A segurança dos condomínios entra em uma fase de regulamentação com a Lei n.º 14.967/2024 (Estatuto da Segurança Privada) e o Decreto n.º 13.012/2026. O novo marco legal estabelece regras mais rígidas para autorização, controle e fiscalização dos serviços de segurança privada e aumenta a responsabilidade de empresas e contratantes.

Para síndicos e administradoras, a principal mudança está na necessidade de maior rigor na contratação e manutenção dos serviços, pois empresas não autorizadas ou profissionais sem habilitação podem gerar consequências administrativas, civis, trabalhistas e até criminais.

Segundo Joneval Barbosa de Almeida, assessor técnico do Instituto Catarinense de Educação Profissional (ICAEPS), a legislação reduz a chamada 'área cinzenta jurídica' existente no setor condominial. “A norma endurece a fiscalização pela Polícia Federal (PF), tipifica como infração grave o uso de segurança clandestina e delimita com mais precisão o que é portaria e o que é vigilância patrimonial”, explica.

Quem contrata também precisa ter atenção

A contratação de segurança clandestina ainda é uma realidade no mercado e agora passa a ser tratada com maior rigor. Entre os principais riscos estão empresas sem autorização da PF, profissionais sem formação adequada e o uso de porteiros ou vigias em funções típicas de vigilantes.

A nova legislação busca responsabilizar não apenas quem presta o serviço irregular, mas também quem o contrata. A PF passa a ter respaldo ampliado para fiscalizar e adotar medidas contra atividades clandestinas, com possibilidade de sanções administrativas e outras responsabilizações.

Por isso, o síndico não deve basear sua decisão apenas no custo do serviço. Para Almeida, o preço não pode ser o principal critério na contratação de segurança. “Tratar a segurança privada como uma commodity cujo único diferencial é o menor custo é a causa primária da maioria das falhas graves, invasões e tragédias patrimoniais em condomínios”, afirma.

Na contratação ou renovação de contratos, é essencial solicitar documentos que comprovem a regularidade da empresa e dos profissionais que atuarão no condomínio. Entre os principais itens estão a autorização de funcionamento emitida pela PF, sua validade e renovação, além de certificados de formação e atualização dos vigilantes, certidões de antecedentes criminais e comprovantes de regularidade fiscal, trabalhista, tributária e previdenciária.

No caso de segurança armada, também é indispensável verificar a regularidade das armas utilizadas pela empresa e sua responsabilidade legal sobre o armamento.

Almeida recomenda ainda que o condomínio consulte entidades representativas do setor para identificar possíveis registros de irregularidades. Segundo ele, o Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Estado de Santa Catarina (SINDESP-SC) pode auxiliar síndicos nesse processo de verificação.

Portaria não é vigilância

Outro ponto importante é a distinção entre portaria, controle de acesso e vigilância patrimonial. O porteiro atua no atendimento, no controle de entrada e saída e na orientação de moradores e visitantes. Já a vigilância patrimonial é atividade regulamentada de segurança privada, exercida por profissional habilitado e empresa autorizada pela Polícia Federal.

O Estatuto também reconhece o monitoramento eletrônico como atividade de segurança privada, incluindo portarias virtuais, centrais de monitoramento e sistemas integrados de câmeras e controle de acesso.

“Além da autorização da PF, o condomínio deve observar aspectos como proteção de dados, armazenamento de imagens e segurança dos sistemas utilizados”, orienta Almeida.

Condomínios podem ter segurança própria

A legislação também prevê a possibilidade de segurança orgânica, quando o próprio condomínio estrutura e mantém seu serviço de segurança privada. Essa modalidade é permitida, mas exige autorização da PF e o cumprimento de requisitos específicos.

Conforme explica o assessor técnico, os condomínios devem passar por autorização de funcionamento, com validade de dois anos, além de estarem sujeitos a vistoria e fiscalização. “Nesse modelo, os vigilantes devem ser contratados formalmente, possuir formação e atualização válidas, identificação profissional e atuar exclusivamente na proteção do próprio condomínio”.

Também podem ser exigidas estruturas específicas, como controle de acesso, equipamentos, uniformes e, quando houver armamento, armazenamento e controle adequados.

Sinais de alerta em contratos de segurança

Segundo Almeida, alguns indícios podem apontar irregularidades na prestação de serviços de segurança:

• Preços muito abaixo do mercado;

• Ausência de autorização da PF;

• Porteiros ou vigias exercendo funções de vigilantes;

• Uso irregular de equipamentos de proteção;

• Contratação informal de agentes públicos;

• Centrais de monitoramento sem estrutura adequada;

• Contratos genéricos ou sem cláusulas de responsabilidade.

Para o especialista, a revisão contratual deve ser preventiva. “Deixar para verificar depois de um incidente ou fiscalização pode gerar custos muito maiores”, alerta.

Checklist essencial para síndicos

Antes de contratar ou renovar serviços de segurança, o condomínio deve verificar:

• autorização de funcionamento da Polícia Federal;

• validade da autorização da empresa;

• documentação e regularidade dos profissionais;

• certificados de formação e atualização dos vigilantes;

• certidões de antecedentes criminais;

• exames de saúde exigidos;

• regularidade de armas, quando houver segurança armada;

• certidões fiscais, trabalhistas e previdenciárias;

• adequação de equipamentos e sistemas de monitoramento;

• cláusulas contratuais claras sobre responsabilidades;

• regularidade de portaria virtual e monitoramento eletrônico;

• consulta a entidades representativas do setor.