O que faz o síndico coçar a cabeça

O que faz o síndico coçar a cabeça

Falar em manutenção nos condomínios provoca no síndico aquele gesto involuntário de coçar a cabeça.

Éééé!... São tantos itens a verificar que um detalhado Plano de Manutenção Preventiva é imprescindível; alguns desses itens pode não haver em seu condomínio.

Vejamos: desde a estrutura predial, analisando as condições do solo onde está encravada a edificação, passando pela fachada, pelas instalações elétricas, hidráulicas, de combate a incêndio (hidrantes, mangueiras, extintores, portas corta-fogo, sistema de pressurização de escadas, sistema de proteção contra descargas atmosféricas - SPDA, iluminação de emergência, rotas de fuga, escadaria e corrimãos, alarmes e detectores de incêndio), guarita, CFTV, portões de pedestres e de automóveis, interfones, antena coletiva, grupo gerador, sistema de aquecimento de água, elevadores, luz piloto, áreas impermeabilizadas, sistema de abastecimento de gás, esquadrias, pisos e revestimentos, indo até a parte que envolve o lazer dos condôminos, como piscina, sauna, churrasqueira, salão de festas, de jogos, quadra de esportes, squash, espaço gourmet, redário, pista de cooper, jardins e respectivo sistema automático de irrigação, etc., finalizando com halls de entrada, corredores, rampas, a própria garagem, quem sabe a pintura do piso do heliponto, sua grade de segurança e a biruta.

Não se esqueça de que cada item desses pode abranger outros, de igual importância. Citando alguns: na parte hidráulica, as caixas d’água, as diversas bombas, o barrilete, os vários encanamentos, expostos ou não, a reserva de água para combate a incêndio; na elétrica, o centro de medição, lâmpadas, temporizadores, sensores de movimento, placas solares, aquecedor de piscina, e por aí vai.
Tome fôlego, tem mais! Mesmo que não se enquadre em manutenção propriamente dita, há que se checar periodicamente o mobiliário e equipamentos diversos – do salão de festas, da sala de cinema, do home office, da piscina, da sauna, da churrasqueira, do playground, da guarita, do escritório de administração, da academia, da brinquedoteca –, e aquele lustre suntuoso do hall principal.
- Ufa! Acabou?

Não!!! Nos quesitos segurança e saúde alguns documentos serão renovados anualmente, ou com maior periodicidade: o RIA, o Relatório de Inspeção Anual dos elevadores; AVCB, o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros; atestados de instalação elétrica e de gás; o laudo do SPDA, do grupo gerador; o atestado de limpeza das caixas d’água e de potabilidade da água consumida (semestral, em alguns municípios); CIPA, referente à NR-5; PCMSO, à NR-7; PPRA, à NR-9; Brigada de Incêndio.
- Posso tomar um copo d’água agora?
Pode, mas ainda tem que fiscalizar funcionários próprios e terceirizados, no uso de EPI, os equipamentos de proteção individual, atendendo à NR 6, além dos avisos legais obrigatórios.

Há quem ainda englobe o cuidado com as pragas urbanas, também conhecidas por “animais sinantrópicos”, como cupins, formigas, ratos, baratas, escorpiões, e outros.
Uma manutenção eficiente, portanto, pressupõe diversas frentes, variados controles e muita, muita atenção. E certamente passa por um rol de empresas especializadas, contratadas para uma eficaz prevenção, e, quando for o caso, em emergências.

 

(*) Orandyr Teixeira Luz, especialista em gestão condominial, MBA em Direito Imobiliário, é consultor, palestrante e articulista, autor dos livros Evolução Histórica do Condomínio Edilício, 2013, O condomínio daquela rua – Histórias e causos nesse ambiente peculiar, 2015, e O condomínio & você – Práticas de gestão condominial, 2018, autor e editor do blog Condominium (www.condoreflexoes.com).

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Auto Gestão (Não tem auxilio de administradora/contabilidade) - 16.1%
Auto Gestão Assistida (Contrata serviços terceirizados de contabilidade) - 17%
Gestão com empresa administradora - 32.1%
Síndico Profissional (com administradora) - 27.7%
Síndico Profissional (sem administradora) - 5.4%
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