Ao contemplar o horizonte de Balneário Camboriú, é impossível não se impressionar com a escala de sua arquitetura. O município catarinense tornou-se o epicentro dos superlativos imobiliários no Brasil, abrigando alguns dos edifícios mais altos da América Latina, como o One Tower, com seus 290 metros de altura, além de projetos em desenvolvimento que se aproximam dos 500 metros.

Contudo, a imponência dessas estruturas esconde uma engrenagem diária de alta complexidade: a missão de manter uma verdadeira "cidade vertical" funcionando com segurança e eficiência.

A entrega das chaves pelas construtoras não encerra o desafio, mas marca o início de uma complexa rotina operacional. À medida que as edificações ganham metros de altitude, a escala dos problemas operacionais cresce proporcionalmente. O que em um condomínio convencional seria uma falha pontual de rápida solução, em uma torre de oitenta pavimentos pode se transformar em uma interrupção crítica com impacto direto sobre centenas de moradores.

A engenharia em escala gigante e seus reflexos na rotina predial

A operação de um arranha-céu exige o funcionamento integrado de sistemas tecnológicos comparáveis aos de grandes complexos industriais ou hospitais. O fluxo diário de residentes, colaboradores e prestadores de serviço depende diretamente de equipamentos de alta performance que operam sob condições rigorosas:

• Sistemas de Transporte Vertical: Os elevadores deixam de ser mero item de conforto e tornam-se a artéria principal do edifício. Trata-se de equipamentos de alta velocidade, equipados com antecipação de chamada e tecnologia de ponta que exigem manutenção especializada contínua.

• Complexidade Hidráulica e Pressurização: Levar água potável a centenas de metros de altura exige conjuntos de bombas de grande porte e Válvulas Redutoras de Pressão (VRP) distribuídas em zonas intermediárias. Falhas no dimensionamento ou na manutenção desses componentes podem causar o rompimento de tubulações ou o desabastecimento dos andares superiores.

• Segurança Contra Incêndio e Emergências: Sistemas de pressurização de escadas, geradores de alta capacidade com acionamento automático, sensores de detecção de fumaça e redes de sprinklers formam a estrutura central de proteção à vida e ao patrimônio.

• Exposição Climática Extrema: Em grandes alturas, as fachadas e esquadrias sofrem a ação severa de ventos de altitude e da maresia constante. As inspeções e limpezas periódicas demandam planejamento rigoroso, equipamentos homologados e profissionais treinados em alpinismo industrial (NR 35).

O novo perfil da gestão: competência técnica e inteligência emocional

Frente a essa engrenagem sofisticada, a figura do síndico passa por uma transformação profunda. O modelo tradicional de gestão — focado apenas na burocracia básica de assembleias e pagamentos — torna-se inadequado. O gestor contemporâneo precisa reunir competências multidisciplinares que combinam visão administrativa, noção jurídica, compreensão técnica e inteligência emocional.

Para a advogada e síndica profissional Fabiane Pamplona, especializada em implantação, gestão e manutenção de condomínios de alto padrão, os eventos operacionais assumem uma dimensão sem precedentes nesses empreendimentos:

“Construir uma edificação com mais de 50, 70 ou 80 andares é um feito extraordinário da engenharia civil. No entanto, conservar essa estrutura ativa ao longo das décadas exige uma gestão igualmente especializada. O desafio não está apenas na obra entregue, mas na manutenção contínua da segurança e do valor patrimonial”, afirma Fabiane.

Nesse cenário, o papel do síndico ganha outra dimensão. Administrar um empreendimento desse porte exige muito mais do que acompanhar contas, contratos e assembleias. É preciso compreender aspectos administrativos, jurídicos e técnicos, liderar equipes, lidar com fornecedores, tomar decisões sob pressão e manter uma comunicação eficiente com os moradores. Também cabe ao síndico identificar riscos, exigir a documentação necessária, contratar corretamente e reconhecer quando é preciso buscar conhecimento especializado.

A especialista destaca que, além do domínio sobre processos e contratos, o fator humano exige equilíbrio do gestor:

“A inteligência emocional é uma das competências mais críticas. O síndico administra tecnologia de ponta e orçamentos expressivos, mas, acima de tudo, gerencia relações humanas. Em uma mesma jornada, dialoga com empresários, engenheiros, fornecedores e moradores. É preciso gerenciar expectativas elevadas e tomar decisões críticas sob pressão sem perder a clareza”, pontua a gestora.

