Pergunta: Diante da penhora judicial da garagem de uma moradora por dívida trabalhista, e considerando a cláusula expressa na convenção condominial que proíbe a cessão ou transferência do direito de uso a terceiros que não sejam moradores (proprietários ou inquilinos), como fica a situação da possível venda ou aluguel dessa vaga para pessoas de fora do condomínio? Marília Helena, Conselheira.

Resposta: A questão proposta pela leitora é recorrente nos condomínios e refere-se aos limites das restrições impostas pela convenção quando confrontadas com decisões judiciais, especialmente em casos de arrematação de vagas de garagem.

Muitas convenções condominiais proíbem expressamente a cessão ou transferência do direito de uso de vagas de garagem a terceiros não residentes. Porém, quando uma vaga é penhorada e arrematada em leilão judicial, surge um aparente conflito normativo.

O Código Civil estabelece que os abrigos para veículos "não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio" (art. 1.331, §1º). Essa norma busca garantir a segurança dos condôminos, limitando a circulação de pessoas não vinculadas ao condomínio.

Neste aspecto, vale citar o recente julgado da 4ª Turma do STJ, que considerou a possibilidade de alienação judicial de vaga de garagem, embora restringindo "a participação na hasta pública exclusivamente aos condôminos" (REsp 2.095.402-SC).

O entendimento firmado pela Segunda e Terceira Turma do STJ também é no sentido de vedar a venda de vaga de garagem para terceiro estranho ao condomínio, conforme previsto no art. 1.331, § 1º, do CC/2002, prevalecendo mesmo no caso de alienação judicial por hasta pública.

Embora exista entendimento diverso de que as restrições convencionais não podem ser opostas ao arrematante em hasta pública, pois se trata de aquisição originária, entendo que a vedação expressa na convenção quanto à alienação da vaga de garagem a terceiros se coaduna com a norma legal mencionada, reforçando a autonomia condominial, a segurança e convivência no condomínio, e o equilíbrio entre a execução judicial e os direitos coletivos.

RMP Advocacia
Rogério Manoel Pedro
OAB/SC 10745
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