A figura do síndico no Brasil percorreu um longo caminho, desde os tempos em que o cargo era ocupado quase exclusivamente por um morador voluntário, que conciliava as tarefas da vida pessoal com as responsabilidades de administrar o condomínio.

A partir de meados dos anos 2000, essa realidade começou a mudar. Síndicos que se destacavam pela capacidade de gestão e resolução de conflitos passaram a ser procurados por outros condomínios, dando origem à figura do síndico profissional, um gestor especializado que atua de forma remunerada e, em muitos casos, em múltiplos empreendimentos.

Hoje, estima-se que 68 milhões de brasileiros vivam em condomínios e que o país conte com cerca de 450 mil síndicos, número que demonstra a importância e a complexidade crescente dessa função. O avanço tecnológico, o aumento das exigências legais e a diversidade dos empreendimentos, que vão de pequenos prédios residenciais a condomínios-clube e complexos de uso misto, transformaram a sindicatura em uma verdadeira profissão.

Nesse contexto, um dos temas mais debatidos do momento é o Projeto de Lei nº 4.739/2024 (e seu substitutivo), que pretende regulamentar o exercício do síndico profissional. A proposta, aprovada na Comissão de Trabalho (CTRAB) da Câmara dos Deputados e atualmente em análise na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC), é considerada um dos projetos mais polêmicos em tramitação no Congresso Nacional.

Divergências e preocupações

Entre os próprios síndicos e especialistas do setor, as opiniões se dividem. Para Roberto Villain de Andrade, síndico há 49 anos – que começou a sua trajetória como síndico morador e, com a profissionalização, chegou a ficar responsável por 90 prédios – a aprovação da proposta trará avanços importantes. “O PL será de suma importância para nós síndicos, pois vai disciplinar o exercício da nossa profissão, nos dando garantias de alguns direitos. A sindicatura evoluiu muito em nosso país, e com a aprovação do projeto teremos um ordenamento jurídico específico, reconhecendo a profissão de síndico”, afirma.

Já Márcio Spimpolo, presidente da Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON), faz uma leitura oposta. Para ele, o texto em tramitação desvirtua a natureza do cargo, que deve continuar sendo eletiva e autônoma, e não uma profissão regulada por lei federal.

“O síndico é eleito em assembleia para cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno do condomínio. Esses documentos são as leis máximas de um condomínio e são criados pelos próprios condôminos. Impor regras e requisitos profissionais por meio de uma lei federal fere essa autonomia e cria uma burocracia desnecessária”, argumenta Spimpolo.

Também com um olhar atento para o futuro da profissão, Cleuzany Lott Santos, síndica há 13 anos, vê o PL nº 4.739/2024 como uma iniciativa importante, mas que exige cuidado na aplicação. “Este projeto é uma iniciativa oportuna, mas que ainda precisa de equilíbrio e cuidado para gerar efeitos positivos de fato. A gestão condominial já não cabe mais na lógica de ‘morador voluntário’ que se ocupa, aos fins de semana, de apagar incêndios e assinar recibos. Hoje, condomínio é negócio, orçamento, contratos, pessoas, tecnologia — e isso exige competência, governança e transparência”, avalia.

Entretanto, ela destaca que é preciso preservar a autonomia dos condomínios e não transformar a regulamentação em um filtro que exclua quem tem boa prática, mas não ‘tem papel timbrado’. “É fundamental que se preserve o espírito da condomínio-comunidade, e que a norma seja instrumento de gestão de qualidade e não de freio à participação. Regulamentar não deve significar burocratizar”, afirma Cleuzany.

Então, regulamentar ou não regulamentar?

O advogado Gustavo Camacho, especialista em Direito Condominial, reforça que a função do síndico já é devidamente regulamentada pelo Código Civil, nos artigos 1.347 e 1.348, que estabelecem as regras de eleição, atribuições e remuneração do cargo. “O PL 4.739/2024 é uma tentativa bem-intencionada, mas equivocada, de resolver problemas que já estão endereçados pela legislação. Seus efeitos práticos tenderão a ser mais negativos, com aumento de custos e criação de barreiras, sem garantir melhora substancial na qualidade da gestão”, avalia.

