A morte de uma moradora dentro do próprio ambiente que deveria representar segurança expôs uma ferida profunda na gestão condominial brasileira. Em Caldas Novas (GO), o síndico Cléber Rosa de Oliveira confessou o assassinato da condômina Daiane Alves Souza, encerrando de forma brutal uma sequência de conflitos que, segundo a investigação, vinham se arrastando há meses.

Longe de um episódio isolado, o crime revela uma escalada de embates administrativos e judiciais dentro do condomínio. Foram mais de 12 processos, cortes de água e energia, acusações de perseguição, denúncias formalizadas ao Ministério Público com agravante de abuso de função e relatos de monitoramento reiterado da moradora. A apuração aponta que o cargo de síndico teria sido utilizado como instrumento de pressão e constrangimento, incluindo tentativa de expulsão por suposta “conduta antissocial”.

O caso reacende um debate que vai além da tragédia individual: quais são os limites jurídicos do poder do síndico? Como a governança interna pode falhar? E que fatores emocionais podem transformar conflitos administrativos em violência extrema?

Limites legais e responsabilidade

Do ponto de vista jurídico, o advogado Gustavo Camacho, especialista em questões condominiais, reforça que o síndico é representante legal do condomínio, com atribuições definidas no artigo 1.348 do Código Civil. “Ele deve administrar, zelar pelas áreas comuns, cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia. Mas seus poderes não são ilimitados. Não pode extrapolar a gestão ordinária sem aprovação coletiva nem agir de forma arbitrária”, pontua.

Segundo ele, a atuação administrativa transforma-se em abuso quando o síndico ultrapassa as atribuições legais ou utiliza o cargo para benefício próprio ou para prejudicar moradores. “Aplicar multas sem justificativa, restringir áreas comuns de forma discriminatória ou tomar decisões relevantes sem assembleia são exemplos de abuso de poder, que podem gerar responsabilidade civil e até criminal”, avalia Camacho.

O advogado destaca que práticas como monitorar um morador por câmeras, segui-lo ou criar obstáculos à sua rotina podem configurar o crime de stalking, previsto no artigo 147-A do Código Penal. “Essas condutas ultrapassam completamente os limites da administração condominial e podem ser interpretadas como perseguição reiterada”, reforça Camacho. Além disso, o fato de o autor ocupar o cargo de síndico pode agravar a situação, pois ele exerce função de confiança e quando se utiliza dessa posição para constranger ou perseguir há abuso do poder conferido.

Mesmo sob o argumento de estar “defendendo o condomínio”, a ilegalidade não encontra justificativa. “Nenhum síndico pode violar direitos individuais sob esse pretexto. A defesa do condomínio deve ocorrer dentro dos limites da lei”, destaca Camacho.

O advogado também chama atenção para situações de conflito de interesses, como quando o síndico possui atividade comercial no próprio condomínio. “A lei não proíbe, mas exige imparcialidade e transparência. Se utilizar o cargo para favorecer seus próprios interesses, pode ser responsabilizado e até destituído”, lembra o especialista.

A perda de neutralidade pode gerar responsabilidade civil e criminal. E não apenas para o síndico. “O condomínio pode responder solidariamente por atos praticados em seu nome, embora possa depois buscar ressarcimento do gestor. Conselheiros e subsíndicos também podem ser responsabilizados por omissão se forem coniventes com práticas abusivas”, lembra Camacho.

Em casos de abuso persistente, o morador deve documentar ocorrências e reunir provas. A assembleia pode ser convocada para destituição do síndico, conforme o artigo 1.349 do Código Civil. “A destituição é instrumento eficaz para cessar abusos, desde que as irregularidades estejam documentadas e a convocação respeite as formalidades legais”, explica Camacho.

Agora, quando houver indícios de crime, como ameaça, perseguição ou injúria, o registro de Boletim de Ocorrência é indispensável. “O cargo de síndico não confere imunidade. Medidas protetivas de urgência podem ser aplicadas sempre que houver risco à integridade física ou psicológica”, afirma o advogado.

Governança e equilíbrio institucional

Para a advogada e síndica Cleuzany Lott, que atua há mais de 10 anos no segmento condominial, o caso revela não apenas um desvio individual, mas fragilidades institucionais. Segundo ela, conflitos fazem parte da rotina condominial, mas o que ocorreu no caso de Caldas Novas (GO) foi uma ruptura completa dos limites da função do síndico.

Além disso, ela ressalta que subsíndico e conselho não existem apenas para examinar balancetes. “Devem fiscalizar a gestão como um todo, inclusive a conduta. Quando esses órgãos se omitem, cria-se ambiente propício à concentração excessiva de poder”, pontua Cleuzany. Ela lamenta ainda que, na prática, esses cargos muitas vezes são ocupados de forma protocolar, pois há dificuldade de encontrar pessoas dispostas a assumir responsabilidade real, o que enfraquece os mecanismos internos de controle.

Percepção compartilhada por Camacho, que reforça que essa omissão pode gerar responsabilidade. “Conselheiros e subsíndicos podem responder por culpa in vigilando se forem coniventes com práticas abusivas”, lembra.

