Retomada gradual das atividades nos condomínios

Retomada gradual das atividades nos condomínios

Com o avanço da vacinação em SC e no país, os condomínios retomam, aos poucos, as atividades com a realização de assembleias presenciais e a abertura das áreas comuns dentro dos protocolos de segurança

O avanço da vacinação em Santa Catarina permite a retomada gradual e monitorada de atividades cotidianas, mesmo tendo o governo estadual mantido a situação de calamidade pública até 31 de dezembro em todo o território para fins de enfrentamento da pandemia de Covid-19. De acordo com os dados do "Vacinômetro SC", até 27 de outubro (90,62 % da população vacinável já recebeu a primeira 1ª dose e 68,36% da população já está com a imunização completa)

O governo estadual, através do Decreto n. 1.486, de 23 de setembro, concedeu a permissão para eventos corporativos, feiras de negócios, eventos sociais, shows e entretenimento com limite de capacidade do ambiente de 60, 70 e 80% respectivamente nos meses de outubro, novembro e dezembro. Com isso, os condomínios retomam a abertura gradual das áreas comuns. 

Especialista em Direito Imobiliário e Condominial, o advogado Leonardo Gomes Silva aponta que não há um regramento específico para a retomada das atividades nos condomínios, porém, algumas normativas aplicadas ao longo da pandemia se encaixam no padrão condominial. Para ele, em Santa Catarina, isso está atrelado ao termo "eventos sociais".

"Desde o final do ano de 2020 as áreas comuns estão liberadas para o uso, porém, com capacidade reduzida e mediante o cumprimento de algumas regras sanitárias. Atualmente não há regras 'específicas' para a matéria condominial, nem para as áreas comuns. Em Santa Catarina, para 'eventos sociais', como no caso dos condomínios, uso do salão de festas, estão estabelecidos percentuais de ocupação dos espaços. Recomenda-se, para as áreas comuns, que se observem os protocolos e regramentos sanitários específicos, tal como o uso obrigatório de máscaras", destacou Gomes.

O advogado recomenda aos síndicos que a melhor maneira de garantir o cumprimento dos protocolos sanitários vigentes é orientação junto à população do condomínio antes de aplicação de medidas mais severas, com aplicação de multas.

"Os síndicos passaram a encontrar mais um fundamento para aplicação de multa nos casos de não utilização da proteção. Apesar das normas, a recomendação é alertar os condôminos de eventuais desrespeitos, inclusive através de advertências, mas caso estas não tenham efeito, devem aplicar sanção mais gravosa", apontou.

Passaporte sanitário?

Também atuando na área de Direito Condominial, o advogado Zulmar Koerich Júnior considera essencial a manutenção de alguns cuidados com base na recomendação sanitária de cada localidade, como o uso de máscaras. Ele, porém, alerta para a não obrigatoriedade da comprovação da vacinação completa, o chamado passaporte sanitário, nos condomínios.

Zulmar Koerich Areas Comuns
Na opinião de Zulmar Koerich, o passaporte sanitário não pode ser imposto aos condôminos que, por opção, não quiserem se vacinar

"Estamos atravessando um período de transição, não se pode adotar o mesmo tratamento dado naqueles períodos críticos, onde decisões, por vezes arbitrárias, foram tomadas sem embasamento científico mais consolidado. O que se deve fazer é seguir as indicações dos órgãos responsáveis pela saúde pública. O passaporte sanitário, por exemplo, não pode ser imposto aos condôminos que, por opção, não quiserem se vacinar, fere o direito constitucional da dignidade da pessoa humana e liberdade. Trata-se de medida autoritária que não casa com o regime democrático de direito ao que estamos subordinados", ponderou Zulmar.

Um dos pontos mais divergentes na vida condominial é sobre as assembleias. A pandemia obrigou que as reuniões fossem realizadas no formato virtual, todavia, o aparente controle do contágio em razão da vacinação faz com que alguns síndicos retomem o formato presencial. Zulmar detalha que não há nenhum impedimento legal na adoção do modelo tradicional. 

