Com o crescimento do turismo, das plataformas digitais como Airbnb e Booking e da busca por alternativas flexíveis de hospedagem, a locação de temporada tornou-se uma prática cada vez mais comum em condomínios residenciais no Brasil.

Santa Catarina, por exemplo, é o estado com a maior proporção de domicílios de uso ocasional do país – casas de veraneio e imóveis residenciais voltados para aluguel de curta duração. Segundo levantamento do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), 10,3% das residências catarinenses se encaixam no grupo.

Mas esse novo modelo de negócio, embora legítimo, tem gerado intensos debates sobre seus impactos na segurança, na gestão das comunidades condominiais, e, principalmente, na economia das cidades. Tanto que, diversas cidades pelo mundo – como Barcelona, Paris e Nova York -, e agora no Brasil - Rio de Janeiro, Salvador, Recife, São Paulo e, mais recentemente, Florianópolis -, vêm buscando medidas legais mais restritivas para locações por plataformas digitais.

Debate jurídico

O impacto da locação por temporada vai além dos muros dos condomínios e afeta o mercado imobiliário, o planejamento urbano e até o direito à moradia. Muito disso é reflexo da diferença no retorno financeiro. Ou seja, imóveis alugados por temporada geram mais receita mensal do que contratos de locação tradicionais. Com isso, muitos proprietários têm retirado suas propriedades do mercado de aluguel convencional para listar no Airbnb.

Diante disso, a vereadora Carla Ayres (PT) apresentou um projeto de lei que busca regulamentar essa prática, com o objetivo de conter o aumento dos preços dos aluguéis tradicionais e reduzir a pressão sobre a oferta de moradias. “A ideia é garantir o direito à moradia e equilibrar o uso turístico e residencial dos imóveis”, pontua o advogado Gustavo Camacho, especialista em direito condominial. O advogado explica que a prática que vem se popularizando entre os proprietários resulta na diminuição da oferta de imóveis para moradores, o que eleva os preços e pressiona as famílias em busca de moradia estável.

Além disso, também há proposta de reforma do Código Civil em tramitação no Congresso Nacional. O PL 2.474/2023 propõe regulamentar a prática, concedendo aos condomínios autonomia jurídica para proibir aluguéis via plataformas digitais, caso a convenção condominial assim determine.

“Nesse contexto, a iniciativa visa combater conflitos entre condôminos devido à comercialização de unidades em áreas residenciais, além de proteger o convívio e a segurança”, avalia Camacho. O advogado complementa que é uma tendência legislativa permitir que condomínios decidam internamente sobre o uso das plataformas, alinhados aos precedentes já apresentados pelo STJ.

Legislação atual

Segundo Camacho, não existe uma legislação federal que regule de forma específica o aluguel por temporada via plataformas digitais. No entanto, o Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) fornecem previsão jurídica para a locação de imóveis, incluindo os de temporada.

“As plataformas funcionam como meras intermediárias, e a relação contratual entre proprietário e locatário é regida pelas normas já existentes. O que vemos são iniciativas locais e projetos de lei em discussão para regulamentar a prática”, destaca o advogado.

Camacho explica ainda que os condomínios até podem proibir o aluguel por temporada por meio de plataformas, mas para isso é essencial que conste expressamente na convenção condominial essa vedação. “O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou sobre o tema em precedentes como o REsp 1819075/RS, reconhecendo que a convenção pode delimitar o uso das unidades, desde que respeitados os direitos constitucionais e legais”, observa.

Impactos no dia a dia condominial

Para o síndico profissional Jair Alberto Morello, que administra um condomínio com 136 unidades em Joinville — sendo cerca de 15% destinadas a aluguéis de temporada —, o maior desafio está em conciliar o direito de propriedade com o bem-estar coletivo.

“Por não haver uma normatização específica, tivemos casos de hóspedes que desconheciam regras básicas de convivência e até mesmo chegavam sem saber o número do apartamento, tratando a estrutura como se fosse um hotel. A portaria virtual foi sobrecarregada com a demanda de acesso. Também houve excesso de visitantes utilizando a piscina, sauna e academia, o que gerou desconforto entre os condôminos permanentes”, conta Morello.

Segundo ele, o caminho não está na proibição generalizada, mas na regulamentação feita com bom senso e segurança jurídica. “A partir desses episódios, adotamos uma abordagem sistêmica. Elaboramos normas internas específicas para locações de curta temporada, exigimos o envio prévio de dados dos hóspedes e reforçamos a comunicação sobre o uso responsável das áreas comuns. O foco foi equilibrar o direito de propriedade com a tranquilidade.

Além disso, Morello defende que a experiência tem mostrado que a inteligência emocional, o diálogo e a construção coletiva das regras são os melhores aliados dos síndicos. “O importante é não transformar a locação de temporada em vilã, mas encontrar um modelo que respeite tanto o direito do proprietário quanto o sossego e a segurança da coletividade”, conclui.

Entre as soluções mais recomendadas por especialistas e gestores estão:

• cadastro prévio obrigatório de hóspedes e visitantes;
• regras claras sobre o uso das áreas comuns;
• imitação do número de ocupantes por unidade;
• aplicação de multas em caso de descumprimento das normas internas;
• investimentos em tecnologias de controle de acesso e segurança.