Os condomínios são ambientes que proporcionam segurança e lazer para as famílias, mas também apresentam riscos para as crianças, como a possibilidade de afogamentos em piscinas, choques elétricos e quedas. Por isso, para garantir um local mais seguro e tranquilo para os condôminos, é fundamental que os empreendimentos adotem medidas rigorosas de segurança e manutenção.

Trata-se de cuidados simples e periódicos, que evitariam tragédias como os dois acidentes ocorridos em março deste ano. O primeiro, com uma criança de 12 anos, em São Paulo, que morreu após encostar em fios desencapados enquanto brincava no condomínio. Conforme moradores, reclamações já haviam sido feitas à administração do edifício sobre a falta de segurança no local dias antes do incidente. O segundo incidente, no Rio de Janeiro, em que outra criança, de 7 anos, morreu após ser atingida por uma pilastra de concreto enquanto brincava no balanço do parquinho do condomínio.  

O engenheiro civil Leopoldo Vinter, elaborador da edição de 2023 do Manual do Síndico do CREA-SC, explica que em primeiro lugar é importante salientar que crianças não devem circular pelas áreas comuns desacompanhadas. Além do risco para a integridade física do pequeno, a falta de cuidado pode vir a afetar o bolso dos pais e dos gestores. 

Está em tramitação na câmara o Projeto de Lei n. 4309/2020, que prevê multas de até 20 salários mínimos ao responsável que deixar criança desacompanhada no uso dos bens e espaços comuns. E mais: o documento ainda prevê multa para o síndico que não afixar em local visível as informações sobre as faixas etárias e condições de uso desses locais e equipamentos.

“É imprescindível que os pais, responsáveis e gestores condominiais assumam uma postura ativa no fomento da cultura de que crianças devem estar sempre acompanhadas de um adulto enquanto circulam pelas áreas comuns dos empreendimentos. Além disso, é fundamental que os síndicos mantenham quaisquer áreas técnicas – casas de máquinas, casas de bombas, acesso às coberturas – sob rígido controle de acesso”, pontua o engenheiro. 

Além disso, ele lembra que o Código Civil (Lei n. 10406/2002), no art. 1.348, estabelece que o síndico deve “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Dessa forma, a responsabilização em caso de negligência das manutenções é total, nos âmbitos civil e criminal.

“No âmbito jurídico, negligência é a falta de cuidado ou diligência que pode resultar em danos a terceiros, sejam materiais, morais ou estéticos. Em outras palavras, nesse contexto, a negligência é a falta de ação para sanar os problemas presentes no condomínio por meio de ações previstas no programa de manutenções preventivas ou aqueles problemas mais imediatos, por meio de ações corretivas”, explica Vinter. 

O advogado Gustavo Camacho, especialista em direito condominial, reforça ainda que, caso sejam confirmados os pressupostos da responsabilidade civil, o condomínio poderá ser responsabilizado pelos eventuais sinistros ocorridos em suas dependências.

“Para evitar que acidentes desse tipo aconteçam, é fundamental que todas as normas técnicas da ABNT aplicáveis às edificações prediais sejam observadas na sua integralidade. Ainda, o plano de manutenção preventiva e preditiva da edificação deve ser executado em sua integralidade, restando comprovado nos termos da NBR 5674, especialmente o item 7.1 da norma”, pontua Camacho. Além disso, o condomínio deverá estar regular junto ao Corpo de Bombeiros no que tange ao Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndio (PPCI) e à vistoria anual do empreendimento.

Mas não para por aí. Se ficar comprovado que o síndico foi negligente, imprudente ou imperito e que de sua conduta decorreu o sinistro, ele também poderá ser responsabilizado. Por isso, o advogado destaca como sendo muito importante se atentar para a realização pontual de todos os processos de manutenção preventiva e preditiva, realizar tais expedientes com profissionais capacitados ou especializados, obter a competente anotação de responsabilidade técnica e as notas fiscais concernentes à realização de cada serviço no condomínio.

Respaldo técnico nas manutenções do condomínio

A prevenção é o caminho mais eficaz para garantir um ambiente seguro e tranquilo para todos os moradores. Medidas simples podem salvar vidas e evitar que momentos de diversão se transformem em tragédias. 

De acordo com Vinter, a inspeção predial é uma grande aliada do gestor condominial no planejamento das intervenções necessárias dentro dos condomínios, incluindo os playgrounds e espaços de lazer. Além disso, ela pode ser usada como uma ferramenta de grande valor, pois dará respaldo técnico às decisões referentes às manutenções, evitando as discussões em assembleia sobre a ordem de prioridade das intervenções.

“O objetivo da inspeção predial é, em primeiro momento, identificar todas as anomalias presentes na edificação que comprometem a segurança, desempenho e uso de todos os sistemas, componentes e equipamentos do condomínio”, pontua o engenheiro. 

