IMÓVEIS - 10 Dicas sobre contratos de aluguel

IMÓVEIS - 10 Dicas sobre contratos de aluguel

 

Com a crise financeira que atingiu o país, o consumidor acabou sentindo-se inseguro para investir em um imóvel. E conforme pesquisa do Creci SP o número de imóveis alugados de janeiro a novembro de 2016 o acumulado de 11 meses foi de 33,39%.

Hoje em dia existem imóveis desalugados causando redução no preço dos aluguéis, o que é uma boa oportunidade para quem busca o imóvel perfeito. Alguns vendem seus imóveis para investir no mercado financeiro e vão morar de aluguel. Outros trocam de moradia por um aluguel mais barato.
Em muitos os casos o comprador acaba levando em conta o preço e localização, e não se atentando aos outros detalhes. Como por exemplo o indice de reajuste do contrato ajustado com o proprietário ou a possibilidade de ter seu pet na unidade locado

Isso pode gerar futuramente um problema sem solução, e segundo o advogado especialista em direito imobiliário e condominial, “O proprietário pode locar o bem para quem achar mais conveniente, limitaqando por exemplo a moradores sem animais, ou casal sem filhos, desde que não cometa qualquer forma de discriminação que seja considerada crime, como por exemplo, não locar o imóvel para um casal homossexual, ou uma família de afrodescendentes”,


10 dicas para contratos de aluguel:

1- Locador no condomínio - Quando o imóvel esta locado a posse é transferida ao locatário, porém, este continuará como proprietário, mas transfere o uso do bem ao inquilino para usufruir do imóvel. Desta forma, o dono não pode mais usufruir das áreas comuns do condomínio enquanto o bem estive locado, como por exemplo utilizar a piscina.

2- Escolher o locatário - A relação entre o inquilino e proprietário é de direito privado, não existe relação de consumo. Desta forma, o proprietário pode locar o bem para quem achar mais conveniente, desde que não cometa qualquer forma de discriminação que seja considerada crime, como por exemplo, não locar o imóvel para um casal homossexual, ou uma família de afrodescendentes. Mas pode optar em locar para um casal em vez de locar para uma família grande.

3-Multa de prazo - A lei não estipula o valor da multa. O mercado padronizou em 3 aluguéis. O que é imposto pela lei é que a multa deverá que não exceda a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

4-Pets no condomínio - Não existe relação de consumo, portanto, o proprietário pode escolher para quem locar, inclusive preterir quem tiver um cachorro. Já o condomínio não pode proibir, pois manter o animal dentro de uma unidade é o exercício regular do direito de propriedade e não será regulado pelo condomínio. No caso o inquilino não tem o direito de propriedade, esse pertence ao locador que poderá limitar a manutenção de um pet em seu próprio imóvel.

5- Pagamento do IPTU e Condomínio - É de responsabilidade do proprietário conforme lei, porém, as partes podem ajustar de forma diversa e a obrigação passa a ser do inquilino como ocorre na prática.

6- Vencimento do contrato - A lei estipula que o contrato quando vencido passa a vigorar por prazo indeterminado, então o que vence é o prazo determinado, o contrato continua em vigência por prazo indeterminado. Porém, a relação fica mais frágil uma vez que o imóvel pode ser pedido pelo proprietário a qualquer momento mediante notificação de 30 dias para desocupação.

7- Correção de contratos - A lei não estipula um índice para a correção de contratos, estipula periodicidade, via de regra é o IGPM, IGP, IPC.Pela força da Lei 9069/95, a periodicidade de reajustes dos aluguéis, quer residenciais e também não residenciais, só pode se operar anualmente.O aluguel livremente estipulado, será reajustado com a legislação vigente e a prestação locatícia será monetariamente atualizada no período de 12 (doze) meses.

8- Locar um apartamento por prazo menor de 30 meses – NoArt. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com o prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga- se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º(I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

II - Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

III - Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV – Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento.

V - Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

9- Venda do imóvel em aluguel - A lei estipula que o contrato registrado precisa de concessão do direito de preferência, ou seja, o locatário tem preferência para comprá-lo e requer averbação prévia do bem. No Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositar o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

10 - Sem multa após 12 meses - Existe sim a validade da cláusula que isenta a multa após 12 meses. É importante informar ao locatário e locador que sempre quando for escrito um contrato que todas as cláusulas e informações devem ser contidas no mesmo para não gerar problemas e processos futuros. No direito privado existe a necessidade de ter todas as proibições expressamente escritas e o que não estiver desta forma é implicitamente permitido.

O proprietário não pode colocar uma cláusula para o inquilino desocupar o imóvel antes do termino do contrato.

Não tem validade a inserção de clausula que estipule desocupação do bem em prazo menor que o ajustado, pois infringe a legislação, cláusula 4ª somente o inquilino pode devolver o imóvel fora do prazo mediante pagamento de multa, o proprietário não pode pedir o bem durante a vigência do contrato. Salvo alguns casos específicos descritos em lei, como a denúncia da locação no caso de venda do bem no curso da locação.

*Rodrigo Karpat é advogado e palestrante, especialista em Direito imobiliário e em questões condominiais, sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

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