Pergunta: Uma unidade foi arrematada em leilão judicial e o novo proprietário já possui a escritura registrada em seu nome. No entanto, o antigo proprietário ainda ocupa o imóvel e se recusa a sair. O novo dono procurou a administração exigindo a entrega de tags, senhas e o livre acesso às dependências do condomínio. Podemos conceder acesso ao arrematante mesmo sem a desocupação física da unidade? Isabela síndica, Florianópolis

Resposta: A resposta, do ponto de vista jurídico, é sim. No Brasil, o dono de um imóvel é quem tem seu nome no registro oficial (a matrícula). Pense na matrícula do imóvel como a "certidão de nascimento" jurídica. Quem consta lá como proprietário é, para todos os efeitos legais, o dono do imóvel. No caso descrito, o arrematante que já possui a "escritura registrada em seu nome", logo, é o único e legítimo proprietário da unidade, adquirindo todos os direitos legais sobre a propriedade.

Um desses direitos, previsto no Código Civil (Art. 1.335). 1) Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; 2) Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores. Negar acesso ao proprietário legal é um ato ilícito que pode gerar um processo judicial e indenização contra o condomínio.

A orientação correta para o síndico é: solicitar ao novo proprietário a cópia da matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, que comprova a sua propriedade.

De posse da matrícula, a administração deve, sim, providenciar o cadastro do novo proprietário e a entrega de tags, senhas e controles de acesso às áreas comuns. É prudente que o síndico formalize o ato. Pode-se criar um "Termo de Entrega de Acessos", onde o novo proprietário declara estar ciente de que a posse da unidade privativa ainda depende de uma medida judicial própria. Isso ajuda a delimitar as responsabilidades.

Embora não seja uma obrigação, é uma boa prática que o síndico comunique formalmente ao antigo morador que, a partir daquela data, o novo proprietário legal terá acesso às áreas comuns, para evitar surpresas e mitigar conflitos.

É fundamental entender que uma coisa é o acesso às áreas comuns (dever do condomínio) e outra é a desocupação do apartamento (dever do novo proprietário). O condomínio não pode e não deve intervir nisso.

O novo dono, para tomar posse física de sua unidade, deve ingressar com uma Ação de Imissão na Posse. Neste processo, um juiz expedirá um mandado para que o antigo morador desocupe o imóvel, voluntariamente ou, se necessário, com o auxílio de força policial.

Gleydsa Wagner Advocacia
OAB/SC: 37.594
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