A partir de 1º de dezembro de 2026, os condomínios edilícios terão de se adaptar à emissão da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e), conforme previsto no Ato Conjunto RFB/CGIBS n.º 4, de 30 de julho de 2026. A medida integra a regulamentação da Reforma Tributária do Consumo e traz dúvidas para síndicos, administradoras e condôminos.

Um dos principais pontos é entender que emitir nota fiscal e pagar Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) são obrigações diferentes. A NFS-e terá a função de documentar cobranças e operações realizadas pelo condomínio, mas sua emissão não significa, automaticamente, aumento da carga tributária. O tratamento fiscal dependerá da natureza das receitas e das regras previstas na legislação.

Por isso, a recomendação é iniciar a adequação desde já. O advogado tributarista Rodrigo Schwartz, especialista em Reforma Tributária pela Menezes Niebuhr Sociedade de Advogados, explica que a cota mensal passará a integrar o sistema nacional de documentação fiscal. Isso, porém, não altera a natureza jurídica da contribuição condominial nem a transforma, por si só, em receita tributável pelo IBS e pela CBS.

A distinção também exige atenção na rotina administrativa. Letícia Sell, administradora de condomínios e gestora da VivaOne Condomínios, orienta para que as diferentes receitas sejam corretamente separadas. Cotas ordinárias e extraordinárias, destinadas à manutenção da estrutura condominial, não devem ser confundidas com valores provenientes de operações realizadas com terceiros.

“O condomínio precisa separar corretamente aquilo que é receita própria da manutenção da estrutura condominial das receitas provenientes de operações realizadas com terceiros ou de determinadas atividades que podem ter tratamento tributário específico”, afirma a especialista.

Receitas das áreas comuns

A separação ganha importância quando o condomínio explora economicamente áreas comuns. O cronograma da NFS-e contempla operações como locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis. Entre os exemplos estão publicidade em fachadas, instalação de antenas em lajes ou coberturas, cessão de espaços para máquinas, minimercados e quiosques, estacionamentos e locação de salões para terceiros.

Segundo Letícia, as administrações devem fazer um “raio-X das receitas”, identificando a origem de cada valor e revisando contratos. A dúvida mais comum dos síndicos é: “Eu recebo esse valor, preciso emitir nota?”. A resposta depende da natureza da receita, do contrato, de quem realiza o pagamento, da estrutura da operação e do enquadramento tributário.

O limite de 20%

Outro ponto de atenção é o chamado limite de 20% das receitas provenientes de fontes diferentes das cotas condominiais. Schwartz explica que, quando o condomínio não opta pelo regime regular, as taxas e demais valores cobrados dos próprios condôminos precisam representar pelo menos 80% da receita total. Se essa participação ficar abaixo desse percentual, poderá haver incidência de IBS e CBS sobre as operações com bens e serviços realizadas pelo condomínio.

O parâmetro, portanto, não significa que o condomínio pode simplesmente ter até 20% de receitas extras. É um critério de composição da receita total que deve ser acompanhado continuamente.

Letícia recomenda que essa análise seja feita mês a mês e em conjunto com a contabilidade e a assessoria tributária. “É justamente por isso que o nosso trabalho é criar uma classificação adequada das receitas e acompanhar essa proporção de forma contínua”, explica.

Schwartz, por sua vez, ressalta que ultrapassar o percentual não significa que toda a arrecadação, inclusive as cotas condominiais, será automaticamente tributada. No condomínio que não optou pelo regime regular, a incidência recai sobre as operações com bens e serviços realizadas pela entidade, conforme as regras legais.

E o Imposto de Renda?

A NFS-e também não elimina eventuais reflexos das receitas de exploração econômica das áreas comuns no Imposto de Renda dos proprietários das unidades.

Segundo Schwartz, em determinadas situações, a Receita Federal considera que rendimentos provenientes da locação de espaços comuns pertencem aos próprios condôminos, proporcionalmente às suas participações, mesmo que o dinheiro permaneça no condomínio ou seja utilizado para despesas ou redução de cotas.

Assim, a emissão da NFS-e e a declaração do rendimento no Imposto de Renda são obrigações distintas.

A Reforma Tributária será implementada gradualmente até 2033 e ainda haverá regulamentações e definições operacionais, incluindo o leiaute da NFS-e previsto para outubro de 2026. Para Letícia, o momento é de “informação, organização e planejamento”. A preparação antecipada permitirá que cada condomínio identifique, com apoio profissional, quais obrigações efetivamente se aplicam à sua realidade.