Pergunta: Ficamos sabendo que alguns dos impostos do nosso condomínio, relativo aos anos de 2020 a 2024, não foram recolhidos nos devidos prazos legais durante a gestão anterior do condomínio. Eles encontram-se em protesto e dívida ativa, com risco de bloqueio judicial e impedimento para operações com bancos e prestadores. O síndico profissional anterior sabia e não pagou, a administradora sabia de toda a situação e omitiu as informações junto ao Conselho e condôminos. A pendência nunca constou em balancetes e nem das prestações de contas em assembleias, levando os condôminos a aprovarem as contas baseados em falsas informações. A administradora tem um contrato de prestação de serviços contábeis e administrativos e não teria, por obrigação, que comunicar ao Conselho tal situação? De quem cobrar essa responsabilidade? Conselheira / Florianópolis
Resposta: A situação descrita revela graves falhas na gestão condominial que podem gerar responsabilização civil. Quando impostos não são recolhidos e essa informação é omitida dos condôminos, configura-se violação aos deveres legais fundamentais.
A administradora contratada para serviços contábeis e administrativos possui obrigação legal de informar ao Conselho e aos condôminos sobre todas as pendências tributárias. O Código Civil estabelece que a gestão deve ser transparente e baseada na boa-fé. Omitir débitos em protesto e dívida ativa constitui prestação de contas falsa, violando frontalmente o contrato firmado e a legislação condominial.
O ex-síndico também responde pessoalmente pelos danos causados ao condomínio. Conforme os artigos 186, 927 e 1.348 do Código Civil, o síndico que age com culpa ou dolo deve ressarcir os prejuízos. A omissão consciente de informações tributárias caracteriza gestão temerária e negligente.
Os condôminos podem ajuizar ações judiciais contra ambos, pleiteando ressarcimento dos valores em atraso, juros, multas e eventuais danos morais. Quanto às contas aprovadas, caberá propor uma ação anulatória da deliberação assemblear cumulada com perdas e danos contra o ex-síndico, que aprovou as contas baseadas em informações falsas. Essa ação visa desconstituir a aprovação viciada por omissão dolosa de informações essenciais. E mais: se foram utilizados documentos falsos nos balancetes (CND inexistentes, por exemplo), poderá haver responsabilização criminal dos envolvidos.
Caberá, ainda, a propositura de uma rescisão contratual cumulada com perdas e danos contra a administradora pelo grave descumprimento contratual, incluindo a cobrança da multa prevista no respectivo contrato.
RMP Advocacia
Rogério Manoel Pedro
OAB/SC 10745
(48) 99654.0440
