O aumento expressivo do turismo internacional em Santa Catarina, puxado majoritariamente por visitantes argentinos, trouxe impactos que vão além da hotelaria.

Nos condomínios residenciais, a alta ocupação durante a temporada de verão expõe desafios relacionados à segurança, à convivência e ao cumprimento das normas internas, ao mesmo tempo, em que aquece o mercado imobiliário e de locações.

De acordo com dados da Embratur, o Estado recebeu mais de 741 mil turistas estrangeiros em 2025, o que representa um crescimento de 50% em relação ao ano anterior. Segundo o presidente do CRECI-SC, Marcelo Brognoli, esse fluxo intenso de visitantes, especialmente de países vizinhos como Argentina, Chile e Paraguai, impulsionou fortemente a demanda por imóveis residenciais, de temporada e para investimento.

“Essa realidade impactou diretamente os números do ano passado, quando Santa Catarina reafirmou sua liderança no mercado imobiliário brasileiro, com valorização acima da inflação e presença constante no topo dos rankings nacionais”, destaca Brognoli.

Esse movimento é refletido nos preços. Conforme o Índice FipeZAP, o litoral catarinense liderou em 2025 o ranking das cidades com o metro quadrado mais caro do país, com destaque para Balneário Camboriú, Itapema, Itajaí e Florianópolis. Como consequência, a valorização também alcançou o mercado de locações, ampliando o número de contratos de curta duração e a circulação de moradores temporários nos condomínios.

Comunicação e gestão em ambientes multiculturais

A presença crescente de moradores temporários, seja em imóveis próprios, locações tradicionais ou por meio de plataformas como Airbnb, altera a dinâmica dos prédios e exige uma gestão cada vez mais profissional. Entre os principais obstáculos, a comunicação aparece como um ponto sensível.

Segundo o advogado Gustavo Camacho, especialista em questões condominiais, a chegada de estrangeiros impõe barreiras que vão além da logística. “Há falhas na compreensão das normas e diferenças culturais que podem gerar conflitos. Em locações por temporada, muitas vezes existe um absoluto desconhecimento das regras brasileiras e do funcionamento do condomínio”, explica.

Essa percepção é compartilhada por Brognoli, que defende a adoção de medidas preventivas já na etapa da locação. “É sempre recomendável que o novo morador conheça previamente as regras e o regimento interno. Prevenir é melhor que remediar”, pontua. Para ele, diante do aumento constante de estrangeiros, investir em comunicação visual bilíngue ou multilíngue pode ser um diferencial. “Essa é uma medida que ajuda a evitar problemas e ainda pode se tornar um atrativo a mais para conquistar novos moradores”, destaca.

Alta ocupação pressiona rotina e custos dos condomínios

Na prática, os reflexos da alta temporada são sentidos diariamente por quem está à frente da administração dos prédios. Síndica há mais de 19 anos na Grande Florianópolis, Daniela Cunha relata que o crescimento das locações para turistas estrangeiros impacta diretamente a rotina condominial. “Há aumento de despesas, necessidade de mais colaboradores e reforço na segurança. Muitas vezes não sabemos exatamente quem está ocupando as unidades, o que gera preocupação e conflitos relacionados ao uso das áreas comuns e ao descumprimento do regimento interno”, afirma.

Diante desse cenário, a gestão precisou se adaptar. “Intensificamos treinamentos, vistorias e controles. Em períodos de alta temporada, priorizamos a contratação de colaboradores que falem espanhol e inglês, justamente para facilitar a comunicação”, acrescenta Daniela.

O síndico Máximo João Lacava Junior, com cinco anos de experiência na função em Balneário Camboriú, observa que o aumento da circulação de pessoas acelera o desgaste da infraestrutura. “Temos mais problemas de limpeza, circulação, barulho e festas fora de horário. Isso exige mais trabalho nos meses de verão e eleva os custos com manutenção”, relata.

Intermediação profissional como fator de segurança

Com o aquecimento do mercado de locações, o papel da intermediação profissional ganha ainda mais relevância. Para Brognoli, negociar com um corretor habilitado é a primeira barreira de segurança. “A checagem de documentação, capacidade financeira e a elaboração de um contrato bem feito são cuidados essenciais. No caso de estrangeiros, pode ser necessário verificar passaporte e status migratório, especialmente em estadias mais longas”, explica.

Segundo ele, a legislação exige que o contrato seja redigido em português, sendo recomendável a inclusão de cláusula que ateste que o locatário compreende o idioma. Brognoli alerta ainda para os riscos das locações feitas sem intermediação. “O Conselho tem ampliado o alerta diante do aumento de denúncias de intermediação ilegal, inclusive por parte de porteiros, zeladores e síndicos. Essa prática traz riscos não só para proprietários e locatários, mas para o condomínio como um todo”, afirma.

Embora não exista exigência legal para o fornecimento da ficha de hóspede pelo corretor, ele ressalta que essa obrigação pode estar prevista na convenção ou no regimento interno do condomínio.

Direito de propriedade x interesse coletivo

O equilíbrio entre o direito do proprietário de alugar seu imóvel e a preservação da coletividade aparece como um dos pontos centrais desse debate. De acordo com Camacho, o Código Civil garante ao proprietário o direito de usar, fruir e dispor do imóvel, inclusive por meio de locações por temporada, mas esse direito encontra limites.

“O uso da propriedade deve respeitar sua função social. O condômino tem liberdade para usar sua unidade, mas práticas que prejudiquem o sossego, a segurança e a salubridade dos demais podem ser restringidas com base na convenção, no regimento interno e no artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil”, esclarece o advogado.

Na visão de Daniela, a chave para esse equilíbrio está na clareza das regras. “Normas bem definidas sobre locação, cadastro, horários e uso das áreas comuns fazem toda a diferença”, afirma. Já Junior reforça a importância de responsabilizar o proprietário. “Ele é sempre notificado em caso de problema. Isso evita confrontos diretos entre síndico e turistas”, pontua.

Um novo normal para os condomínios turísticos

Com o turismo internacional em ascensão, Santa Catarina consolida seu protagonismo no cenário global. Para os condomínios, o desafio está em se adaptar a esse novo normal, investindo em planejamento, comunicação, capacitação e segurança.

Dessa forma, a comunicação prévia aparece como consenso entre os entrevistados. Assim, Daniela avalia que muitos conflitos poderiam ser evitados com diálogo antecipado. “Quando tudo é alinhado com antecedência, muitos problemas deixam de existir”, analisa a síndica.

Essa postura também é adotada por Junior, que compartilha a metodologia utilizada nos condomínios em que atua. “No início de dezembro, já enviamos lembretes aos proprietários e mensagens aos moradores, reforçando regras e pedindo tolerância. Também encaminhamos mensagens de boas-vindas aos turistas”, relata.