O pagamento do condomínio tem ficado para depois na vida dos brasileiros. Segundo o Índice Superlógica, que acompanha mais de 100 mil condomínios em todo o país, a inadimplência atingiu 7,19% em junho, o maior patamar em um ano.

Assim, o que antes era um problema pontual para os condomínios passou a ser um risco constante: o fantasma da inadimplência está mais presente do que nunca e ameaça o equilíbrio financeiro de muitos condomínios residenciais e comerciais.

Para quem está à frente da gestão, o impacto é imediato: o atraso nas cotas compromete o caixa e dificulta o planejamento das despesas básicas, como folha de pagamento, contratos de manutenção e contas de consumo. Mesmo a inadimplência de poucos moradores já é suficiente para desencadear um efeito dominó, capaz de desestabilizar todo o orçamento. É como um círculo vicioso: qualquer atraso afeta a previsão de receita e, sem reação rápida, o problema tende a se agravar.

O Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação, Administração de Imóveis, Incorporadoras, Shopping Centers e Condomínios (Secovi) já sentiu esse movimento de inadimplência nos últimos meses. De acordo com o presidente do Secovi Florianópolis, Márcio Koerich, o aumento da inadimplência é consequência direta da conjuntura econômica.

“Temos observado um aumento na inadimplência das taxas condominiais, que é reflexo do aumento contínuo dos custos de manutenção dos prédios, que em muitos casos superam a inflação”, explica.

O setor também sente os reflexos da migração crescente de pessoas para o litoral catarinense, especialmente na Grande Florianópolis, um dos destinos mais procurados do país. “O aumento da população gera maior necessidade de manutenção, segurança e melhorias nas áreas comuns, o que impacta diretamente as finanças condominiais”, acrescenta.

A inadimplência, portanto, não é apenas um desafio de gestão, mas um reflexo direto da fragilidade financeira das famílias brasileiras. O encarecimento do custo de vida, os juros altos, a inflação persistente e a carga tributária em expansão pressionam o orçamento doméstico e comprometem o pagamento de algumas contas. Diante disso, muitos condôminos acabam priorizando dívidas com juros mais pesados, deixando o condomínio em segundo plano.

Gestão preventiva: o que o síndico pode (e deve) fazer

Manter o equilíbrio financeiro é um dos maiores desafios de quem administra um condomínio. As despesas não esperam: folha de pagamento, contratos de manutenção e contas de consumo continuam chegando todos os meses. Mas quando a receita não entra, cabe ao síndico ter jogo de cintura e visão estratégica para não comprometer o funcionamento dos serviços essenciais. Afinal, um condomínio é uma pequena empresa com obrigações fixas e responsabilidade compartilhada entre os moradores.

Com o cenário econômico ainda instável e as novas regras tributárias se aproximando, a palavra de ordem para os próximos anos é prevenção. Ter fôlego de caixa, previsibilidade e parcerias sólidas será fundamental para atravessar períodos de incerteza sem que o caixa entre em colapso.

Fundos de reserva, rateios extras e controle rigoroso de gastos ajudam, mas nem sempre bastam. Por isso, muitos condomínios têm recorrido a garantidoras condominiais. Nesse modelo, a empresa antecipa integralmente a receita mensal do condomínio, oportunizando que o síndico consiga administrar o condomínio sem sobressaltos e sem depender do humor do caixa. É uma espécie de seguro do caixa: o condomínio recebe em dia, e a garantidora assume a cobrança dos inadimplentes.

Essa segurança faz toda a diferença em momentos de aperto. A síndica profissional Joice Honório, CEO da JH Síndica e vice-presidente da Associação dos Síndicos de Santa Catarina (ASDESC) explica que esse tipo de parceria tem sido essencial para manter a gestão em equilíbrio:

“Na maioria das vezes, os condomínios trabalham com fluxo de caixa, então não têm uma grande reserva guardada. Com a garantidora, conseguimos manter a receita e evitar impactos no caixa. Isso é raro em condições normais, porque mesmo que os valores atrasados sejam pagos depois com juros, há uma deficiência momentânea que complica a gestão administrativa e financeira”, explica.

Além de estabilizar o fluxo de recursos, as garantidoras também assumem a parte mais delicada da administração: a cobrança dos devedores. É como se elas fossem além de uma empresa de cobrança tradicional, que apenas repassa os valores à medida que os recebe. Nesse caso, a garantidora não só antecipa os recursos, como também absorve o risco.

A especialista Fátima do Rocio Gabardo, fundadora e CEO do Grupo DSC (que administra as empresas Duplique Santa Catarina e DSC Condominial), explica que o modelo traz estabilidade ao caixa e tranquilidade à administração.

“O síndico não precisa lidar diretamente com a inadimplência e pode focar a administração e as melhorias. Com um fluxo de caixa regular, o condomínio ganha poder de negociação, podendo planejar pagamentos com antecedência e programar obras e reformas, sem preocupações com pagamento de juros e correção nos valores”.

Segundo ela, o aumento no valor dos aluguéis e a maior rotatividade de inquilinos têm impulsionado a procura pelo serviço. Muitos condomínios passaram a considerar a contratação de uma garantidora assim que o fluxo de caixa começa a ser afetado ou há necessidade de uma taxa extra para obras e benfeitorias.

Como o síndico pode se preparar

Diante desse cenário, especialistas são unânimes: prevenir é sempre melhor do que remediar. Mais do que reagir aos atrasos, o síndico precisa antecipar tendências e preparar o condomínio para oscilações do mercado, garantindo estabilidade financeira e evitando surpresas.

Entre as principais estratégias estão:

• monitorar mensalmente os índices de inadimplência e adotar medidas de cobrança imediata, evitando que os atrasos se tornem acumulativos;

• manter o cadastro de condôminos sempre atualizado, facilitando notificações e comunicação eficiente;

• planejar financeiramente o condomínio, criando reservas que cubram pelo menos três meses de despesas fixas;

• buscar apoio profissional, seja por meio de uma administradora estruturada ou da contratação de garantidora de crédito;

• conscientizar os moradores sobre o impacto de atrasos no caixa do condomínio, usando assembleias, comunicados e relatórios claros;

• estabelecer prazos e formas de cobrança em convenção e regimento interno, preservando o bom relacionamento entre moradores e gestão e evitando disputas pessoais ou acusações de favorecimento.