Enquanto no passado a grande maioria dos condomínios era destituída de amplas áreas de lazer, esta realidade vem se modificando. Basta folhear os anúncios de vendas de imóveis que passamos a perceber a gama de oportunidades hoje apresentadas, dentre as quais o playground, espaço gourmet, espaço kids, espaço fitness, dentre outros.
Nestes casos surge a ideia por parte de moradores de condomínios com poucas opções de lazer de investir na aquisição de um terreno vizinho com a finalidade de realizar melhorias em sua área recreativa. E a partir daí surge o questionamento sobre o qual pretendemos discorrer neste texto, qual seja: pode o condomínio adquirir um imóvel para expandir suas áreas comuns? Que soluções se apresentam para o caso?
A aquisição de um bem imóvel pelo condomínio atualmente sofre entraves legais. Isso porque a legislação brasileira exige como condição para o registro da propriedade de um bem imóvel que o adquirente tenha personalidade jurídica. E não obstante o fato de conseguir inclusive se registrar no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas – CNPJ, o condomínio não é considerado pessoa jurídica.
Esta circunstância inclusive motivou o deputado Regis de Oliveira (PSC-SP) a apresentar o Projeto de Lei n.º 4625/09, com a finalidade de modificar a Lei de Registros Públicos (6.015/73), para que um condomínio pudesse passar a registrar um terreno vizinho em seu nome para ampliar suas áreas comuns. Contudo, tal proposição legislativa encontra-se arquivada.
Diante disso, as soluções que se apresentam ao caso hoje, são através da aquisição do terreno em nome de todos os condôminos ou, ainda, por meio da constituição de uma associação de moradores, esta sim detentora de personalidade jurídica. No primeiro caso citado, todos os proprietários de unidades no condomínio assinarão a escritura pública do terreno adquirido e cada um passará a ser proprietário de uma fração ideal do terreno.
Quanto à segunda alternativa, da constituição de uma associação de moradores do condomínio, tal funcionará como ocorre em relação às associações para fins recreativos. A referida entidade terá seu estatuto próprio, que deverá preencher os requisitos do artigo 54 do Código Civil, dentre os quais ter “a denominação, os fins e a sede da associação”, “a forma de gestão administrativa e de aprovação das respectivas contas”.
Assim, enquanto a Lei não é modificada, a solução para a situação em tela passa pela união de esforços e a realização de concessões mútuas entre os condôminos para que se possa atingir o tão sonhado bem comum.
Dennis Martins - Advogado Imobiliário. Consultor de construtoras, incorporadoras, loteadoras e imobiliárias. Palestrante e professor de Direito Imobiliário. Pós-graduado em Direito Ambiental.
