Em diversos condomínios, especialmente os compostos por múltiplos blocos, ainda se verifica uma prática arriscada: a existência de “administrações” independentes atuando sem CNPJ próprio.

Em muitos casos, parte dos blocos obteve a inscrição no CNPJ em épocas de menor rigor fiscal, enquanto outros permanecem à margem da legalidade, operando informalmente, como se fossem entidades autônomas, mas sem qualquer respaldo jurídico.

Essa situação gera perplexidade, pois contraria a legislação condominial e tributária. Um condomínio, ainda que formado por vários blocos, constitui uma única pessoa de natureza civil, nos termos do art.1.332 do Código Civil e da Lei nº 4.591/64. Somente com a regular constituição e registro da convenção é possível requerer o CNPJ junto à Receita Federal, que reconhece o condomínio como ente despersonalizado, mas apto a possuir inscrição para fins fiscais e bancários.

Riscos pessoal para o síndico e ilegalidade da movimentação financeira

A ausência de CNPJ leva à arrecadação irregular das taxas condominiais, frequentemente depositadas em contas pessoais do síndico ou de terceiros. Trata-se de irregularidade grave, pois os valores arrecadados pertencem à coletividade, não ao síndico. Movimentar valores de natureza alheia em conta pessoal pode configurar infrações fiscais e até mesmo ensejar interpretação de apropriação indevida.

Em eventual fiscalização da Receita Federal, o síndico é pessoalmente responsabilizado, ficando sujeito a multas, bloqueio de contas e inscrição em dívida ativa. Nenhuma pessoa prudente deve aceitar o cargo de síndico sem que o condomínio esteja formalmente regularizado, sob pena de assumir sérios riscos patrimoniais e aborrecimentos, ainda que atue de boa-fé.

Muitos condôminos, cientes desse cenário, evitam candidatar-se à sindicância, temendo as consequências de uma gestão que, embora necessária, se tornou perigosa pela negligência coletiva.

A falsa economia e o custo da omissão

A origem dessa irregularidade é a “economia inconsequente”. Muitos condomínios resistem em investir na atualização de sua convenção, medida essencial para adequar a estrutura jurídica e obter a regularização fiscal. Trata-se de uma despesa coletiva e significativa, mas que previne prejuízos muito maiores.

É ilusório acreditar que a ausência de CNPJ de um bloco não afeta os demais, ou que cada bloco poderia funcionar de forma autônoma, com receitas e gestão próprias. Embora a individualização seja possível, o processo demanda conhecimento técnico e jurídico minucioso, devendo todos os condôminos participar e arcar com os custos correspondentes.

Regularizar é fundamental

Regularizar é, portanto, um dever coletivo e inadiável. A atualização da convenção e a obtenção do CNPJ único são medidas imprescindíveis para conferir segurança jurídica, prevenir passivos tributários e preservar a confiança entre condôminos e gestores.

O custo da assessoria jurídica e da rerratificação da convenção é irrisório se comparado às consequências da informalidade, especialmente em tempos de crescimento do rigor fiscal da Receita Federal.

Kênio Pereira Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário. Advogado e Conselheiro do Secovi-MG e da CMI-MG. Consultor Especial da Presidência da OAB-MG

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