É muito importante procurarmos entender o que é a cota condominial e, qual a sua natureza.

A cota condominial é basicamente o rateio das despesas para manutenção das áreas comuns de um condomínio.

No mundo jurídico, a cota condominial é classificada como uma obrigação propter rem (própria da coisa), que é aquele tipo de obrigação que tem o que chamamos de sequela. Isto é, a obrigação acompanha o imóvel quem quer que seja o seu proprietário.

Para ser mais clara, imaginemos que alguém resolva comprar um imóvel que possua uma dívida de condomínio. Essa pessoa não poderá se liberar dessa dívida alegando tratar-se de período anterior à sua aquisição, como acontece, por exemplo, nas dívidas de água, luz e gás, as quais são obrigações pessoais.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), diz que compete ao locador “pagar as despesas extraordinárias do condomínio" e determina que cabe ao locatário “pagar as despesas ordinárias do condomínio". Entram nessa categoria todos os custos relacionados à manutenção do edifício, ou seja, ligadas à utilização do local, que geralmente estão inclusas na taxa do condomínio. A mesma lei distingue das cobranças ordinárias as despesas extraordinárias, estas sim de responsabilidade do locador. Nessa categoria estão todas as reformas que valorizam o bem no mercado. A lei entende que tais obras beneficiam o dono do imóvel.

Atualmente, após a abertura do código de processo civil de 2015, a dívida condominial foi elevada ao status de título executivo extrajudicial, onde não é mais necessário todo um processo judicial de conhecimento para a obtenção de uma sentença. O que deve ser destacado, e talvez esse seja o ponto mais importante sobre o tema, é que ainda que o condômino devedor tenha apenas um imóvel de família, ele poderá ser penhorado por dívidas condominiais, de acordo com o que dispõe a própria Lei.

Para finalizar, ocorrendo uma inadimplência de cota condominial e seja qual for o seu estágio, é sempre viável a renegociação. Se um condômino estiver nessa situação é prudente que ele busque contato com o síndico ou a administradora do condomínio, exponha a sua situação e procure solicitar um parcelamento da dívida. Afinal de contas, não dá para “brincar” com dívida de condomínio.

Paula Farias, advogada especialista em Direito Imobiliário