É comum que condomínios tenham obras acontecendo a todo o momento, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias.

E é mais habitual ainda encontrar moradores e síndicos que muitas vezes desconhecem a diferença entre elas e qual seria a melhor maneira de dar os encaminhamentos sem exaltar os ânimos de ambos os lados. Daí a importância de estarem bem informados sobre o que diz o Código Civil e todas as obrigações legais a que estão sujeitos, evitando incômodos e gastos desnecessários no futuro.

Necessárias: são destinadas a conservar o bem ou evitar sua deterioração (art. 96, §3º, do CC) e devem ser realizadas para segurança dos condôminos.
Exemplos: Construção de vigas de sustentação, lavação, impermeabilização e pintura do edifício, instalação de sistema eletrônico de vigilância, troca de piso quando desgastado, instalação de corrimão nas escadas, entre outras.

Quórum: Nesse caso o Código Civil não exigiu quorum qualificado, e ainda esclareceu no art. 1.341, §1º, que “podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino”.

Úteis: são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, apesar de não serem necessárias.
Exemplos: instalação de hidrômetros individuais, construção de rampas de acesso para deficientes físicos em locais não exigidos pela legislação, construção de salas de jogos, garagens, quadra de esportes, etc.
Quórum: a) Quando não ocupam a áreas comuns: aprovação pela maioria dos condôminos (art. 1341, II do CC). b) Quando as obras ocupam a área útil do condomínio: pelo menos 2/3 dos votos dos condôminos. (art. 1342 do CC).

Voluptuárias: visam tornar o imóvel mais bonito e agradável, sem aumentar ou facilitar o uso do mesmo.
Exemplos: Decoração ou alterações meramente estéticas na portaria, hall de entrada, elevador, piso, garagens, que visam acima de tudo embelezar o ambiente.
Quórum: pelo menos 2/3 dos votos dos condôminos, sob pena de nulidade (art. 1341, I do CC).

Por dentro da Lei

• De acordo com o art. 1341 do Código Civil, em caso de omissão por parte do síndico, o condômino pode executar uma obra necessária, independente da aprovação em assembleia, e ter o reembolso do valor. Ele só perde o direito à restituição caso a obra ou reparo seja de outra natureza, não importando se foi de interesse comum de todos os moradores.

• É muito comum nos depararmos com situações envolvendo Convenções que preveem condições de aprovação de obras diferentes das previstas pela legislação vigente. Nessa situação, o quorum estabelecido na lei civil sempre valerá sobre qualquer outro estabelecido pelas regras internas do condomínio. Por isso é recomendado que todas as Convenções sejam adaptadas às normas do Código Civil.

• Conforme o art. 1.341 do Código Civil, em se tratando de uma obra necessária urgente, as manutenções e reparos devem ser realizados pelo síndico independentemente de prévia autorização da assembleia, a qual será convocada para tomar ciência do ocorrido e das providências adotadas.

• No caso de obras necessárias que não sejam urgentes (decorrentes de um imprevisto), é importante que o síndico reúna documentos e informações técnicas sobre a necessidade e urgência, realize alguns orçamentos e leve o assunto o quanto antes para deliberação da assembleia com previsão específica na ordem do dia.

• Em se tratando de uma obra necessária e urgente, (art. 1.341), o síndico pode utilizar os recursos do fundo de reservas, dando ciência posteriormente à assembleia sobre as providências adotadas e valores gastos. Nos demais tipos, o síndico é obrigado a convocar previamente a assembleia para sua aprovação. Neste caso, as mesmas pessoas que aprovaram a realização da obra, também devem deliberar sobre a fonte de recursos que será utilizada (caixa, fundo de reserva, rateio etc).

• Uma obra pode ser considerada de urgência se o problema for detectado por laudo técnico, perícia, laudo da Defesa Civil, ou mesmo pela própria assembleia dos condôminos. Além disso, também pelo discernimento do síndico, baseado na sua experiência, como um telhado rompido, queda de reboco, rompimento da caixa d’água etc.

Fonte: Zulmar Koerich Jr.