A caixa de gordura, muitas vezes vista apenas como um detalhe técnico das instalações hidráulicas, pode se transformar em um grande problema para os condomínios quando não recebe a devida atenção. Sua correta instalação e manutenção é uma exigência legal, prevista em normas técnicas e regulamentações municipais.

Em Florianópolis, um condomínio descobriu da pior forma as consequências da negligência com esse tipo de equipamento. O empreendimento foi notificado em 2022 pela Casan e pela Prefeitura, pois o sistema de esgoto estava irregular e as caixas de gordura, essenciais para o tratamento adequado dos resíduos, já não funcionavam. A situação coincidiu com o início das fiscalizações do Programa Se Liga na Rede, uma iniciativa do município que visava à regularização das instalações, para que todos os imóveis estivessem devidamente conectados à rede pública e dentro das normas ambientais.

Conforme o relato da conselheira do prédio, Heloísa Helena, a notificação foi seguida de duas advertências, acompanhadas da ameaça de multa com valores altíssimos, capazes de comprometer as finanças do condomínio. Ela conta que, pressionada, a gestão anterior contratou uma empresa de fora do Estado e executou uma obra fora dos padrões exigidos pelos órgãos fiscalizadores.

“Uma caixa de blocos foi construída no subsolo do prédio, em local de difícil acesso, sem ligação com a rede, sem utilidade prática e sem comunicação clara aos condôminos. Todos acreditavam que o problema estava resolvido, mas descobrimos que continuava irregular ao verificar a situação junto aos órgãos competentes. A obra não havia sido concluída e não tinha nenhuma conexão com o sistema”, relata Heloisa.

O episódio trouxe à tona não apenas os riscos da negligência técnica, mas também da gestão sem fiscalização interna. A partir desse caso, o condomínio adotou medidas mais rigorosas. Para realizar uma obra passou a ser necessário ter três orçamentos e acompanhamento efetivo do Conselho Fiscal. Além disso, buscou-se assessoria jurídica para respaldar as decisões.

A importância da adequação

Para Flávio Augusto Silva, engenheiro sanitarista e proprietário da FTX Soluções em Engenharia, os principais desafios nos condomínios são a falta de informações técnicas sobre o funcionamento e o dimensionamento do sistema hidráulico, além da limitação de espaço físico para adequações.

Já entre os problemas mais comuns de instalações malfeitas, o engenheiro explica que estão obstruções, entupimentos frequentes e até extravasamentos de efluentes. Dessa forma, para manter a caixa de gordura limpa, Silva orienta limpezas periódicas, de uma a duas vezes por ano, além da colaboração dos moradores, evitando o descarte de óleo e gordura vegetal diretamente nas pias.

“A principal dica para os síndicos é a fiscalização contínua do sistema de esgoto, com manutenção preventiva e avaliações periódicas de dimensionamento, garantindo que o sistema continue adequado às necessidades reais do condomínio”, destaca Silva.

Os especialistas lembram que a caixa de gordura, quando corretamente instalada e mantida, evita mau cheiro, retorno de esgoto e impactos na rede pública. E mais do que isso, garante que o condomínio não seja notificado pelos órgãos responsáveis. O descumprimento das normas da Casan, por exemplo, pode gerar multas severas e comprometer não só a coletividade do condomínio, mas também o meio ambiente.

Segundo Francisco Pimentel, chefe do Setor Operacional de Esgoto da Unidade Costa Norte da Casan em Florianópolis, a caixa de gordura deve seguir a NBR 8160 e receber apenas efluentes oleosos — como os provenientes de pias de cozinha, churrasqueiras e máquinas de lavar louça. Para condomínios antigos, construídos antes da norma, a orientação é instalar duas caixas de gordura em série, dimensionadas de acordo com a vazão máxima dos aparelhos contribuintes, sempre em áreas externas. A instalação interna só é aceita em edificações já construídas, mediante apresentação de laudo, com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), apontando as causas da inviabilidade.

“Em caso de irregularidade, o condomínio terá 30 dias para regularização. No entanto, o proprietário pode pedir mais prazo se solicitar e o órgão conceder”, explica Pimentel. Mas ele lembra que, caso o prazo não seja respeitado, uma multa poderá ser aplicada variando de município em município.