Onde termina o papel administrativo

A síndica Letícia Duarte, cofundadora da Condohabil, destaca que muitos conflitos nascem da confusão entre esfera coletiva e privada. “O papel do síndico é representar demandas coletivas. Quando a situação deixa de impactar o coletivo e passa a ser estritamente privativa de uma unidade é preciso cautela”.

Segundo ela, a diferença entre fiscalização legítima e abuso está na legislação e na postura democrática. “O síndico não é dono do condomínio. Deve agir com base no que determina o Código Civil, a convenção e o regimento”, pontua a gestora. O artigo 1.348 delimita as competências do cargo e qualquer ação fora desse escopo pode ser questionada judicialmente.

Em conflitos recorrentes com um mesmo morador, Letícia recomenda cautela redobrada. “Toda ação precisa estar pautada em evidências, como fotos, registros e documentos, e baseada nas normas internas. Se houver alegação de perseguição, o síndico deve compartilhar decisões com o conselho, envolver o jurídico e buscar mediação”, explica Letícia. Ela também ressalta a importância da autocrítica, para poder avaliar se não há antipatia pessoal interferindo nas decisões.

Quando o conflito deixa de ser técnico

A psicóloga Marilaine Bittencourt de Freitas Lima, que atua na área clínica e empresarial, acrescenta que o risco aumenta quando o ocupante do cargo confunde função com identidade. “Quando a pessoa não diferencia cargo de identidade, qualquer discordância vira ameaça pessoal. O contraditório passa a ser vivido como ataque”, pontua.

Ela explica que condomínios são microcosmos sociais, onde convivência obrigatória e interesses distintos podem gerar disputas de controle. “Sem mediação e regras claras, o conflito sai do campo administrativo e entra no campo pessoal”, avalia Marilaine. Ela afirma ainda que a escalada para o ódio raramente ocorre por um fato isolado. Geralmente há sinais prévios, como rigidez, necessidade excessiva de controle e intolerância ao contraditório. A violência grave costuma ser o ápice de um padrão anterior.

A psicóloga relata ainda que, perseguição e vigilância contínua produzem impactos psicológicos profundos, como ansiedade crônica e sensação permanente de insegurança. Dessa forma, muitas vítimas demoram a buscar ajuda porque os sinais são graduais e acabam sendo naturalizados. Quando a autoridade institucional está envolvida, o impacto é ainda maior, pois há ruptura de confiança e sensação de desamparo.

Para Marilaine, liderança exige maturidade emocional, pois a gestão não é apenas técnica. É preciso ter o dom de administrar pessoas e conflitos. Sendo assim, ela dá como dica para condôminos, especialmente mulheres, que não subestimem sinais de ameaça ou constrangimento. “Registrem, busquem apoio formal e não normalizem pequenas agressões”. Enquanto para os gestores, a recomendação é que não personalizem críticas, criem regras claras, documentem decisões e busquem mediação quando houver polarização. “Cargos de autoridade exigem equilíbrio emocional e isso deve ser considerado critério, não detalhe”, conclui.

Conflitos sensíveis e polarização

Temas como barulho e locação por temporada costumam escalar rapidamente. Para Letícia, no caso do barulho, é preciso educação condominial. “Perturbação do sossego pode ocorrer em qualquer horário. E nem todo problema é coletivo. Sendo assim, muitas situações devem ser resolvidas diretamente entre vizinhos”, pontua. Sobre locação por temporada, a orientação é buscar respaldo legal e deliberar em assembleia. “Quando há decisão formal registrada em ata, deixa de ser imposição individual e passa a ser regra coletiva”.

Camacho acrescenta que, caso o síndico tenha interesses comerciais no próprio condomínio, deve agir com imparcialidade. “Se utilizar o cargo para favorecer seus negócios, pode ser responsabilizado por conflito de interesses”, afirma.

Prevenção técnica e maturidade emocional

Para Marilaine, não existe prevenção absoluta, mas há redução de risco. Hoje, a NR-1 já reconhece os riscos psicossociais como parte das responsabilidades organizacionais. Se empresas precisam considerar saúde mental na gestão, precisamos ampliar essa consciência para outras funções que concentram poder e lidam com tensão constante.

“Defendo critérios seletivos mais exigentes, incluindo preparo em mediação e avaliação de competências emocionais. Liderar exige tolerância à frustração e inteligência emocional. Liderança sem maturidade psíquica representa risco”, afirma a psicóloga.

Letícia acrescenta que o síndico precisa desenvolver habilidades de mediação e controle emocional, já que está exposto a estresse constante. Além disso, Cleuzany reforça que assembleias participativas e fiscalização ativa são antídotos contra personalismo e concentração de poder.

As três perspectivas convergem no sentido de que a gestão condominial envolve limites legais, governança efetiva e preparo emocional. O caso de Caldas Novas (GO) deixa um alerta contundente para síndicos e condôminos em todo o país. Conflitos fazem parte da vida em coletividade, mas quando governança falha, limites legais são ignorados e emoções substituem instituições, tensões administrativas podem se transformar em tragédias anunciadas.

Para Marilaine, liderança exige maturidade emocional, a gestão do condomínio não é apenas técnica, é preciso ter o dom de administrar pessoas e conflitos.