Pergunta: Adquiri um apartamento que já possuía a sacada integrada à cozinha, onde foi feita a remoção da porta divisória para aplicar o espaço interno. Essa modificação foi realizada por um antigo dono, há pelo menos duas gestões passadas. O atual síndico, no entanto, está exigindo a apresentação de uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) referente a essa obra, sob pena de aplicação de multa. Ele pode exigir documentação técnica de uma obra realizada por proprietários anteriores? Mario, Condômino

Resposta: A Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), disciplinada pela Lei nº 6.496/1977 e pelo sistema CONFEA/CREA, constitui instrumento de controle profissional destinado a vincular obra ou serviço a profissional habilitado. No âmbito condominial, a ABNT NBR 16.280 estabelece que reformas com potencial impacto sobre estrutura, vedação ou segurança devem ser previamente comunicadas ao síndico, instruídas com o respectivo projeto e a ART — o que evidencia o caráter preventivo do controle, voltado ao momento anterior ou concomitante à execução.

A controvérsia reside em saber se esse dever de fiscalização pode ser exigido retroativamente, com efeitos punitivos em face do atual proprietário, em relação à obra realizada por antigo ocupante há mais de duas gestões.

A obrigação de emissão da ART era originariamente do responsável técnico contratado à época, e o dever de exigência prévia competia ao síndico então no exercício do cargo. A inércia do condomínio em exigir a documentação no momento oportuno, somada à tolerância prolongada ao longo de duas gestões e à consolidação da situação fática, pode suscitar a aplicação do princípio da supressio (perda do direito pela inércia qualificada), também aplicável às relações condominiais.

Ademais, impor ao atual adquirente a regularização documental de obra pretérita, por meio de ART extemporânea — cuja emissão, quando possível, costuma encontrar óbices administrativos após determinado período —, transfere-lhe responsabilidade que não lhe era imputável no momento da aquisição.

Mas isso não significa afastar o dever de zelo do síndico (art. 1.348, V, do Código Civil). No caso, havendo dúvida técnica concreta sobre a segurança da intervenção, a via adequada não é a exigência de documentação pretérita de cumprimento inviável, mas a solicitação de laudo técnico atual, elaborado por profissional habilitado e devidamente registrado via ART, destinado a atestar a estabilidade estrutural e a inexistência de riscos. Essa medida compatibiliza o poder de fiscalização com a segurança jurídica e a boa-fé objetiva.

Portanto, a imposição de multa pela inexistência de um documento extemporâneo pode configurar abuso de direito, passível de impugnação administrativa em assembleia ou, se necessário, pela via judicial.

RMP Advocacia
Rogério Manoel Pedro
OAB/SC 10745
(48) 99654.0440