Uma pesquisa realizada pelo Instituto Pet Brasil em parceria com a Associação Brasileira da Indústria de Produtos para Animais de Estimação (Abinpet) revela uma realidade impactante: cerca de 4,8 milhões de cães (60%) e gatos (40%) vivem em situação de vulnerabilidade no país. Mencionados como "pets comunitários", muitos desses animais não possuem um tutor único, mas recebem cuidados, alimento e abrigo informal de moradores e lojistas da vizinhança.

Quando essa rede de solidariedade entra no perímetro de um condomínio residencial, a compaixão frequentemente esbarra nas normas de convivência, dividindo opiniões e gerando conflitos que vão parar nos tribunais.

O limite do espaço comum e o respaldo do Judiciário

Um caso recente em Goiânia ilustrou com clareza esse impasse. A Justiça julgou improcedente a ação movida por moradoras de um residencial que buscavam garantir a permanência e o trato de três gatos nas áreas comuns do edifício. Por outro lado, o magistrado também rejeitou o pedido do condomínio para impor multa às moradoras por suposto descumprimento do regulamento.

O advogado especialista em direito imobiliário João Victor Duarte Salgado, do escritório Celso Cândido de Souza Advogados, explica que o condomínio tem domínio sobre a utilização de suas áreas comuns e o dever de zelar pela ordem:

“É dever do síndico fiscalizar a área comum e impedir a permanência de animais desacompanhados. A administração precisa se precaver de riscos operacionais e de saúde: quem limpará a sujeira? Quem responderá civilmente se um animal ferir um morador ou transmitir doenças a outros pets do prédio?”, provoca o especialista.

Falta de previsão no regimento anula multas e gera insegurança

A ausência de normas expressas é o principal fator de judicialização no setor. Em Anápolis (GO), o mesmo escritório atuou em duas situações opostas de pets comunitários que exemplificam a importância do alinhamento legal:

• Sem regra, sem punição: O condomínio tentou multar um condômino que alimentava gatos esporadicamente nas áreas externas. A penalidade foi reduzida e revertida porque o regimento interno não continha proibição explícita sobre a prática.

• Maus-tratos é crime: Em outro cenário, a própria gestão do condomínio atuou para denunciar uma moradora que estava envenenando gatos comunitários cuidados por vizinhos — uma infração gravíssima respaldada pelo Código Penal.

“O Poder Judiciário tem um entendimento consolidado: prevalece o que consta no regimento interno ou na convenção. Se a maioria dos proprietários deliberar em assembleia pela proibição do trato de animais sem dono nas áreas comuns, não há respaldo legal para que um morador continue a fazê-lo, pois isso afronta o direito de propriedade coletivo”, destaca Salgado.

A assembleia como caminho para a paz comunitária

Para evitar que a presença de animais resulte em desavenças ou processos dispendiosos na Justiça, a solução passa obrigatoriamente pela democratização do debate e pela atualização documental do condomínio.

“A presença nas assembleias e o acompanhamento das votações são fundamentais. Todas as regras aprovadas nesse ato são as que permitirão aos moradores reivindicarem direitos e apresentarem reclamações fundamentadas ao síndico”, orienta o advogado.

O caminho para blindar o condomínio de litígios é simples: estabelecer uma norma clara, debatida em assembleia e devidamente registrada na convenção ou no regimento interno. Quando a regra é transparente e segue o desejo da maioria, não restam brechas jurídicas para interpretações individuais — preservando tanto a gestão quanto a harmonia do ambiente coletivo.