Nos condomínios a assembleia ordinária elege um síndico, pelo voto da maioria, que terá como função administrar o condomínio.

Portanto, esse gestor possui uma autonomia funcional restrita, conforme explica o advogado especialista na área condominial em Balneário Camboriú, Luiz Fernando Ozawa. “Não há espaço para ditaduras nesse trabalho de gestão. O síndico faz o papel de zelador-maior, tão somente”, enfatiza.

De acordo com Ozawa, a Lei de Condomínios (4.591/64) e o Código Civil (10.406/02) são mais abrangentes e não dispõem sobre especificação de gastos. Entretanto, a legislação deixa essas proposições nas mãos das assembleias que, por sua vez, têm poderes sobre a Convenção, Regulamentos e Regimentos Internos do condomínio. “A imprecisão das leis gera polêmicas e diferentes interpretações”, diz.

Há gastos condominiais que são obrigatórios - seguros, folhas de pagamento, impostos e taxas. Outros são necessários para a manutenção da estrutura existente, como, por exemplo, pequenos reparos. Segundo o advogado Ozawa, com esse tipo de gasto o síndico não precisa se preocupar. “O problema está nos investimentos com obras e aqueles que geram despesas excessivas ou que são realizadas apenas por conveniência”, alerta.

Entretanto, quando o assunto é obras, a lei é clara. O artigo 1.341 do Código Civil classifica as obras em úteis – restrita ao voto da maioria dos condôminos;  e voluptuárias – que exigem aprovação de dois terços dos condôminos. “Para realizar quaisquer obras que gerem despesas excessivas, o síndico deve convocar assembleia para solicitar aprovação, mesmo que em caráter de urgência, o que justificaria uma assembleia extraordinária”.

O síndico tem autonomia, por sua responsabilidade, para realizar apenas pequenos reparos, que não gerem excesso da despesa, ou aquilo autorizado e expressamente descrito pela Convenção. O advogado orienta que, na dúvida, o síndico deve convocar a deliberação do Conselho ou Assembleia. “Dessa forma, não há o que temer, porque exceto se tenha cometido alguma irresponsabilidade civil ou criminal, o síndico estará no exercício de sua função, que exige tomada de decisões, inclusive ao contragosto da minoria”, esclarece.

De acordo com Ozawa, muitos interpretam erroneamente a função do Conselho Consultivo ou Fiscal. A maioria das convenções determina que esses órgãos são apenas fiscalizadores ou de aconselhamento e não têm poder deliberativo. “Em alguns casos, o síndico poderá consultar tal órgão, sempre registrando em ata as reuniões e debates, lembrando sempre que Conselho não substitui a assembleia”, ressalta.