O especialista complementa que, em um segundo momento, todas essas anomalias deverão ser classificadas em patamares de prioridade, que orientarão o síndico sobre a ordem de urgência em que deve atuar em cada uma dessas irregularidades. Por fim, o laudo indicará brevemente os melhores tratamentos para resolver cada um dos problemas apontados.

“Dessa forma, fica claro que o síndico precisa de assessoria técnica especializada que o oriente na elaboração de um plano de manutenção dedicado às características construtivas do condomínio, que realize inspeções periódicas nas áreas comuns e indique as intervenções preventivas e corretivas necessárias”, reforça Vinter. 

Ele complementa ainda que a principal dica é que o síndico não atribua ao zelador aquelas atividades que demandem treinamento específico ou presença de um profissional habilitado. “O gestor condominial que insiste em ‘resolver tudo’ com o zelador está sujeito a responder civil e criminalmente por intervenção realizada por profissional não qualificado”, afirma o engenheiro.

Manutenções elétricas

Já para Néia Lehmkuhl, gerente de projetos na área de energia, que atua há mais de 20 anos no segmento condominial, a segurança infantil em condomínios depende não apenas da estrutura, mas também da manutenção constante e da conscientização de todos os envolvidos. 

“A maioria das ocorrências registradas indica que são as pequenas falhas nos cuidados e nos processos que geram as piores ocorrências. Desarme de disjuntores, infiltrações, rachaduras em paredes e demais estruturas, cheiro de gás, fiações expostas, penduradas ou desencapadas, pontos de alagamento etc. são alguns dos indícios de riscos em condomínios e não devem ser desprezados”, explica a especialista.

De acordo com o Anuário Estatístico de Acidentes de Origem Elétrica 2023 – 2024, da Associação Brasileira de Conscientização para Perigos da Eletricidade (ABRASCOPEL), a segunda maior categoria de acidentes residenciais está relacionada à “falha na isolação de condutores elétricos”, como o contato acidental com fios descobertos, tomadas e instalações provisórias. 

“As manutenções têm fator determinante no quesito segurança e otimização de recursos, uma vez que os serviços preventivos têm valor de mercado bem menor que atividades corretivas, evitam ocorrências imprevistas, aumentam a vida útil das instalações e ainda mantêm a edificação mais segura”, afirma Néia. 

A especialista explica ainda que, na parte elétrica das edificações, a orientação é que as manutenções sejam feitas: anualmente nos sistemas de alta tensão; a cada dois anos nas instalações em geral; e o estudo para reforma ou retrofit nas edificações com 20 anos ou mais a cada cinco anos. 

“Uma manutenção preventiva bem executada identificará previamente os riscos iminentes na edificação, viabilizando a promoção de ações específicas no atendimento às demandas apontadas. Precisamos lembrar que o número de acidentes com choque elétrico registrados vem aumentando significativamente. De 2023 a 2024 esse índice foi superior a 12%, sendo registradas mais de 750 mortes em todo o país”, pontua Néia. 

Responsabilidade compartilhada

Além da responsabilidade do condomínio e do síndico já mencionadas no texto, Camacho explica que o inciso I, do artigo 932, do Código Civil, prevê que “são também responsáveis pela reparação civil os pais, pelos filhos menores que estiverem sob sua autoridade e em sua companhia”. Ou seja, isso significa dizer que os pais também são responsáveis pela reparação civil decorrente de atos ilícitos praticados pelos filhos crianças e adolescentes que estiverem sob sua autoridade e em sua companhia. 

“O fundamento dessa responsabilidade se baseia no poder familiar. Esse vínculo jurídico impõe aos pais certos deveres, tais como a vigilância, a assistência material e moral, entre outros. Sendo assim, o autor entende que o filho está sob autoridade e companhia quando vive no mesmo teto, pois possibilita uma eficiente vigilância e poder de influência dos pais sobre a criança e ao adolescente”, pontua o advogado. 

Camacho destaca ainda que os pais devem ter a consciência do risco de deixar, por exemplo, uma criança menor de dez anos utilizar sozinha os elevadores ou usar, sem acompanhamento, a piscina, assim como o parquinho. Dessa forma, ele orienta que os condomínios devem estabelecer certos limites ao uso das áreas comuns como, por exemplo, a proibição de crianças menores de dez anos de usarem as áreas comuns sem o acompanhamento de um adulto. Nesse sentido, recomenda-se a instalação de avisos nas áreas comuns.

“Cabe à administração, caso presencie ou seja informada de que essas regras estão sendo descumpridas e de que alguma criança esteja sendo deixada em situação de risco, entrar em contato e, se for o caso, notificar os responsáveis para que cumpram as regras do condomínio. Importante deixar o fato registrado, inclusive, se for o caso, para a aplicação de multas/penalidades”, afirma o advogado. 