Para ele, nas últimas duas décadas, a evolução legal da função de síndico, pautada pelo Código Civil de 2002, tem sido adequada para permitir a profissionalização natural do mercado. “O que se viu foi o surgimento de empresas e profissionais especializados, impulsionados pela crescente complexidade da gestão e pela demanda dos condomínios por expertise, notadamente a criação de cursos de especialização e de pós-graduação”, explica o advogado.

Camacho defende que, no lugar de uma nova lei, o que se faz necessário é a melhor aplicação e a fiscalização das leis existentes, o incentivo à educação continuada (não necessariamente formalizada por lei) e a conscientização dos condôminos sobre a importância de escolher gestores qualificados e de fiscalizar sua atuação. “O mercado, por si só, já tem se encarregado de elevar o nível de exigência”, reforça.

O presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), Omar Anauate, também reflete sobre a evolução do papel do síndico nas últimas duas décadas. “O síndico profissional já atua há muitos anos, especialmente em condomínios comerciais e, depois, em grandes empreendimentos residenciais. Hoje, qualquer tipo de condomínio pode contar com um síndico profissional, o que tornou a função mais relevante e consolidada no mercado”, avalia.

Ele destaca ainda a mudança no papel dos conselhos consultivos. “Antes, tinham um papel de fiscalização. Com os síndicos profissionais, os gestores passaram a atuar mais intensamente nas decisões, tornando a gestão mais democrática e participativa”, pontua Anauate.

Sobre o futuro, o presidente da AABIC acredita que a profissionalização continuará crescendo, mas sem a necessidade de regulamentação formal. “O projeto segue um caminho de profissionalização forçada, tratando o síndico como uma profissão regulamentada, o que não reflete a realidade. Isso pode excluir bons profissionais de outras áreas. Acreditamos que não há espaço para a regulamentação nos moldes atuais”, afirma.

O papel das entidades e os impactos no mercado

De acordo com Anauate, a AABIC também tem acompanhado de perto a tramitação do PL nº 4.739/2024 e considera que o texto atual não reflete a realidade do mercado condominial brasileiro. “Estamos atuando, em conjunto com a Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI), para que o teor dessa proposta seja reavaliado. O substitutivo limita a atuação de síndicos profissionais a administradores e advogados, o que, ao nosso ver, é bastante delicado e não condiz com a realidade dos síndicos profissionais no Brasil”, afirma.

Segundo ele, o síndico é um cargo eletivo, e não uma profissão que deva ser reservada a determinadas categorias. Qualquer restrição que afaste candidatos à função exige um olhar cuidadoso. “Essa reforma precisaria ser estudada com mais profundidade para melhor acomodar a figura do síndico profissional”, destaca o especialista.

Além disso, a AABIC tem defendido o fortalecimento da governança interna dos condomínios como forma mais eficiente de valorização da função. “Nossa posição está mais relacionada à governança e às decisões de cada condomínio. Muitos modelos de gestão se mostram mais efetivos do que a criação de uma lei única, que pode acabar criando uma reserva de mercado”, explica Anauate.

Na prática, ele avalia que uma regulamentação desigual teria impacto negativo no setor. “Trata-se de um mercado já consolidado, que não pode ser obrigado a uma filiação ou registro compulsório. Isso não está alinhado aos interesses dos condomínios”, pontua o presidente.

Compartilhando desse posicionamento, Spimpolo diz que a ANACON tem atuado como uma voz ativa nesse debate, defendendo a liberdade dos condomínios para decidir que tipo de síndico desejam. “O artigo 1.334, II, do Código Civil deixa claro que cada condomínio pode definir sua forma de administração. A intervenção estatal não é saudável. O que precisamos é de síndicos preparados, éticos e comprometidos, não de uma profissão engessada por exigências formais”, afirma.