"As assembleias podem ser realizadas de forma presencial, desde que os cuidados anteriores sejam tomados. Entretanto, as assembleias virtuais são as mais recomendáveis, tanto por garantirem a participação de um maior número de pessoas quanto pelo atingimento de sua finalidade, evitando perda de tempo, discussões, brigas etc. Tal modalidade parece ter vindo para ficar, independentemente de pandemia ou mesmo de previsão em convenção, tal modalidade é plenamente válida. As assembleias virtuais, nos moldes hoje disponíveis, com vídeo e áudio, garantem o direito de participação de todos. Condôminos que residem em outros estados e até em países diferentes podem participar", destacou.

Procurações

Uma preocupação dos moradores é sobre o uso de procuração nas assembleias virtuais. O advogado Leonardo Gomes Silva orienta que os documentos sejam apresentados antes do início das reuniões, assim como ocorre costumeiramente nos eventos presenciais, mesmo que não exista um regramento específico para tal modalidade. Ele orienta que os interessados na participação do modelo virtual por procuração se atentem para uma série de situações que podem barrar a presença, como o não envio antecipado do documento físico ao administrador do condomínio ou a falta da assinatura contendo o reconhecimento de firma.

"As normas relacionadas à matéria condominial não tratam especificamente sobre o momento exato para a apresentação de procuração em assembleias, sejam presenciais ou virtuais. Algumas convenções estabelecem tal exigência. Entende-se que nas assembleias, inclusive nas virtuais, as procurações sejam apresentadas antes do início para que os presentes tenham conhecimento e aqueles que conduzirão o ato cadastrem a unidade e seu procurador, inclusive verificando a possibilidade ou não de sua participação. No caso das virtuais, se faz necessário ressaltar um ponto: as assembleias virtuais são realizadas por aplicativos, e na maioria das vezes conduzidas pelas próprias administradoras em suas bases ou sedes. Dessa forma recomenda-se que as procurações originais (físicas) sejam entregues com antecedência à administradora, que levará ao conhecimento da assembleia. Inclusive destaca-se que algumas convenções exigem que a assinatura contenha o reconhecimento de firma. Caso não seja feita a entrega com antecedência, por se tratar de ato por meio virtual, a direção da assembleia não poderá ter acesso ao documento físico, podendo prejudicar sua validade", completou Gomes.

Segurança em primeiro lugar

A síndica profissional Mariana Castro, que atua no ramo desde 2017 e administra o Residencial João Makowiekcy, no bairro Saco Grande, em Florianópolis, manifesta preocupação com a retomada das assembleias de forma presencial. Ela também administra outros cinco condomínios e alerta que é preciso se atentar para a preferência da maioria, mas acredita que o modelo virtual pode ser adotado de maneira definitiva.

Mariana Castro
Síndica Mariana Castro: as assembleias são realizadas respeitando o perfil de cada condomínio, mas o modelo virtual pode ser adotado de maneira definitiva

"As assembleias são realizadas respeitando o perfil de cada condomínio. Alguns voltaram na forma presencial, em outros, nós realizamos de forma híbrida ou totalmente virtual. Essa opção (virtual) pode se tornar permanente e a regulamentação ainda está sendo avaliada", disse. 

Mariana detalha que os espaços de uso comum estão liberados apenas mediante reserva prévia via aplicativo do condomínio. Ela aponta que o não cumprimento de algum regramento estabelecido em regimento ou através do decreto estadual é passível de multa ao condômino infrator. O cuidado é necessário em razão do número de moradores do residencial: aproximadamente 350 pessoas, em 174 apartamentos espalhados em três torres.

