No Brasil, a perda da posse de um apartamento é um processo complexo e doloroso que pode ocorrer por diversas razões, sendo a mais comum a inadimplência.

Quando um proprietário não consegue honrar com suas obrigações financeiras, seja com o pagamento de parcelas de financiamento, taxas de condomínio ou impostos, ele pode eventualmente perder o direito de propriedade sobre o bem.

Um exemplo recente envolve o ex-jogador de futebol Marcelinho Carioca. Ele perdeu o apartamento avaliado em R$ 1,3 milhão por falta de pagamento da taxa de condomínio. O imóvel foi arrematado em um leilão por R$ 672 mil.

O processo que leva à perda do imóvel e ao subsequente leilão do mesmo começa geralmente com a notificação da dívida. Se a inadimplência persistir, o credor (seja ele um banco, uma administradora de condomínio ou o governo, no caso de impostos) pode iniciar uma ação judicial de cobrança. Após diversas tentativas de cobrança e negociações, caso o devedor não regularize sua situação, o imóvel pode ser penhorado e posteriormente haver o leilão para que o valor arrecadado seja utilizado para quitar a dívida.

"Há alguns tipos de débitos que são vinculados ao imóvel, conhecidos como débitos atrelados a coisa ou termo jurídico propter rem (por causa da coisa). São alguns deles: o IPTU, o financiamento bancário para compra do imóvel, o condomínio, dentre outros", explica a advogada Fernanda Machado.

Como adquirir um imóvel em leilão?

O leilão de imóveis é um processo público, pode ser realizado de forma presencial ou online, e segue regras rigorosas para garantir a transparência e a legalidade. Existem dois tipos principais de leilões: judicial e extrajudicial. No leilão judicial, o imóvel foi penhorado por decisão de um juiz para pagar uma dívida. No leilão extrajudicial, o bem é leiloado por uma entidade privada, como um banco, em casos de inadimplência em financiamentos imobiliários.

Antes do leilão, o imóvel é avaliado e o valor de avaliação é publicado juntamente com o edital do leilão, que contém todas as informações relevantes, incluindo a data, hora, local e condições de pagamento. Os interessados podem visitar o imóvel antes do leilão para verificar suas condições.

No dia do leilão, o leiloeiro apresenta o imóvel e abre a sessão de lances. Os participantes oferecem seus lances e o imóvel é arrematado pelo maior lance, desde que atenda ao valor mínimo estipulado. O pagamento geralmente precisa ser feito à vista ou conforme as condições estabelecidas no edital.

"Vale muito a pena, porque o arrematante pode comprar o imóvel por 50% do valor da avaliação. Dependendo da situação e quando não tiver oferta em leilão no percentual de 50%, o leiloeiro recebe ofertas mais baixas que seguem para apreciação do Juiz e do credor, podendo, assim, o valor sair abaixo dos 50%", aponta o leiloeiro Giancarlo Peterlongo, que atua nos Estados do Rio Grande do Sul e Santa Catarina.

Além disso, a pessoa que compra um imóvel em leilão não herda a dívida deixada pelo antigo proprietário. O valor da arrematação é utilizado para quitar essas dívidas, de modo que o novo dono não será responsável por elas.

"O arrematante recebe o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus. Porém, é muito importante que o interessado leia muito bem o edital, porque lá diz todas as regras do leilão", destaca o leiloeiro.

Para evitar cair em golpes, é fundamental participar de leilões organizados por empresas confiáveis e conhecidas no mercado.

"Todo leiloeiro oficial é nomeado pela junta comercial do Estado. Assim, tem que verificar essa lista e ver se há o cadastro. Cuidado também com os clones de sites com os finais '.com', pois quase 100% dos originais são '.com.br'. Deve-se observar também letras e nomes duplicados ou induzindo ao erro, como peterlongoleiloes.com.br (correto) e não ppeterlongoleiloes.com (errado, pois há a observação de que foram duplicadas duas letras)", finaliza Giancarlo Peterlongo.

O que fazer com os valores recebidos judicialmente:

- Os valores recebidos judicialmente devem ser integrados ao caixa do condomínio para garantir transparência na gestão financeira.

- É recomendado que o uso desses recursos seja decidido em assembleia condominial, mesmo que já estejam disponíveis na conta.

- Normalmente, parte dos valores é direcionada para o fundo de reservas e o restante para a conta corrente do condomínio, seguindo a mesma sistemática das contribuições comuns.