O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) decidiu que um condomínio residencial pode responder judicialmente caso a gestão seja omissa na fiscalização e no cumprimento das normas internas.

A decisão, tomada de forma unânime pela 6ª Câmara Civil, estabelece um alerta importante para o setor: ignorar infrações cometidas por moradores pode transferir a responsabilidade dos prejuízos para o próprio condomínio.

A decisão atendeu ao recurso de duas moradoras de um condomínio fechado em Florianópolis. Elas acionaram a Justiça alegando que a administração do prédio não tomou providências diante de uma série de irregularidades praticadas por vizinhos, como obras sem autorização, ocupação de áreas comuns, problemas em fossas sépticas e intervenções em Área de Preservação Permanente (APP).

Entendimento do tribunal sobre a omissão administrativa

Em primeira instância, o juiz havia tirado o condomínio da ação por entender que o prédio não deveria responder por conflitos entre vizinhos. Contudo, ao analisar o caso, o TJSC reformou a sentença e determinou que o condomínio continue no processo.

A relatora do caso explicou que o condomínio não responde automaticamente por atos errados praticados por um morador individualmente. No entanto, o cenário muda quando fica demonstrado que a administração do prédio tinha conhecimento das irregularidades e deixou de adotar as medidas de fiscalização e punição previstas na convenção e no regimento interno.

Fiscalizar o regimento é dever legal, e não opção do síndico

Um dos pontos de maior destaque na decisão refere-se ao Artigo 1.348 do Código Civil, que define as obrigações do síndico. O tribunal destacou que o gestor tem o dever expresso de fazer cumprir as regras da comunidade.

Segundo o voto da desembargadora, a aplicação de advertências ou multas diante de infrações comprovadas não é uma escolha ou mera tolerância do síndico, mas sim uma obrigação do cargo. Essa atuação, ressaltou a magistrada, deve ser sempre imparcial, garantindo o direito de defesa e tratando todos os condôminos com igualdade.

Reabertura do processo e incentivo à mediação

Com o acórdão do TJSC, a ação retorna à vara de origem em Florianópolis para a fase de produção de provas, onde será investigado se houve, de fato, falha ou omissão da administração.

Ao finalizar o voto, a relatora recomendou que as partes tentem a mediação antes de dar continuidade ao processo. O tribunal ponderou que, por se tratar de uma convivência diária e de longo prazo entre vizinhos e gestão, decisões impostas apenas pela via judicial nem sempre conseguem pacificar a rotina do condomínio.

O impacto para a gestão imobiliária e os limites da responsabilidade

A decisão coloca um ponto de atenção claro para síndicos, administradoras e proprietários: ter uma convenção e um regimento interno bem redigidos não basta. É preciso fiscalizar ativamente, registrar formalmente as ocorrências e seguir à risca os procedimentos previstos para cada tipo de infração.
Ao mesmo tempo, o julgamento não autoriza a interpretação de que qualquer problema entre moradores gere responsabilidade automática do condomínio.

A eventual responsabilização dependerá das circunstâncias concretas de cada caso, da existência comprovada de um dever de atuação da administração, da conduta adotada e das provas produzidas.

O caso ainda terá seu mérito analisado pela primeira instância após a reabertura da fase de instrução.