Até onde vai a responsabilidade civil e criminal de um síndico que está à frente do condomínio? Quais são as suas atribuições? O que ele não pode deixar de fazer e quais as implicâncias jurídicas se ele deixar de cumprir as regras estabelecidas?

Para discutir o assunto, o Jornal dos Condomínios propôs um bate-papo entre pessoas ligadas ao setor para discutir os problemas e apontar soluções. 

O encontro foi promovido no início do mês, na Capital, e contou com a presença dos advogados na área de condomínios: Alberto Calgaro, Leonardo Borchardt e Walter João Jorge Jr; o diretor da Direseg, administradora e corretora de seguros, Marcelo Andrade; e os síndicos Rejane Dorneles e Luiz Frantz. Confira os principais trechos da conversa entre os convidados.

O que é responsabilidade criminal e civil?

Síndica Rejane Dorneles: “Eu acho que quando a gente fala de responsabilidade civil e criminal não há informação suficiente. O que exatamente isso significa?”

Leonardo Borchardt: “Crime é responder pelos atos que se caracterizem como tal. Neste caso, a condenação é penal e não de indenização. Em que situações considera-se crime? Apropriar-se do dinheiro dos moradores, por exemplo. O síndico não tem autorização para utilizar os recursos financeiros do condomínio para pagar suas próprias contas. Neste caso, ele responderá criminalmente por seus atos como uma pessoa física. Qualquer conduta de ofender as pessoas é definida como crime: calúnia, injúria, difamação.”

Alberto Calgaro: “A responsabilidade civil é o dever de indenizar diante de algum dano. O síndico não responde pessoalmente a acusações com o patrimônio próprio, exceto quando age com negligência ou omissão, extrapola os seus poderes ou faz algo que não é de sua competência. Ele representa o condomínio, que irá responder na Justiça pelos erros cometidos. Por exemplo, se a assembleia decidiu que o síndico fizesse uma obra na fachada e a empresa contratada derruba um pedaço de concreto em cima do telhado do vizinho, ele provavelmente vai processar o condomínio e o síndico não responderá por que ele acatou a decisão de efetuar aquela reforma. O condomínio é quem será acionado para ressarcir os prejuízos causados ao vizinho.”  

Walter João Jorge Jr: “O síndico vai responder civilmente se ele deu permissão ou ordenou a execução de algum serviço que esteja fora dos interesses da coletividade e que tenha causado algum dano a alguém. Se ele ultrapassar os seus poderes, que estão listados no Código Civil e são previstos na assembleia e na convenção do condomínio, o síndico poderá ser punido”.      

Em que situações o síndico pode ser punido?

Alberto Calgaro: “Quando deixar de fazer algo que esteja definido na convenção, legislação ou assembleia. O seguro do prédio, por exemplo, ele terá de responder aos condôminos.”

Walter João Jorge Jr: “O síndico que tenha preferido não chamar a assembleia e resolveu pegar o parente da vizinha para fazer uma obra no prédio está sujeito a indenizar o condomínio porque chamou uma pessoa não qualificada para executar o trabalho, sem ter reunido os moradores em assembleia para saber se podia fazer ou não”.

Há alguma forma de o síndico se proteger?

Marcelo Andrade: “Há uma cobertura disponível para contratação no seguro do condomínio de responsabilidade civil do síndico, que o protege em caso de danos materiais ou corporais a terceiros/condôminos, decorrentes de descumprimento de obrigações funcionais, erros de gestão, negligências e omissões no exercício de suas funções. Por exemplo, se ele deixou de fazer uma manutenção obrigatória e isso gerou um dano material a terceiros, o seguro vai indenizar, caso haja uma ação judicial ou acordo com a autorização do segurado e não cobrará posteriormente do síndico.

Na contratação ou renovação do seguro, o corretor deve orientar e avaliar juntamente com o síndico a quais riscos ele está exposto, para definição do valor a ser contratado para a cobertura. A contratação gera mais tranquilidade para o síndico, que por mais cuidadoso que seja não esta livre de cometer um erro durante a sua gestão. É importante ressaltar que esta cobertura não cobre nenhum tipo de dolo, roubo ou desvio por parte do síndico, questões fiscais ou trabalhistas e danos morais que possuem cobertura específica.”

Quais as orientações para evitar problemas? Walter João Jorge Jr: “Na dúvida de como agir, é melhor o gestor levar a discussão para que a assembleia tome a melhor decisão para todos”.

Leonardo Borchardt: “É importante o síndico ter o suporte de uma administradora bem preparada, que possa ajudar a esclarecer todas as dúvidas. Uma assessoria jurídica atuante também contribui para minimizar os problemas e encontrar soluções. Na contratação de serviços é importante que seja uma pessoa idônea, com experiência, com referências porque isso minimiza os riscos”.

Marcelo Andrade: “É muito importante o síndico conhecer quais são as obrigações, deveres e poderes. Procurar um corretor de seguros habilitado e especialista em condomínios para orientá-lo na contratação ou renovação do seguro, sobre todas as coberturas disponíveis para contratação e abrangência (o que cobre e principalmente o que não cobre), avaliação dos riscos aos quais o condomínio e síndico estão expostos para a fixação dos valores a serem segurados e os diferenciais de cada seguradora”.

Síndico Luiz Frantz: “O documento máximo do síndico é a convenção do condomínio, que deve ter o documento na sua cabeceira – é a sua lei. O síndico, em conjunto com os moradores, deve decidir o que vem primeiro, o que é mais importante realizar. Ao se eleger as prioridades, reduz-se a margem de erro”.

Síndica Rejane Dorneles: “A administração transparente é a melhor saída. Fazer a administração da boa vizinhança e de base para ter respaldo e o respeito dos moradores. Eu faço a prestação de contas e mostro as coisas que precisam ser feitas para melhorar nosso condomínio. Quem assume na função de síndico precisa estar preparado para enfrentar os problemas”.