Olá caros leitores! O tema de hoje é a dívida condominial e a sua natureza propter rem, onde abordar-se-á a origem da obrigação, quem poderá responder por ela e ainda, quais as consequências do inadimplemento das taxas condominiais.

A origem da obrigação de pagamento dos débitos condominiais se dá através da Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificação, onde em seu artigo 12 há previsão de que o condômino tem obrigação de contribuir para as despesas do condomínio na quota-parte que lhe cabe. Importante salientar que esses débitos podem advir de despesas ordinárias de custeio, e também, das extraordinárias que forem devidamente aprovadas em assembleia.

Nesse aspecto, as despesas ordinárias referem-se aquelas despesas mensais e necessárias à manutenção e conservação do condomínio, tais como despesas de consumo, seguro, salários, encargos fiscais, entre outros. Já as despesas extraordinárias compreendem aquelas que não estão previstas pelo orçamento mensal do condomínio, são, como o próprio nome traduz, gastos extras, que não ocorrem habitualmente. Estas despesas podem decorrer, por exemplo, de situações imprevistas como um vazamento no condomínio, ou ainda, da instalação de equipamentos de segurança e lazer.

Além disso, o dever do condômino contribuir com ambos os tipos de despesas, ordinárias e extraordinárias, está previsto no artigo 1.336 do Código Civil Brasileiro, razão pela verifica-se que a dívida condominial decorre do inadimplemento do condômino para com esta obrigação legal.

Pode-se dizer que a informação acima, de que o condômino é obrigado a pagar a taxa condominial, é conhecida por boa parcela da sociedade, todavia, o que muitos desconhecem é que, uma vez descumprida a obrigação, seu inadimplemento constituí uma dívida que possuí natureza propter rem, conforme previsão do artigo 4º, parágrafo único da Lei 4.591/64.

Mas afinal, o que isso significa? Bem, é relativamente simples: significa que a dívida condominial é uma obrigação real, decorrente da relação entre o devedor e a coisa, que neste caso, é o imóvel localizado em condomínio. Em outras palavras, significa dizer que é uma dívida gerada em razão do imóvel e, que por esse motivo, adere a ele. Por possuir esta natureza, independente de quem originou a dívida, aquele que tiver relação com o imóvel, seja em razão da propriedade ou em razão da posse, terá a obrigação de responder pelos débitos condominiais devidos.

O artigo 12 da Lei 4.591/64 em seu § 2º prevê ainda que cabe ao síndico arrecadar as contribuições dos condôminos, competindo-lhe promover a cobrança judicial das quotas atrasadas. Isto significa que, como consequência do inadimplemento dos débitos condominiais, aquele que tiver relação com o imóvel, independente de ser ou não quem deixou de realizar as contribuições, mas em razão de figurar como proprietário ou até mesmo possuidor do imóvel, poderá responder judicialmente pelo inadimplemento.

Isto posto, a natureza propter rem do imóvel, garante que, caso haja a necessidade, os débitos condominiais poderão ser pagos com a própria venda do bem que gerou as despesas. Hipótese que ocorre quando, realizada a cobrança judicial das taxas condominiais em atraso, o devedor não cumpre com sua obrigação de quitação dos débitos condominiais, mesmo após diversas tentativas de recebimento durante o curso do processo.

Dessa forma, como consequência da natureza da dívida condominial, o imóvel gerador da dívida poderá ser levado a leilão, mesmo que seja o único bem do devedor, a fim de garantir o interesse da coletividade, qual seja, o recebimento dos recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis do condomínio.

Abraço e até a próxima!

Colaboração: Karine Alexandra Polanczyk - Assessora Jurídica de Cobrança