"Seguimos o regramento do decreto estadual e as reservas são feitas por aplicativo. Também reorganizamos a rotina de limpeza. As exigências para o uso de cada espaço são as mesmas amplamente divulgadas: utilização de máscaras, distanciamento social, aplicação de álcool em gel. Mas a falta do uso de máscara pode acarretar na aplicação das penalidades previstas na convenção ou regimento de cada condomínio", completou.

Sem sucesso na reunião presencial

Nem todos os testes para a retomada das assembleias presenciais foram da maneira esperada. O síndico Gilson Borba, responsável pelo Residencial Alaíde Duarte, no bairro Forquilhas, em São José, relata a experiência que teve com o modelo tradicional. De acordo com ele, muitos moradores não respeitaram as orientações sanitárias, o que o fez permanecer na opção virtual até que o controle da pandemia esteja mais avançado.

Sndico Gilson Borba Residencial Alade Duarte
Síndico Gilson Borba: retorno ao formato virtual, já que os moradores não respeitaram as orientações sanitárias na assembleia presencial

"Eu não indico a realização de assembleia presencial. Realizei aqui no condomínio, porém, não houve o respeito do distanciamento social necessário ou a utilização de máscaras. Muitos ficaram em pé, ignorando a marcação dos locais. Ainda teve uma grande abstenção, pois alguns moradores não estavam seguros em comparecer, uma vez que o residencial não tem 100% dos condôminos vacinados ", afirmou Gilson.

O Residencial Alaíde Duarte tem 28 blocos, 312 apartamentos e conta com aproximadamente 700 moradores. Ou seja, os cuidados com a saúde da população do espaço é algo essencial. Gilson explica que desde o início da pandemia segue as recomendações das autoridades sanitárias. 

"Todas as entradas de blocos estão com álcool em gel à disposição dos moradores. Com a liberação dos espaços compartilhados foi feita uma orientação mais detalhada sobre como manter o cuidado para evitar o contágio. Conto com a consciência de cada um dos moradores para que nosso condomínio mantenha os cuidados necessários em meio à pandemia, que ainda não está totalmente controlada", completou.

Formato híbrido como solução

O edifício Le Grand Zilli, que fica no bairro Campinas, São José, tem aproximadamente 300 moradores nos 158 apartamentos, e o síndico Nilton Cezar dos Santos recorreu à forma híbrida para a realização das assembleias em meio à pandemia da Covid. Ele explica, contudo, que a intenção é voltar às reuniões presenciais. 

Sindico NIlton Santos
Síndico Nilton Cezar dos Santos realiza as assembleias em formato híbrido, mas a intenção é voltar às reuniões presenciais

"Optamos por fazer as reuniões de maneira híbrida, porém, isso não vai ser uma situação permanente. Temos como objetivo retomar o formato presencial tão logo seja possível através da diminuição dos casos e o aumento da taxa de imunização", disse Nilton. 

Apesar das assembleias ainda não serem no modelo tradicional, o síndico afirma que os demais espaços comuns estão liberados para o uso coletivo, desde que os moradores respeitem os protocolos dos órgãos de saúde. Caso isso não aconteça, multas poderão ser aplicadas.

"Os espaços coletivos estão liberados. Para o uso das áreas comuns é feito o agendamento pelo aplicativo, e em relação ao uso do salão de festa o usuário tem que assinar um termo de responsabilidade seguindo as regras vigentes, mas não estamos pedindo comprovação de vacinação. Porém, o não uso de máscara, por exemplo, gera uma infração", completou.

Assembleia virtual, híbrida ou presencial? 

Assembleia virtual 

Vantagens: não há contato físico, maior número de participantes, praticidade e rapidez.
Desvantagens: nem todos os condôminos estão acostumados com a tecnologia.

Assembleia híbrida 

Vantagens: possibilita a participação de moradores de diferentes perfis.
Desvantagens: exige um planejamento mais minucioso.

Assembleia presencial

Vantagens: manutenção do rito normal das assembleias.
Desvantagens: pode trazer riscos à saúde dos participantes.

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