gestão por conta dos interesses distintos. Frente a isso, a AABIC procurou trazer soluções práticas, principalmente para que as convenções, que lá atrás apareceram confusas, estejam mais claras”, comenta Gubeissi. Segundo ele, os principais problemas nesses empreendimentos são os interesses distintos e a divisão das despesas, sobre quem paga o quê.

Inovação e Sustentabilidade

A inovação também está presente nos projetos arquitetônicos e na gestão dos recursos naturais. Muitos supercondomínios são planejados com foco na sustentabilidade, adotando soluções como painéis solares, aproveitamento de água da chuva e coleta seletiva de resíduos. Áreas verdes amplas e espaços de convivência ao ar livre são comuns, reforçando o conceito de bem-estar integrado à vida urbana.

Com essa abordagem sustentável, os supercondomínios não apenas reduzem o impacto ambiental, mas também promovem uma nova cultura entre os moradores, incentivando práticas mais conscientes e colaborativas.

Curiosidades sobre a gestão dos supercondomínios

•É fundamental que os instrumentos jurídicos desta tipologia de empreendimento já sejam concebidos pelas incorporadoras no instante do depósito do memorial de incorporação perante o Registro de Imóveis competente, em função da criação do produto imobiliário e a geração de expectativas de utilização perante os adquirentes;

•A Convenção poderá dispor de critérios distintos para o rateio da previsão orçamentária, tais como a modelagem híbrida ou unitária;

•É necessária a criação de um sistema de contribuição dos subcondomínios para o condomínio geral, de forma a garantir a execução de todas as atividades que interessam a integralidade do empreendimento;

•É natural que as regras de operação de empreendimentos desta natureza sejam revisadas ao longo da vida útil do mesmo. Sendo que, o trabalho deverá ser realizado por profissionais especializados, sob pena de descaracterização da arquitetura jurídica concebida pela incorporadora.