Publicado no dia 21 de maio deste ano, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a norma NBR 16.747/2020 - Inspeção predial - Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento, regula a realização de Inspeção Predial e o fornecimento de Relatório de Inspeção.

A Inspeção Predial, assim agora regulada, objetiva constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, caracterizado pelos seus sistemas e subsistemas, proporcionando acompanhamento sistematizado do comportamento em uso prolongado, visando sempre conservar a vida útil mantendo as condições suficientes para proporcionar segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação.

Esta norma objetiva instruir a gestão do síndico na operação e manutenção da edificação e quando realizada regularmente pode contribuir para reduzir riscos técnicos e econômicos decorrentes da perda de desempenho. Sua periodicidade pode ser regulada por legislação específica, ou mesmo estabelecida pelo profissional responsável pela inspeção, que passa a se chamar inspetor predial. Este poderá ser engenheiro ou arquiteto habilitado e fornecer registro de responsabilidade técnica, ART ou RRT.

Os resultados da inspeção predial são sempre referenciados ao momento de sua realização, já que as edificações estão sujeitas ao dinamismo de sua utilização e a exposição ao intemperismo degradante. Tal inspeção não se presta a instruir ações judiciais de responsabilização por eventuais irregularidades construtivas, já que não há fundamentação técnica das avaliações, que são sensoriais. Também não tem a finalidade de avaliar desconformidades relativas ao cumprimento de todas as normas técnicas aplicáveis às edificações.

O caráter sensorial da inspeção exclui do processo a identificação de irregularidades que não se manifestem ou somente possam ser visualmente identificados por ensaios tecnológicos específicos. A inspeção predial, objeto desta Norma, também não substitui as inspeções periódicas do programa de manutenção, da ABNT NBR 5674, que estão previstas em manual regulado pela ABNT NBR 14037.

A nova norma traz etapas mínimas a serem cumpridas no desenvolvimento do trabalho, incluindo avaliações dos objetivos de cada uma delas, como: levantamento e análise de dados e documentação (solicitados e disponibilizados), anamnese para a identificação de características e histórico geral da edificação, vistoria da edificação (de forma sistêmica), classificação das irregularidades constatadas, recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas e organização das prioridades em patamares de urgência. A inspeção predial pode recomendar a contratação de inspeções prediais especializadas, ou outras ações, para que se possa aprofundar e refinar o diagnóstico.

Desta forma os Laudos Técnicos de Inspeção Predial passam a ter seu conteúdo padronizado, permitindo aos contratantes exigir a sua conformidade e as recomendações técnicas de restauração devem ser apresentadas de forma clara e acessível, permitindo fácil compreensão aos leigos.

A vistoria contempla a verificação da estrutura da edificação, normalmente concreto armado. Assim os pilares, lajes e vigas visíveis são examinadas para identificar deformações ou corrosão de armaduras.

O sistema elétrico é verificado, principalmente considerando os relatos de ocorrências dos moradores relacionados a desarmes de disjuntores e outros eventos como curtos-circuitos, queimas frequentes de lâmpadas, acionamento conjunto de chuveiros elétricos como causa de desarme de disjuntores e sensação de redução de potência de iluminação em lâmpadas.

No sistema de abastecimento de água é verificado o consumo médio mensal, pelas faturas da concessionária, também podem ser identificados vazamentos visíveis. Eventualmente a tubulação da rede de combate a incêndio pode apresentar vazamento, principalmente nos trechos subterrâneos. As cisternas e o reservatório elevado são verificados quanto a vazamentos e o estado interno da impermeabilização.

A rede de proteção contra descargas atmosféricas é verificada quanto a sua integridade e funcionamento. Infiltrações pelas fachadas são verificadas e a pintura externa é avaliada quanto à necessidade de repintura e ou lavação.

O revestimento cerâmico externo das fachadas é inspecionado estatisticamente. A ocorrência de desprendimentos da fachada, que sejam relatados pelos condôminos, devem ser verificadas e relatadas.

Os elevadores são inspecionados e a casa de máquinas é vista em busca de infiltrações e estado de conservação daquele ambiente. As portas corta fogo são verificadas quanto à eficiência do seu fechamento automático e vedação.

Os extintores de incêndio são verificados quanto à pressão de operação. O telhado de cobertura é verificado quanto à estanqueidade e estado de conservação, bem como suas calhas.

Os terraços de uso condominial são verificados quanto a infiltrações. As calçadas são verificadas quanto à conformidade urbanística. Os muros divisórios são inspecionados quanto a sua integridade e estabilidade. Os pisos e paredes das áreas comuns são inspecionados.

A iluminação do condomínio é verificada. A acessibilidade de deficientes é conferida. Todas as dependências condominiais são inspecionadas.

Os apartamentos que solicitarem inspeção, em função de possíveis danos estruturais ou de fachadas, deverão ser visitados e os danos efetivamente existentes devem constar do Relatório.

Aécio de Miranda Breitbach é engenheiro civil, membro do IBAPE/SC e ex-professor da Universidade Federal de Santa Catarina.