O descompasso jurídico: legislação do século XX para torres do século XXI

Se a engenharia avançou a passos largos, o arcabouço normativo brasileiro permaneceu estático. A legislação condominial nacional foi formulada quando o conceito de condomínio se resumia a edifícios de pequeno e médio porte, dotados de infraestruturas simples.

O advogado Gustavo Camacho, especialista em Direito Condominial e estratégias do mercado imobiliário, alerta para a lacuna existente entre o texto da lei e a realidade das supertorres:

“A legislação brasileira nunca fez distinção entre um prédio de quatro andares e uma torre de oitenta pavimentos. Para o Código Civil, ambos são a mesma espécie jurídica, submetidos às mesmas regras de convenção, regimento interno, assembleias, síndico e rateio de despesas. O Direito Condominial clássico não foi pensado para gerir pequenas cidades verticais”, explica Camacho.

Essa diferença entre a estrutura jurídica e a complexidade prática reflete diretamente na responsabilidade civil e criminal dos gestores. Na avaliação de Camacho, embora as atribuições gerais do síndico sejam formalmente as mesmas, o dever de diligência escala conforme a altura do empreendimento:

“Um síndico de um edifício residencial convencional que negligencia a manutenção dos elevadores comete uma falta por omissão. Já o gestor de uma torre de cinquenta andares que comete a mesma falha expõe o condomínio a riscos incomparavelmente maiores, envolvendo sistemas de pressurização de escadas, combate a incêndio, evacuação de centenas de pessoas e equipamentos de alta complexidade. O rigor no cumprimento das normas técnicas precisa ser absoluto”, ressalta Camacho.

Gargalos operacionais: escassez de mão de obra e manutenção preditiva

Um dos maiores desafios enfrentados na gestão desses ícones arquitetônicos em Santa Catarina é a contratação de prestadores de serviços devidamente qualificados. A velocidade com que os empreendimentos inovaram em tecnologia nem sempre foi acompanhada pela formação de mão de obra especializada no mercado local.

Muitos dos equipamentos instalados possuem especificações industriais ou componentes importados. "Encontramos sistemas tecnológicos avançados, mas ainda nos deparamos com prestadores sem a qualificação compatível para intervir em tais equipamentos, ou com a capacidade técnica concentrada em poucas empresas", relata Fabiane Pamplona.

Essa realidade força uma mudança cultural indispensável: o abandono definitivo da manutenção reativa — que atua apenas após a quebra — em favor da manutenção preventiva e preditiva. Aguardar uma falha para providenciar o conserto em uma supertorre pode paralisar o edifício e gerar prejuízos expressivos. “Uma ocorrência aparentemente simples, quando envolve dezenas de pavimentos e centenas de usuários, pode assumir uma dimensão completamente diferente”, explica Fabiane.

Governança e procedimentos: ninguém administra uma supertorre sozinho

A dimensão dos megaempreendimentos torna inviável a centralização das decisões na figura de uma única pessoa. O sucesso da gestão de uma grande torre reside na criação de uma estrutura de governança bem definida, apoiada por processos transparentes e auditáveis.

Isso envolve a capacitação contínua da equipe que atua no condomínio. Em situações de emergência — como uma interrupção na rede elétrica ou o disparo do alarme de incêndio —, a equipe de portaria e zeladoria precisa executar protocolos claros de contingência.

Além da preparação operacional, a documentação metódica dos atos administrativos torna-se a principal salvaguarda jurídica do síndico e do condomínio. Contratos detalhados, laudos de vistoria atualizados e relatórios de manutenção comprovam que a gestão agiu com a devida diligência diante dos órgãos fiscalizadores e do Judiciário.

Na avaliação de Gustavo Camacho, essa preocupação também tem reflexos jurídicos. Quanto maior a complexidade e os riscos de um empreendimento, maior é a importância de demonstrar que a gestão adotou medidas adequadas de prevenção, manutenção e acompanhamento. A contratação de empresas especializadas, por si só, não afasta a necessidade de supervisão por parte do condomínio e do síndico.

Balneário Camboriú consolidou-se como um laboratório vivo para o futuro do mercado imobiliário brasileiro. À medida que as torres continuam subindo, fica evidente que a verdadeira sofisticação de um empreendimento não reside apenas na imponência de sua arquitetura, mas na capacidade de garantir uma gestão eficiente, segura e humana para quem nele habita.