A demanda por energia elétrica cresce com a modernidade e muitos circuitos entram em colapso de modo silencioso, por isso é preciso ficar atento às instalações dos condomínios – antigos e novos –, para evitar sobrecarga, gastos desnecessários e até mesmo incêndios.

No ano passado, o zelador do Condomínio Solar Angra dos Reis, no Centro de Florianópolis, percebeu que uma das tampas dos quadros elétricos do edifício estava energizada. O alerta foi logo repassado à síndica na época, Simone Monguilhott,que acionou uma empresa especializada para realizar a avaliação das instalações elétricas. O resultado foi a identificação de vários problemas, que não apenas resultavam no consumo excessivo de energia, mas ofereciam até mesmo risco de incêndio à edificação.

Com mais de 30 anos de existência e 111 unidades distribuídas em uma torre, o Solar Angra dos Reis é um modelo de condomínio muito presente em Florianópolis e nas grandes cidades catarinenses. Antigo e com grande quantidade de apartamentos, o residencial foi construído quando os hábitos da população eram diferentes, sem a alta demanda por energia trazida por aparelhos modernos, como ar-condicionado, aquecedores e torneiras elétricas.

“Condomínios antigos estão mais propícios a esta situação”, comenta o engenheiro eletricista Roberto Krieger, coordenador da Câmara de Engenharia Elétrica do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Santa Catarina (CREA-SC). Um exemplo comum citado por Roberto é o novo dimensionamento dos circuitos para chuveiros elétricos, que agora exige a substituição de condutores e dispositivos de proteção, os disjuntores.

Sinais de alerta: é hora de buscar ajuda profissional

Problemas generalizados nas instalações elétricas costumam ocorrer em condomínios mais antigos, mas é importante que síndicos de edifícios novos também se mantenham atentos. Alguns ‘sinais’, que podem ser observados inclusive por pessoas que não têm conhecimento na área, ajudam a perceber que chegou a hora de buscar ajuda técnica.

“Quando o síndico verificar sobrecargas, quedas constantes de disjuntores, queima de equipamentos, está na hora de se atentar às instalações elétricas”, explica o engenheiro eletricista Rafael Ferreira Santana, que atua na empresa Jota Jota Materiais Elétricos na Grande Florianópolis. Essa atenção é imprescindível porque curtos-circuitos, sobrecargas e descargas elétricas são as principais causas de incêndio em instalações, destaca o especialista.

Alguns desses sinais de alerta foram identificados no Condomínio Conjunto Habitacional Argus, localizado no bairro Coqueiros, em Florianópolis. Inaugurado em 1983 e constituído por 34 blocos com 16 unidades cada - totalizando 544 apartamentos e cerca de 2 mil moradores -, o residencial foi considerado por muito tempo o maior da região. Mas quase 34 anos se passaram, e após alguns pequenos reparos na rede elétrica, veio a necessidade de uma grande reforma, que terá início neste ano.

“Há algum tempo começamos a ouvir reclamações de moradores sobre queda de energia em seus apartamentos, diminuição na potência, entre outras situações que começaram a nos preocupar”, relata o síndico, Cleverton Maciel. Ele ainda conta que foi observado que a rede de fornecimento de energia, entre o poste da Celesc e os quadros de distribuição – os relógios medidores -, é muito antiga e está fora dos padrões e normas vigentes, como identificaram especialistas contratados.

Sem entusiasmo com ‘milagreiros’

Tanto no condomínio Argus quanto no Solar Angra dos Reis foi dado um passo importante após a constatação dos ‘sinais’ de alerta: a aprovação em assembleia para decidir pela reforma, e na sequência a busca por uma empresa ou profissional especializado, com boas referências no mercado, dada a complexidade da obra.

No caso do Solar Angra dos Reis, a síndica profissional Simone optou por contratar uma empresa do ramo que já possui parceria com uma fornecedora de materiais elétricos. “A instaladora e a fornecedora de materiais elétricos forneceram todo o material e mão de obra necessários, com Anotação de Responsabilidade Técnica [ART] assinada por um engenheiro eletricista que também é bombeiro civil, e acabou por nos acrescentar outros quesitos de segurança, que complementaram a excelente obra realizada por eles”, avalia a gestora.

Essa atenção especial quanto à empresa ou ao profissional contratado é um ponto destacado pelo engenheiro eletricista do CREA-SC. Ele orienta o síndico a sempre buscar suporte e orientação de um especialista legalmente habilitado e com formação na área de engenharia elétrica, além de exigir a emissão da ART. “Não se entusiasme com milagreiros e soluções simples num ambiente extremamente complexo como é o das instalações elétricas”, aconselha Roberto.

Revisão preventiva: mais vida útil e menos problemas

Circuitos elétricos de condomínios podem durar até 30 anos, mas a vida útil depende do cuidado e manutenção, que devem se tornar hábito durante esse período. Segundo o engenheiro Rafael, o ideal é que os edifícios antigos façam a cada cinco anos uma inspeção completa da parte elétrica, enquanto nos novos pode ser a cada 10 anos. As manutenções preventivas, por sua vez, devem ocorrer anualmente, para a checagem das subestações, para-raios, dispositivos de proteção contra incêndio, entre outros.

