O mercado imobiliário aquecido e a intensa movimentação de locações e vendas em Balneário Camboriú têm acendido um alerta entre os profissionais do setor, para o aumento dos casos de porteiros, zeladores e síndicos atuando como clandestinos na venda e locação de imóveis.

A prática, além de ilegal, coloca em risco a segurança jurídica de proprietários e compradores e pode gerar sérias consequências legais.

De acordo com o Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Santa Catarina (CRECI-SC), apenas profissionais devidamente registrados e com número de inscrição ativo podem intermediar a compra, venda, permuta ou locação de imóveis. No entanto, é cada vez mais comum que moradores e visitantes recorram a funcionários de condomínios para obter informações ou até fechar negócios, sem saber que estão cometendo uma infração.

O presidente do CRECI-SC, Marcelo Brognoli, explica que o Conselho promove fiscalizações periódicas e campanhas educativas para coibir a prática, especialmente em regiões com grande volume de imóveis de temporada, como o litoral catarinense. Além disso, atua de forma rigorosa diante das denúncias. 

“Quando recebemos a denúncia de alguém atuando na clandestinidade com intermediação de imóveis, seja no agenciamento ou no auxílio à venda ou locação de um imóvel de um morador, a fiscalização autua esse falso corretor e comunica a ilegalidade à Polícia Civil ou ao Ministério Público, que são os órgãos responsáveis por dar prosseguimento ao processo na Justiça”, detalha.

Mesmo assim, Brognoli ressalta que os condomínios precisam adotar medidas preventivas. “Em primeiro lugar, o síndico deve fazer um trabalho preventivo, orientando porteiros, zeladores e colaboradores sobre a ilegalidade de intermediação de negócios imobiliários sem a presença de um corretor de imóveis”. Ele acrescenta ainda que o síndico precisa ter consciência de que pode inclusive ser responsabilizado pela prática do exercício ilegal da profissão de corretor de imóveis, caso seja feita por funcionários ou terceirizados em seu condomínio.

Brognoli também observa que, do ponto de vista profissional, isso representa uma concorrência totalmente desleal e ilegítima com os corretores que se dedicam a um trabalho sério e comprometido. Um porteiro que atua na clandestinidade não tem a formação necessária para dar a segurança jurídica ao negócio. Essa intermediação ilegal gera graves riscos ao consumidor.

Base legal e responsabilidades compartilhadas

O procurador jurídico do CRECI-SC, Flaviano Vetter Tauscheck, que atua há mais de duas décadas no campo do Direito Imobiliário, reforça que o exercício ilegal da profissão tem fundamento claro na legislação. 

“A Lei Federal nº 6.530/1978 estabelece que somente podem exercer a profissão de corretor de imóveis aqueles devidamente inscritos no CRECI. Quem realiza intermediações, avaliações ou negociações imobiliárias sem registro comete a contravenção penal de exercício ilegal da profissão, prevista no artigo 47 do Decreto-Lei nº 3.688/1941, sujeito a pena de prisão simples e multa”, explica.

Ele acrescenta que, além dessa norma, o Decreto nº 81.871/1978, que regulamenta a lei, reforça que toda atividade de intermediação imobiliária deve ser praticada exclusivamente por corretores habilitados e inscritos no Conselho Regional. “Trata-se de uma profissão regulamentada e a exigência legal visa proteger o consumidor e garantir segurança jurídica às transações imobiliárias”, destaca Tauscheck.

Já Brognoli lembra que as penalidades para quem atua de forma irregular vão além da autuação administrativa. “Caso um porteiro, zelador ou síndico seja flagrado atuando na venda, locação ou intermediação de imóveis, ele poderá ser condenado e perder a condição de réu primário, pagar cestas básicas e prestar serviços comunitários. Esse colaborador do condomínio ou terceirizado será considerado um clandestino sujeito às penalidades da lei e, muito provavelmente, perderá o emprego”, explica. 

O CRECI-SC defende uma atualização da legislação, por meio do Projeto de Lei nº 3614/2015, que propõe a criminalização da atuação clandestina no mercado imobiliário, com o agravamento das penas. A entidade busca que as punições sejam mais rigorosas, a exemplo do que já ocorre em outras atividades, como, por exemplo, na medicina.

O presidente do Conselho chama atenção ainda para os riscos enfrentados pelos consumidores que negociam com pessoas não habilitadas. “Muitas vezes é a economia de uma vida toda que é colocada nas mãos de alguém sem a devida qualificação ou, pior, de um golpista. Inúmeros são os casos de quem economiza para passar as férias tranquilamente e, quando você chega ao imóvel alugado, não é nada do que foi prometido”, alerta Brognoli. 

A visão de quem vive o problema nos condomínios

A síndica e corretora de imóveis Rosana Zambrzycki, que acompanha de perto as rotinas de gestão e as relações entre condôminos, funcionários e prestadores de serviço, confirma que o problema é recorrente e exige atenção constante.

“Infelizmente é uma prática que ainda acontece com frequência. Muitos moradores, funcionários ou até síndicos acabam se envolvendo em negociações imobiliárias sem ter o devido registro no CRECI, muitas vezes por desconhecimento da lei”, relata.

Segundo ela, a atividade de corretagem é muito específica e regulamentada.

