Saúde financeira do condomínio em alerta

Saúde financeira do condomínio em alerta

Nos últimos dois meses um vírus desconhecido trouxe medo, colocou em risco a vida de bilhões de pessoas e, paralelo a isso, deixou em xeque a economia de vários países. A Covid-19 mudou a realidade do Brasil e do mundo, e também está trazendo mudanças para a rotina de muitos condomínios.

Não são apenas os empresários que estão tendo de se reinventar. Os administradores de condomínios também estão trabalhando para traçar uma rota que afaste o fantasma da inadimplência, uma vez que eles dependem única e exclusivamente da taxa mensal para pagar as despesas do edifício.  
 
Para o advogado Zulmar Koerich, especialista em questões condominiais, os síndicos devem se preparar, pois o desemprego e os seus reflexos atingirão a todos, direta ou indiretamente, incluindo a saúde financeira dos edifícios. As pessoas que perderem seus empregos e, que além da incerteza do futuro possuem alguma reserva financeira, optarão por garantir a compra de itens imediatos, como comida e remédios. Outras despesas, cuja cobrança dependerá de acionamento na justiça, ficarão em segundo plano.

Zulmar Koerich Areas Comuns
Zulmar Koerich: em tempo de pandemia, síndico pode usar fundo de reserva para sanar despesas ordinárias


 
“É hora de apertar o cinto e procurar garantir que as despesas sejam acessíveis ao maior número de pessoas possíveis. Mas caso a inadimplência ocorra, ao invés de correr para os escritórios de cobrança é preciso pensar antes nos próprios condôminos, levando em conta também que a cobrança levada a juízo encontrará um judiciário assoberbado por uma avalanche de novos processos”, avalia Koerich.
 
O cenário imposto pela pandemia também ressaltou a importância do fundo de reserva para que o gestor tenha solvência e liquidez para cumprir com as suas obrigações.

Ajustando o caixa

Embora não haja possibilidade de perdoar débitos ou mesmo isentar os moradores do pagamento de juros e multa, Koerich destaca que é possível, analisando caso a caso, prorrogar o vencimento de alguma contribuição. Ou ainda, parcelar débitos de forma que o condômino em dificuldade possa arcar com alguma despesa naquele mês.
 
O especialista também lembra que o fundo de reserva, mesmo que vinculado apenas a despesas imprevistas, embora previsíveis, pode ser utilizado nesse caso. “A pandemia trouxe ao mundo um cenário único, demandando uma revisão urgente das regras do jogo, com vistas a sanar problemas financeiros que apenas se somarão no futuro. Por isso, é possível sim que o síndico faça uso do fundo de reserva para sanar despesas ordinárias, ainda sem a aprovação da assembleia, dada a excepcionalidade do momento”, explica Koerich.
 
Além disso, diante do quadro atual e com a impossibilidade de realização de uma assembleia, o advogado explica que é possível também o administrador optar pela suspensão temporária do recolhimento do fundo de reserva e rateios, desde que este não esteja sendo utilizado para pagamento de terceiro já contratado ou que o condomínio tenha recurso em caixa para honrar esse compromisso. “É recomendável que o síndico faça uso de consulta prévia aos condôminos através de canais tecnológicos para sentir a ‘temperatura’ e poder decidir da maneira mais adequada, seja mantendo ou suspendendo as cobranças”, indica Koerich. 
 
E como muitos síndicos já estão começando a adotar algumas medidas na tentativa de frear essa situação, o assessor jurídico Walter Jorge Jr lembra que é necessário ter cautela com as decisões, pois poderão ser contestadas futuramente. “Nem o síndico, tampouco o conselho, tem competência para alterar de ofício a convenção condominial e as leis vigentes. Mesmo diante do caso imperativo de pandemia e consequentes danos econômicos a todos, os atos do gestor serão julgados pela assembleia posteriormente, sob pena de responsabilização”, comenta. Ele lembra ainda que nos casos de negociações de dívidas de condôminos inadimplentes, a ampliação de prazo para pagamento sempre foi possível, desde que observadas as diretrizes normativas.
 
Além disso, o especialista acredita que investir em uma série de medidas pode trazer um resultado positivo. “A revisão de todos os custos poderá funcionar, mas friso que as normas relativas ao convívio em edificações coletivas pode ser um grande dificultador. Unir redução de custos mantendo a qualidade de manutenção é a grande saída, apesar de dificultosa”, pontua Jorge Jr.

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Para conter a pandemia do Covid-19 quais medidas estão sendo mais difíceis de serem adotadas no condomínio?

Controlar obras em unidades - 12.9%
Utilização de máscara por moradores - 26.4%
Informar condômino infectado - 7.9%
Aplicar as normas de silêncio - 15%
Controlar o uso de áreas comuns - 14.3%
Realização de assembleias - 20.7%
Locação de temporada - 2.9%
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