“Em prédios com mais de 30 anos, talvez seja necessário rever toda a parte elétrica, para saber se o condomínio conta com um aterramento adequado e se segue as recomendações da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), com dispositivo de proteção diferencial residual, o DR, que é obrigatório em edificações desde 1997”, observa Rafael.

Além da segurança e rendimento, as melhorias ainda reduzem ou eliminam a chamada ‘fuga’, combatendo o desperdício de energia elétrica. “Estudos apontam que uma estrutura adequada reduz, em média, 5% do valor da conta de energia”, comenta o engenheiro.

Quando a reforma é necessária

A necessidade de uma grande reforma é constatada pelo engenheiro eletricista, após visita às instalações e emissão de laudo técnico. Conforme o engenheiro Rafael, na obra de modernização, que pode ser realizada em etapas, é feita a adequação dos circuitos de força, troca dos condutores e disjuntores, correção no dimensionamento, troca de iluminação, entre outros.

No condomínio Solar Angra dos Reis, a reforma total durou 10 meses, com investimento de aproximadamente R$ 150 mil, incluindo material e mão de obra. Para o pagamento, os condôminos optaram pelo parcelamento em 10 vezes, negociado sem acréscimo de juros com a empresa encarregada.

“Tivemos alguns transtornos, sim. Não há como evitar numa obra dessa natureza, porém foi tudo absolutamente contornado e resolvido pela empresa contratada, que estava sempre à disposição para sanar os problemas inesperados, inclusive nos finais de semana”, comenta a síndica Simone, ao classificar o resultado como “um sucesso”. “Trouxe economia e segurança aos moradores. Valeu cada centavo aplicado”.

No caso do residencial Argus, o síndico Cleverson está na contagem regressiva para que acabem as limitações dos moradores. “Temos relatos de algumas unidades habitacionais que já lidam com a questão de precisar ter o cuidado em não ligar, por exemplo, chuveiro elétrico com ar-condicionado ao mesmo tempo”, descreve, ao relatar ainda que não se sabe se em gestões anteriores havia sido feita alguma manutenção nas instalações. “Até onde tenho conhecimento, não havia sistematização de ações específicas de manutenção da rede elétrica, algo que pretendo implantar a partir dessa reforma”.

Passo a passo do síndico na avaliação das instalações elétricas

Para quem não é especialista, o assunto é complexo, por isso, listamos os principais passos que os síndicos podem seguir tanto para manutenção preventiva quanto corretiva, assim como o que deve ser observado ao contratar o responsável pela obra.

Acione um engenheiro eletricista que fará a avaliação das instalações elétricas, incluindo a adequação às normas NR10, NBR 5410 e NBR 14039, com emissão de laudo técnico.

Na visita técnica de inspeção deve ser feito o levantamento dos pontos que necessitam de medição, laudo e manutenção dos sistemas elétricos.
Solicite a emissão do relatório técnico de inspeção elaborado por um engenheiro eletricista registrado no CREA. Esse documento atesta as condições atuais das instalações vistoriadas. A partir da emissão do laudo é possível estabelecer as prioridades para execução de manutenção corretiva e planejar a manutenção preventiva.

O laudo com ART deve ser apresentado em assembleia para que os condôminos fiquem cientes dos problemas existentes e, conforme a gravidade dos problemas, a reforma se torna prioritária.

Identificando os problemas

As fotos dos sistemas elétricos do Condomínio Solar Angra dos Reis, antes e depois da reforma identificam problemas comuns em muitos prédios. Confira abaixo:

Quadro de disjuntores do condomínio 

Problema: Quadro sem identificação.
Risco: Em caso de necessidade de interrupção de algum circuito específico, isso não será possível. E ainda se corre o risco de desligar circuitos que não possam ou não devam ser interrompidos.
Solução: Identificar todos os circuitos e seus respectivos disjuntores, colar etiquetas adesivas e montar o prontuário atualizado das instalações para que possa ser consultado em caso de necessidade de intervenção na rede elétrica.

Caixa de passagem 

Problemas: Emendas da fiação danificadas pelo tempo, coloração da fiação não identificada ou trocada.
Riscos: Emendas malfeitas e com o isolamento danificado podem ocasionar aquecimento excessivo da fiação, aumentando o risco de incêndios. O consumo de energia ainda aumenta significativamente. Para garantir a segurança das instalações, a norma pede que seja obedecido um padrão de cores para as fiações. A organização dentro de um quadro elétrico é essencial para que não haja risco para as pessoas responsáveis pela manutenção e para o próprio equipamento.
Soluções: Refazer as emendas com o uso de conectores específicos, pois as fitas isolantes têm validade curta e devem ser trocadas ano a ano. Identificar quais fios estão com a coloração trocada e substituí-los ou identificá-los. Organizar a fiação e refazer emendas e conexões.

Quadro elétrico depois da reforma