“Basta oferecer, intermediar ou negociar imóveis em nome de terceiros, com a intenção de obter vantagem, para que isso já configure exercício ilegal da profissão. Além de prejudicar os corretores credenciados, essas práticas colocam em risco os próprios envolvidos, pois qualquer problema na transação recai sobre quem participou sem respaldo legal”, pontua Rosana. 

A síndica explica que já presenciou diversas situações de irregularidade. “Em um dos casos, um morador começou a captar imóveis e intermediar negociações dentro do condomínio, o que acabou interferindo em uma venda conduzida por um corretor credenciado. Esse morador chegou a exigir metade da comissão, mesmo sem ter qualquer registro profissional. No final, a venda não se concretizou por causa dessa exigência indevida”, relata. 

Ela também cita o caso de um funcionário que aproximou um inquilino do proprietário, dizendo se tratar de um ‘bom cliente’. O resultado foi prejuízo ao dono do imóvel, que, confiando nessa indicação, deixou de fazer a análise de perfil adequada.

De acordo com Rosana, há ainda casos de corretores que tentam monopolizar a atuação dentro de determinados condomínios, o que também é irregular. “Essa prática fere a livre concorrência e o Código de Ética Profissional. O síndico precisa manter postura neutra e firme, orientando e, quando necessário, denunciando situações irregulares”, pondera. 

Quando as irregularidades são identificadas, a síndica afirma que o primeiro passo é a orientação. “Com os funcionários, buscamos conscientizar. Dependendo da gravidade, o trabalhador é advertido e o caso encaminhado ao CRECI. Já quando se trata de moradores, é essencial também formalizar denúncia ao Conselho Regional, para que sejam tomadas as medidas legais cabíveis”, explica. 

Rosana destaca o papel do síndico na prevenção. “Mesmo não sendo fiscal do CRECI, ele é o responsável legal pela administração do condomínio e deve agir sempre dentro da lei. Ignorar ou permitir essas práticas pode gerar consequências sérias, inclusive responsabilidade solidária em casos de prejuízos”, reforça. Ela alerta que, quando é o próprio síndico quem atua de forma irregular, o problema é ainda mais grave, pois fere a confiança da coletividade e pode resultar em denúncia e destituição do cargo.

Para ela, o caminho é o diálogo e o respeito à legislação. “O primeiro passo é não fechar os olhos. Conversar com os envolvidos, buscar orientação com o CRECI e, se necessário, registrar denúncia. A gestão deve deixar claro que qualquer intermediação imobiliária precisa ser feita por profissional habilitado. Isso protege tanto o condomínio quanto os próprios moradores”, avalia a síndica.

Rosana também chama atenção para o comportamento de alguns profissionais credenciados. “Alguns corretores, mesmo registrados, acabam contribuindo para situações delicadas ao interfonarem ou ligarem para síndicos e porteiros pedindo contatos de proprietários. Essa atitude abre brechas para conflitos e constrangimentos, podendo colocar o próprio corretor em situação antiética. É essencial manter respeito aos limites legais e à privacidade dos condôminos”, afirma. 

Educação e parceria institucional

O presidente Marcelo Brognoli reforça que o CRECI-SC mantém campanhas permanentes de conscientização e atua em parceria com o poder público, por meio do diálogo com inúmeras entidades para alertar sobre os riscos da atuação dos clandestinos nos condomínios e nas ruas. 

“A Polícia Militar já é uma parceira tradicional no combate a essas práticas. As prefeituras de Florianópolis e Bombinhas também atuam conjuntamente conosco. Neste ano, assinamos um convênio com o Procon-SC e estamos ampliando o termo de cooperação com o Ministério Público de Santa Catarina”, cita o presidente. 

Além disso, para Brognoli, a educação é o caminho mais eficaz para enfrentar o problema. “Acreditamos que a educação é a melhor forma de fazer com que todas as partes cumpram a legislação. O CRECI-SC atua muito com orientação, tanto aos corretores quanto ao público em geral. Mas também atuamos firmemente no cumprimento da lei quando o rigor das normas precisa ser aplicado para garantir a ordem pública e a segurança nos negócios imobiliários”, destaca.

Consequências para condomínios e consumidores

• Condomínios também podem ser responsabilizados: se ficar comprovado que o condomínio tinha conhecimento e permitia a prática irregular, ele pode responder solidariamente por eventuais danos causados. Por isso, recomenda-se que as administrações proíbam expressamente qualquer intermediação imobiliária por funcionários ou terceirizados e orientem seus colaboradores sobre os riscos legais;

• Concorrência desleal e riscos ao mercado: a intermediação irregular configura concorrência desleal e desequilibra o mercado. Dessa forma, os prejuízos atingem toda a cadeia imobiliária – do consumidor, que perde proteção jurídica; ao corretor, que sofre concorrência desleal; até o próprio mercado, que perde credibilidade;

• Prevenção como estratégia: a melhor forma de evitar prejuízos é verificar sempre a habilitação do profissional, consultando o registro no site do CRECI-SC ou pedindo a carteira profissional do corretor. Negociar com profissional registrado é uma forma de se resguardar contra fraudes, já que o corretor responde civil, ética e administrativamente por sua conduta. Além disso, é indicado incluir cláusulas contratuais proibindo a intermediação por funcionários; orientar síndicos e colaboradores sobre os riscos legais; e encaminhar ao Conselho qualquer suspeita de irregularidade.