Golpes envolvendo PIX e boletos bancários atingiram 24 milhões de brasileiros entre julho de 2024 e junho de 2025, segundo dados do Fórum Brasileiro de Segurança Pública. 

No rastro desse avanço, fraudes com boletos condominiais vêm se multiplicando em todo o país, impulsionadas pela digitalização das cobranças e por brechas na comunicação interna dos condomínios. Em administradoras consultadas por portais especializados, as ocorrências chegaram a dobrar desde 2023 – especialmente em períodos de férias, assembleias e cobranças extraordinárias, quando moradores ficam mais expostos a contatos digitais.

Mas não para por aí. O síndico André Avila Vissirini, do Condomínio Residencial Maria Regina, em Balneário Camboriú, recebeu via whatsapp um arquivo com extensão .zip com suposto orçamento para as melhorias que estava realizando no prédio. Nesse tipo de ação, caso a pessoa descompacte e clique no arquivo, um vírus é instalado no seu dispositivo e rouba suas senhas. Sabe-se também que a ação, muitas vezes, pode incluir o envio do mesmo golpe para todos os seus contatos.

Mesmo com a coincidência de estar em obra no momento, ele desconfiou, pois, apesar de estar fazendo cotações com alguns fornecedores, não havia conversado com esse específico. “Como trabalhei muitos anos na área de T.I. estou sempre atento a questões como essa. Por isso, na ocasião o arquivo não foi aberto e achei melhor compartilhar a situação nos grupos de síndicos a que faço parte, para alertar os demais gestores”, explica.

Golpes desse tipo geralmente envolvem boletos adulterados que reproduzem fielmente a aparência dos documentos oficiais, mas trazem linha digitável e dados bancários desviados para contas de terceiros. Em outras situações, softwares maliciosos (conhecidos como trojan de boleto) alteram automaticamente as informações no momento da impressão ou da geração do PDF, sem que o usuário perceba.

Para o advogado Fernando Alvarenga, especialista em direito civil, imobiliário e condominial, esses golpes se tornaram mais sofisticados e difíceis de identificar. “Hoje, o golpe não é apenas um boleto malfeito. Há fraudes que reproduzem exatamente o layout da administradora, trocam apenas o beneficiário e usam narrativas de urgência para induzir o morador ao erro. Em algumas situações, nem o condomínio percebe o desvio até notar falhas no caixa”, afirma.

Golpes mais sofisticados e sinais de alerta

Os golpes mais comuns envolvem tentativas de engenharia social via e-mail e WhatsApp, simulando “segunda via”, “taxas judiciais”, “custas processuais” ou cobranças emergenciais. E, segundo Alvarenga, os sinais de alerta costumam aparecer antes da conclusão do pagamento. “Beneficiário ou CNPJ que não correspondem ao condomínio, mudança repentina no canal de envio, pedidos de pagamento por e-mail pessoal e mensagens com tom de ameaça são pistas claras de fraude”, explica.

Outro ponto crítico é a falta de padronização na comunicação dos próprios condomínios. “Quando não existe um canal oficial único, quando boletos circulam em grupos de WhatsApp ou quando a mudança de conta bancária não é formalizada, abre-se espaço para que golpistas simulem cobranças reais”, afirma o advogado.

O especialista alerta que, caso o morador pague um boleto fraudado, as primeiras horas são decisivas. “É fundamental acionar o banco imediatamente para tentar bloquear a transação, comunicar o síndico e registrar boletim de ocorrência. Quanto mais rápido o morador formaliza a fraude, maiores as chances de recuperação”, orienta Alvarenga.

No entanto, a responsabilização do condomínio ou da administradora depende diretamente de falhas de gestão. “O condomínio só responde se houver omissão grave, como falta de aviso sobre troca de contas, divulgação descontrolada de dados ou ausência de medidas mínimas de segurança. Sem prova de falha, a responsabilidade é do fraudador, não da gestão”, explica o especialista.

Mesmo quando o dinheiro não é recuperado, o advogado ressalta que há caminhos legais. “O morador pode buscar reparação se ficar comprovado que o condomínio ou a administradora contribuíram para a fraude, mas a avaliação é técnica e exige demonstração de culpa”, pondera.

Assim, o segredo para evitar prejuízos é ter atenção redobrada. Segundo o especialista, a checagem do beneficiário no sistema bancário – antes de confirmar o pagamento – é a barreira mais simples e eficaz. “Se o nome não bater exatamente com o do condomínio ou da administradora, não pague”, conclui.