Apesar da repercussão nacional em torno do recente julgamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre locações de curta temporada por plataformas como Airbnb, especialistas alertam que ainda é precipitado tratar o entendimento como uma decisão definitiva sobre o tema.

O posicionamento da Segunda Seção da Corte, no início de maio,  consolidou uma linha de interpretação importante ao considerar que a exploração de imóveis por plataformas de short stay descaracteriza a destinação residencial dos condomínios edilícios. No entanto, o precedente não possui efeito vinculante, ou seja, não obriga automaticamente juízes e tribunais do país a seguirem o mesmo posicionamento.

A avaliação é do advogado Gustavo Camacho, que destaca que o entendimento firmado no julgamento representa uma sinalização relevante sobre a direção adotada pelo Tribunal, mas não encerra o debate jurídico. “Esta decisão não é definitiva e tampouco é uma súmula vinculante. Trata-se de um julgado importante, mas voltado ao caso concreto analisado”, explica. Segundo ele, diferentemente de decisões anteriores sobre o tema, que haviam sido tomadas por turmas específicas do STJ, desta vez a decisão foi unificada pela Corte, ainda que por maioria apertada, de cinco votos a quatro.

Na prática, o julgamento reforça a tendência de entendimento do Tribunal de que locações de curtíssima temporada possuem natureza atípica e estariam associadas a uma destinação não residencial das unidades, o que impacta diretamente a gestão condominial. Para Camacho, isso torna desnecessário que condomínios residenciais tragam, expressamente, uma vedação ao uso de plataformas de hospedagem para exploração econômica, já que o julgado aponta para a incompatibilidade da prática com a finalidade residencial do empreendimento.

Ainda assim, o advogado ressalta que síndicos e administradores devem agir com cautela. Diante da ausência de pacificação definitiva sobre a matéria, ele recomenda que a discussão seja levada à Assembleia Geral, permitindo que os moradores compreendam os riscos de judicialização tanto na hipótese de proibição quanto de autorização das locações de curta temporada. “O melhor caminho, neste momento, é que a posição do condomínio esteja expressamente prevista na Convenção, seja para proibir ou para autorizar”, afirma.

Como adequar a Convenção para proibir ou autorizar

Caso a opção seja permitir esse tipo de locação, a tendência apontada pelo entendimento do STJ é a necessidade de alteração formal da convenção condominial, com aprovação de dois terços dos condôminos, conforme previsto no artigo 1.351 do Código Civil, já que haveria mudança da destinação da unidade autônoma. Em contrapartida, segundo a interpretação do julgamento, a proibição poderia ser adotada sem necessidade de quórum qualificado, embora Camacho recomende que a vedação também conste expressamente da convenção para reduzir conflitos interpretativos e reforçar a segurança jurídica.

Para condomínios que optarem pela autorização, a orientação é estabelecer regras claras em convenção e regulamento interno, disciplinando a atividade e prevenindo conflitos relacionados à segurança, circulação de pessoas e convivência.

“Recomenda-se que a autorização não seja genérica, mas detalhada para evitar litígios interpretativos. Uma cláusula eficaz deve definir precisamente o conceito de "estadia de curta temporada", estabelecendo limites de ocupação e responsabilidades objetivas do proprietário por danos causados por seus hóspedes às áreas comuns”, destaca Camacho.

O advogado sugere ainda a inclusão de dispositivos que condicionem a atividade ao cumprimento de um regulamento de uso específico. Este documento deve prever procedimentos rigorosos de check-in, identificação prévia de usuários junto à portaria e a proibição de eventos ou festas nas unidades. Além disso, é prudente estabelecer a obrigatoriedade de um seguro de responsabilidade civil e a criação de um fundo de reserva suplementar para custear o desgaste acentuado das áreas comuns decorrente da maior rotatividade.

Vale lembrar que, os proprietários que atualmente anunciam imóveis em plataformas digitais não precisam interromper imediatamente a atividade. “Como não se trata de uma decisão vinculante, não há necessidade de paralisação imediata”, esclarece o advogado.

O debate, segundo Camacho, também deve mobilizar incorporadoras e novos empreendimentos residenciais. A recomendação é que o tema seja enfrentado já na fase de incorporação imobiliária, com regras claras previstas desde a elaboração da convenção condominial, reduzindo inseguranças futuras e alinhando expectativas entre moradores, investidores e administradores.

A reviravolta no STJ e o futuro do Airbnb nos condomínios

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afetou a discussão sobre a possibilidade de aluguel de curta temporada em condomínios residenciais — modelo amplamente explorado por plataformas como o Airbnb. Na prática, o tema foi submetido ao rito dos recursos repetitivos, mecanismo que concentra o julgamento de questões jurídicas idênticas para fixar uma tese obrigatória para todos os tribunais do país.

A controvérsia foi cadastrada como Tema 1.443, no início de junho, sob relatoria do ministro Raul Araújo. Com a medida, o colegiado determinou a suspensão nacional de todos os processos pendentes sobre a matéria até que a tese vinculante seja definida.

Para o advogado Gustavo Camacho, a iniciativa tem um objetivo claro. "O STJ quer consolidar uma decisão com efeito vinculante por meio do recurso repetitivo. Quando julgado, esse entendimento impactará os condomínios em todo o Brasil e balizará todas as ações judiciais, tornando-se a posição definitiva da Corte sobre o tema", explica.

O cenário atual favorece a gestão

Apesar da espera pela tese definitiva, o contexto atual é amplamente favorável aos condomínios. Em maio de 2026, a própria 2ª Seção sinalizou sua tendência ao julgar o REsp 2.121.055. Por 5 votos a 4, o colegiado entendeu que a exploração reiterada e profissionalizada de locações de curta duração pode desvirtuar a finalidade residencial do imóvel.

Com isso, fixou-se que a atividade só é permitida se expressamente autorizada por dois terços dos condôminos, mediante alteração da convenção, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.

O Tema 1.443 vem justamente para transformar esse entendimento recente em uma tese vinculante definitiva. Enquanto o julgamento de mérito não ocorre, a suspensão nacional dos processos permanece em vigor.

"Até lá, as orientações aos gestores continuam as mesmas", reforça Camacho. Para síndicos e administradoras, a recomendação prática é aproveitar este período de suspensão para levar o debate às assembleias e incluir a vedação ou regulamentação expressa na convenção condominial.