Modificar a fachada do prédio continua gerando uma série de dúvidas e problemas para o condomínio. Na compreensão de Rodrigo Karpat, especialista em Direito condominial em texto disponível na internet sob o titulo Alteração de fachada.
Para caracterizar a alteração é necessário modificar o sentido e substituir as linhas exteriores do prédio, “A discussão envolve um estudo sobre o que o nosso Código Civil estabelece e o que o Poder Judiciário e os condomínios vêm realizando na prática.” A controvérsia centra-se basicamente numa possível flexibilização interpretativas do que estabelece a Lei n° 4591/64, o Código Civil e as Convenções de Condomínio, mesmo que seja entendimento comum que a colocação ou retirada de qualquer fatos estranho ao padrão original implique em alteração de fachada.
Exemplos são os mais diversos, ilustrativamente, se tomem a colocação de toldo, ampliação de área construída, substituição de pastilha cerâmica por emboço ou pintura da cor da fachada em desacordo com o projeto original entre outros. A ocorrência de quaisquer dessas situações apontadas ou assemelhadas requer a aprovação dos demais condôminos em assembleia condominial, como dispõe tanto o Código Civil (art. 1.336, inc. III) quanto art. 10, incs. I e II, da Lei nº 4.591/64, (Lei dos Condomínios) que proíbem expressamente as alterações na fachada. As Convenções de Condomínio, por seu turno, invariavelmente, expressam vedação à alteração de fachada sem a aprovação dos demais condôminos para a realização de obras que alterem a fachada do edifício.
Em regra versam no seguinte sentido: “Será exigido o consentimento e a aprovação unânime dos condôminos sobre deliberação das matérias ou assuntos, a saber: alteração das partes comuns e aquelas que digam respeito à harmonia e estética do edifício, assim como suas partes divisórias”. Sobre o tema, explicam Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery em Código Civil Comentado. 8ª ed. São Paulo: Editora Revista dos
Tribunais, 2011, p. 1.058 que “Não pode o condômino alterar a fachada de edifício, a menos que conte com a aprovação dos demais, por se tratar de um bem comum a todos os coproprietários, não sendo o uso da coisa, máxime em tema de propriedade condominial, irrestrito, quer por força de lei, quer em razão do contido na convenção”.
Da mesma forma, Sílvio de Salvo Venosa em Código Civil Interpretado. 2ª ed. São Paulo: Editora Atlas, 2011, p. 1.344 ensina que: “O art. 10 da lei anterior e o art. 1.336, II, proíbem o condômino de alterar a forma externa da fachada. Isso inclui pintura de cor diferente do padrão do edifício, diferentes luminárias, inclusão de cartazes, caixilhos diferentes dos aprovados etc.
O condômino poderá, no entanto, alterar a fachada com a ‘aquiescência unânime dos condôminos’ (art. 10, § 2º, da Lei anterior)”. A questão remanescente se prende a eventual discrepância havida entre o estabelecido em convenção de condomínio que pode estabelecer o quórum de 2/3 dos condôminos ou a unanimidade de condôminos para alterar a fachada; o parágrafo 2°, do art. 10 da Lei n° 4.591/64 a observar que o proprietário poderá modificar sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos e o art. 1.336 do Código Civil que normatiza sem estabelecer a necessidade de quorum unânime, mas somente, em regra, proíbe a alteração da fachada, exceto esta seja aprovada em assembleia. O que prevalece são os 2/3 ou a unanimidade dos condôminos?
A própria jurisprudência do TJ-SC já deu cores novas à questão, decidindo pelo desfazimento da obra que se tenha realizado em desacordo com a unanimidade requerida na Lei. O exemplo vem da Apelação Cível n° 2004.006192-7, da comarca de Balneário Camboriú (SC), onde o Desembargador Wilson Augusto do Nascimento anotou que “Deve o condômino desfazer a obra que altera a fachada de condomínio residencial, realizada sem a aquiescência dos demais condôminos, promovida ao arrepio do art. 10 da Lei n. 4.591/64. O tribunal em outra decisão estabeleceu nos autos de Apelação civil de ação demolitória que “Sem a anuência da unanimidade dos condôminos é irregular a obra que dá destinação diversa para a área de uso comum e altera a fachada do edifício.” Para dirimir as dúvidas restadas veio o recente REsp 1483733/RJ, da relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, integrante da Terceira Turma,
do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Pelo acórdão, o STJ consolidou o entendimento de que condômino ou condomínio não podem alterar a fachada sem a aquiescência da unanimidade dos condôminos: ”É possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/1946). E mais: “A mudança na cor original das esquadrias externas, fora do padrão arquitetônico do edifício e não autorizada pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada, passível de desfazimento, por ofensa aos arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964. Pela interpretação do STJ, se eventualmente um morador ou o condomínio alterarem a fachada do prédio sem autorização unânime dos condôminos, o síndico deve, no caso de alteração realizada condômino, advertir formalmente o morador e no caso do condomínio, qualquer condômino notificar de preferência extrajudicialmente o síndico.
Em ambos os casos deve se conceder prazo razoável para o desfazimento da alteração. Não sendo desfeito, deve ser aplicada multa ao condômino transgressor e persistindo, o síndico deve contratar advogado para ingressar com ação contra o condômino para desfazimento de obra que alterou a fachada do condomínio. Idêntico tratamento jurídico deverá ser dispensado por qualquer condômino ao sindico que agir com excesso de mandato, autorizando reforma com alteração de fachada, inclusive modificando a cor original.
Observe-se que a repintura com a cor original, tida como manutenção ou conservação, independe da unanimidade dos condôminos, tratando-se de obras necessárias que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. Em 21.06.2016, o Deputado Miguel Haddad (PSDB-SP), apresentou Projeto de Lei n. 5645/2016, visando alterar a Lei nº 4.591/64 para permitir a mudança da fachada de imóvel com a concordância de ¾ dos condôminos ao invés da unanimidade atual.
A matéria continua em tramitação. Dessa forma, a alteração da fachada, mesmo por cor diferente somente será possível, de acordo com o STJ, com a autorização da unanimidade dos condôminos à luz dos arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964.
José Erigutemberg Meneses de Lima, advogado, economista e síndico profissional.