Para ele, o aperfeiçoamento técnico é fundamental, mas deve continuar sendo um processo livre e não compulsório. “Um bom curso, de cerca de 90 horas, que aborde temas como direito, administração, engenharia e finanças, é suficiente para capacitar o síndico eleito. A formação é importante, mas a experiência e a comunicação são ainda mais valiosas”, destaca Spimpolo.

Camacho concorda e acrescenta que a autonomia privada dos condomínios deve ser respeitada. “A melhor forma de estimular a profissionalização sem afastar síndicos moradores competentes é permitir que o próprio mercado continue promovendo a qualificação. A liberdade de escolha é um valor essencial”, afirma.

Profissionalização e desafios

Mesmo diante das divergências sobre a regulamentação, é consenso que a gestão condominial se tornou uma função complexa e essencial para o bom funcionamento da vida urbana. Andrade lembra que o desafio do síndico é constante.

“Hoje, somos milhares de brasileiros morando em condomínios. Cada um é uma cidade dentro da cidade. As novas tecnologias e o volume de informações exigem clareza jurídica, aperfeiçoamento e conhecimento da legislação. Sendo assim, o síndico precisa saber equilibrar diariamente corpo, mente e emoção”, avalia o síndico.

Entre a tradição do síndico morador e a profissionalização crescente, a sindicatura brasileira segue evoluindo. A complexidade das edificações, a exigência dos condôminos por transparência, e o avanço das normas técnicas e da legislação condominial foram os grandes motores dessa transformação. O mercado entendeu que ‘boa vontade’ não basta. É preciso preparo, estudo e profissionalismo, pois tem muita responsabilidade envolvida nessa função.

Cleuzany destaca que o condomínio deixou de ser ‘bloco de apartamentos’ e virou um ecossistema urbano intensivo. Dessa forma, hoje não basta ser morador e gostar do prédio. “Quando olho para os próximos anos da gestão condominial no Brasil, vejo um cenário em que o síndico deixa de ser apenas o zelador-máster do prédio e passa a ser o maestro de uma comunidade urbana conectada e de alto desempenho. E para dar conta de tudo isso, a profissionalização real e constante é uma tendência”.

Ideia reforçada por Camacho, que cita que os principais desafios da categoria passam por questões jurídicas, financeiras e tecnológicas, como a adequação à Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), o aumento da judicialização das relações condominiais e a necessidade de lidar com empreendimentos cada vez mais complexos, como condomínios logísticos e bairros planejados. “Esses desafios não serão resolvidos com uma nova lei sobre a profissão, mas com capacitação, gestão eficiente e apoio jurídico especializado”, defende.

Pontos positivos e negativos

Pontos positivos (que já são ou deveriam ser premissas)

• Qualificação mínima: o mercado já exige qualificação. Condomínios buscam síndicos com experiência e conhecimento. Cursos e certificações já existem e são valorizados pela demanda;

• Código de ética e conduta: a ética é um princípio geral do direito e da boa-fé contratual, aplicável a qualquer profissional. A responsabilidade civil e criminal do síndico já está prevista no Código Civil e em outras leis;

• Seguro de responsabilidade civil: já é uma prática recomendada e muitas vezes exigida pelos próprios condomínios ou pelas administradoras, independentemente de lei específica.

Pontos negativos (como consequência de uma regulamentação desnecessária)

• Aumento de custos: a criação de um órgão regulador, taxas de registro e a obrigatoriedade de certificações específicas fatalmente elevarão os honorários, impactando diretamente o bolso dos condôminos;

• Burocracia excessiva: a imposição de um novo arcabouço regulatório adicionará camadas de burocracia a uma função que já é complexa;

• Restrição da autonomia condominial: a liberdade dos condomínios para escolher seus gestores, seja um morador ou um profissional, com base em critérios próprios (experiência, custo, perfil), seria limitada;

• Desestímulo ao síndico morador: as exigências formais podem afastar síndicos moradores competentes que não desejam ou não podem arcar com os custos e o tempo de uma certificação formal.

Fonte: Gustavo Camacho