O mercado de leilões imobiliários vive um dos momentos mais aquecidos dos últimos anos no Brasil. Impulsionado pela inadimplência e pelos juros elevados, o volume de imóveis retomados não para de crescer — foram mais de 116 mil ofertas no país no primeiro semestre, um avanço de 25,1% em relação ao período anterior. Para investidores e compradores em busca da casa própria, a atração é evidente: descontos que podem chegar a 50% ou mais em relação ao valor de mercado.

No entanto, no universo dos condomínios residenciais e comerciais, o que parece um negócio imperdível pode se transformar em um pesadelo financeiro se a análise jurídica for negligenciada.

O risco da dívida propter rem: a conta do condomínio

O principal ponto de atenção para quem arremata um apartamento em leilão é a natureza da dívida condominial. Juridicamente classificada como débito propter rem (que "adere à coisa"), a taxa de condomínio acompanha o imóvel, e não o antigo morador.

Isso significa que, se o edital do leilão não for elaborado com extrema precisão técnica ou se o comprador não fizer uma varredura prévia na matrícula e nas certidões da administradora, o novo proprietário pode ser surpreendido com a obrigação de quitar milhares de reais em taxas e multas atrasadas deixadas pelo antigo dono.

Por outro lado, o leilão judicial promovido pelo próprio condomínio tem sido a ferramenta definitiva para que gestores recuperem a saúde financeira do prédio, levando a leilão a unidade do morador que acumula anos de inadimplência.

Cuidados além do preço de lance

Segundo o advogado imobiliário Carlos Alberto Zonta Junior, o erro mais comum dos arrematantes é focar apenas no valor do lance inicial e ignorar as pendências legais que envolvem a unidade.

"Muitas pessoas se encantam pelo preço anunciado e esquecem de realizar uma análise jurídica completa do imóvel. É fundamental verificar a matrícula, a existência de ações judiciais, débitos, ocupação e todas as condições previstas no edital. Um desconto elevado pode acabar saindo muito caro quando esses cuidados são ignorados", alerta o especialista.

Outro gargalo frequente é a posse do imóvel. Em muitos casos, o apartamento permanece ocupado pelo ex-proprietário ou por inquilinos, exigindo medidas judiciais de imissão na posse que podem levar meses. Durante esse período de transição, surgem atritos sobre quem deve arcar com as cotas mensais e com quem a portaria deve se comunicar.

Judicial vs. Extrajudicial: entenda as diferenças

A origem do leilão também determina o grau de complexidade e o tempo de regularização do bem:

• Leilão Judicial: Ocorre por determinação da Justiça, frequentemente decorrente de ações de cobrança (incluindo dívidas com o próprio condomínio). Costuma ser mais seguro em relação ao cancelamento de penhoras antigas, desde que o edital seja transparente.

• Leilão Extrajudicial: Decorre da alienação fiduciária com bancos e instituições financeiras por falta de pagamento do financiamento. É mais rápido na fase inicial, mas exige atenção redobrada aos débitos operacionais e de condomínio acumulados.

"Os leilões podem representar excelentes oportunidades patrimoniais, mas devem ser encarados como operações jurídicas e não apenas comerciais. O apoio de um advogado especializado antes da arrematação é uma medida que reduz riscos e aumenta significativamente as chances de sucesso", reforça Zonta.

O que checar antes de dar um lance em um apartamento

• Edital do Leilão: Verifique se as dívidas de condomínio e IPTU serão pagas com o valor da arrematação ou se ficarão a cargo do comprador.

• Declaração de Quitação Condominial: Solicite ao síndico ou à administradora o valor exato dos débitos pendentes da unidade.

• Situação de Ocupação: Descubra se o imóvel está vago, ocupado pelo antigo dono ou locado.

• Custos Extras de Transição: Calcule no orçamento as despesas com advogado, imissão na posse, reforma e taxas cartorárias.