Utilizada com frequência para solucionar conflitos patrimoniais, familiares, societários, entre outros, tais institutos também podem ser utilizados no universo dos condomínios.

Especialista em resolução de conflitos na área imobiliária, e Diretora Jurídica da Conversatio Arbitragem & Mediação, a advogada Giordani Flenik explica que, na mediação, a terceira pessoa que ajuda as partes a chegarem a um acordo é chamada de mediador, que não decide, auxilia as partes a restabelecerem a comunicação, fazendo com que exponham suas razões e anseios diante do conflito existente entre elas, e sejam ouvidas, e com isso, possam chegar a um consenso.

Arbitragem

No caso da arbitragem, uma das pessoas envolvidas no conflito leva o problema a um árbitro ou Câmara de Mediação e Arbitragem, para que este árbitro profira uma sentença, de acordo com as regras estabelecidas e em conformidade com a Lei Federal nº 9.307/96.

Nessa situação, as demais pessoas envolvidas no conflito são chamadas a participar, apresentando provas e argumentações, e o árbitro vai decidir a questão proferindo uma sentença arbitral, que tem valor jurídico igual à de um Juiz de Direito, do Poder Judiciário.

A mediação e a arbitragem, enquanto métodos confiáveis e adequados de solução de conflitos, são importantes ferramentas para os condomínios na resolução dos problemas, desde infrações à Convenção do condomínio, cobrança de devedores e até mesmo na solução de dificuldades com prestadores de serviços em geral, tudo isso de forma muito mais ágil, eficiente e sigilosa, e que na maioria as vezes preserva o relacionamento, fator importante para a continuidade das parcerias e da convivência social.

Mesmo depois de tantos anos de vigência da Lei de Arbitragem, ainda existe um certo desconhecimento, tanto por parte dos advogados, quanto da população em geral, prevalecendo a “cultura do litígio”. Por isso, imprescindível que o ecossistema condominial, esse entendido como síndicos, administradoras, advogados e o próprio moradores sejam conscientizados dessas possibilidades, e, na ocorrência de um conflito, levem em consideração a melhor forma de resolvê-lo, sem necessariamente ter que levar ao Judiciário.

Quando utilizar

Segundo a especialista Giordani, em princípio, todas as questões de condomínios podem ser solucionadas por estas formas extrajudiciais: inadimplência, desrespeito ao regulamento interno ou convenção, desavença entre condôminos, problemas com fornecedores e até envolvendo funcionários. Em muitos casos que envolvem relacionamentos, a mediação é a forma mais indicada, porém, não é indicado que o síndico ou o advogado tentem ser os próprios mediadores, porque, de acordo com a Lei esse mediador deve ser uma pessoa neutra e imparcial, sem qualquer tipo de vínculo com as partes.

De acordo com a advogada, a mediação é um procedimento voluntário, ou seja, qualquer uma das partes pode propor à outra esta forma de solucionar o conflito, mas ninguém pode ser obrigado a aderir. “Quando ambas as partes concordam e colaboram entre si para a obtenção de um acordo satisfatório, dizemos que ocorre a verdadeira pacificação social”, pontua.

Já a arbitragem fica vinculada à existência da ‘cláusula compromissória’, que é a previsão escrita de resolver os problemas através deste método, e não por vias judiciais. “Esta previsão deve estar inserida na Convenção do Condomínio para que a participação das partes envolvidas seja obrigatória ou eventualmente em contrato (quando é o caso de uma contratação de serviços ou compra de produtos). As convenções mais antigas geralmente não trazem esta previsão, e os condomínios dependem desta inclusão para que as questões sejam resolvidas pela arbitragem”, esclarece Giordani.

No entanto, ela pondera que a ausência da cláusula não impede que a parte interessada busque uma Câmara de Arbitragem e tente resolver o conflito por esta via. Inexistindo a cláusula, a Câmara irá contatar a outra parte, explicar como é o procedimento e elencar as vantagens de se optar por esta forma. “A experiência nos mostra que a cada 10 pessoas convidadas, oito comparecem. Portanto, existe um bom interesse das pessoas em resolver as questões de forma mais prática e amigável. O que falta às vezes é uma oportunidade, ou ainda as partes se sentem constrangidas diante do outro e, ao invés de tentar dialogar, se retraem” relata.

Investimentos

Com relação aos custos, esclarece que “Geralmente árbitros e mediadores são vinculados a Câmaras de Mediação e Arbitragem, que possuem tabelas de valores para as despesas destes procedimentos. Na maioria das vezes o mediador cobra por hora de trabalho, enquanto na arbitragem são calculadas as despesas do processo e os honorários do árbitro de acordo com o valor da questão conflituosa”, explica.

Porém, Giordani lembra que tanto a mediação quanto a arbitragem têm custos bem menores do que um processo judicial, levando-se em conta o tempo da demanda, que, no Poder Judiciário atualmente é de 12 anos (até última instância), em média, enquanto na arbitragem menos de um ano, e na mediação, até em questão de horas.

Segundo a advogada, síndicos e administradoras já têm usado essas formas para solucionar questões de condomínio, como em casos de inadimplência. “Os episódios são tratados de forma rápida, simples e sigilosa, sem traumas, sem desgastes e despesas de um processo judicial. E o melhor de tudo é que se evidencia a boa-fé, tanto do condomínio, quando do condômino, no sentido de resolver a questão amigavelmente, o que é muito saudável para a boa convivência entre todos”, explica Giordani.

E outra facilidade atual é que hoje a maioria das Câmaras atendem de forma virtual, sem a necessidade das partes se deslocarem. Com a tecnologia, pode ser realizada uma arbitragem ou uma mediação em qualquer parte do mundo.

Câmara aprova projeto que permite resolução de conflitos em condomínios por arbitragem

A Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) da Câmara dos Deputados aprovou o Projeto de Lei nº 4.081/2021, que autoriza o uso da arbitragem para solucionar conflitos em condomínios. A medida permite que as convenções condominiais incluam cláusulas que encaminham desentendimentos entre vizinhos para essa via, buscando mais agilidade e menos burocracia do que a Justiça comum.

Essa possibilidade já existia a partir da Lei 9.307/96, mas que agora vem reforçada com o Projeto 4.081/21. Segundo o projeto, a cláusula de arbitragem, uma vez aprovada em assembleia, passa a valer para todos os condôminos. O texto busca dar segurança jurídica a uma prática já aceita pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) e tem como objetivo fortalecer os métodos alternativos de resolução de conflitos, contribuindo para uma convivência mais harmônica. Com a aprovação na CCJ, o projeto agora segue para o Senado.