Pontos de atenção 

● Restringir acesso às instalações elétricas, áreas técnicas, pontos de risco e equipamentos ou maquinários;

● Manter os sistemas e dispositivos de segurança com as inspeções e manutenções correspondentes;

● Garantir as sinalizações de alerta/advertência;

● Efetuar regularmente a manutenção de sistemas e instalações de risco (elétrica, gás, elevador, portas e portões, guarda-corpo, sistemas de prevenção contra incêndio etc.);

● Exigir o uso de equipamentos de proteção individual (EPIs) por parte dos colaboradores e prestadores de serviços;

● Manter a equipe de colaboradores atenta às instalações, reportando prontamente ao síndico qualquer situação incomum;

● Manter a constância das manutenções;

● Contratar empresas especializadas para cada atividade;

● Cobrar Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) durante atividades na edificação;

● Elaborar cronograma de inspeção prévia, que possa indicar pontos de risco;

● Recomendamos campanhas de conscientização sobre riscos específicos em cada edificação.

Os principais riscos e como preveni-los 

1. Afogamentos em piscinas: a piscina é uma das principais preocupações quando se fala em acidentes infantis em condomínios. Afogamentos podem ocorrer em questão de segundos, mesmo em locais com pouca profundidade. Para evitar tragédias, algumas medidas são essenciais:

o cercas de segurança ao redor da piscina, com altura adequada e portões que se fecham automaticamente;

o capas protetoras resistentes quando não estiver em uso, capazes de suportar o peso de uma criança pequena sem afundar;

o placas informativas alertando sobre a profundidade da piscina, o perigo de não supervisionar crianças e as regras de uso do local;

o presença de salva-vidas em horários de maior movimento ou, no mínimo, disponibilidade de boias e equipamentos de resgate;

o manutenção frequente da área molhada, garantindo que os pisos não sejam escorregadios;

o Santa Catarina tem legislação específica em relação a itens de segurança obrigatórios em piscinas. Os condomínios do estado devem se adequar aos requisitos expressos na Lei n. 16.768/2015, que foi regulamentada pelo Decreto n. 1.412/2017. 

2. Choques elétricos: instalações elétricas em áreas comuns representam riscos para crianças, especialmente em regiões próximas às piscinas e playgrounds. Para evitar acidentes, deve-se providenciar:

o instalação de protetores de tomadas em locais acessíveis às crianças;

o revisão periódica da rede elétrica, evitando fios expostos ou ligações improvisadas;

o uso de dispositivos diferenciais residuais (DR), que desligam a energia automaticamente em caso de curto-circuito ou descarga elétrica;

o atenção redobrada em áreas externas, garantindo que refletores e tomadas estejam devidamente isolados contra chuva e umidade.

3. Quedas em playgrounds e escadas: os espaços de lazer infantil, como parquinhos, devem ser projetados para minimizar riscos de quedas e impactos graves, para isso se deve adotar: 

o pisos emborrachados ou gramados no playground para amortecer quedas;

o brinquedos seguros e certificados, livres de ferrugem e partes soltas que possam causar ferimentos; 

o corrimãos e grades em escadas e rampas, garantindo apoio para crianças pequenas;

o inspeção periódica dos equipamentos para identificar sinais de desgaste, como parafusos soltos ou superfícies desgastadas;

o Crianças até cinco não devem ficar sozinhas em escadas, pois o censor de luz pode não reconhecer a presença devido à baixa estatura. Assim, o local fica escuro, as portas geralmente são pesadas e elas podem ficar trancadas.

4. Portões, garagens e acessos: evitar que crianças saiam sozinhas do condomínio ou acessem áreas perigosas é fundamental para a segurança, por isso é fundamental:

o posicionar estrategicamente câmeras de monitoramento, em pontos de entrada e saída;

o instalar portões automáticos com travas de segurança, prevenindo que crianças menores consigam abri-los sem supervisão;

o treinar todos os funcionários, orientando-os a identificar situações de risco e intervir quando necessário;

o realizar um rigoroso controle de acesso, garantindo que crianças pequenas não saiam desacompanhadas;

o monitorar o acesso e a circulação de crianças em garagens: crianças não devem brincar dentro ou próximo das garagens. Além disso, os motoristas devem ter muita atenção ao dirigir ou manobrar o carro, para evitar atropelamentos;

o instalar placas de sinalização, as quais possuem um papel importante na precaução de acidentes em condomínios, sendo que, além disso, são obrigatórias e previstas em Lei;

o Salão de festas: o risco é eminente na cozinha, em que produtos perigosos (ex.: álcool, espetos, fósforos) devem ser guardados em locais seguros. Crianças não devem ter acesso ao fogão e à churrasqueira.