Pergunta: Supondo que uma das unidades do condomínio que está inadimplente tenha como morador o filho do dono do imóvel. Ele consta como usufrutuário, devidamente averbado na matrícula da unidade junto ao registro de imóveis. Neste caso, a ação de cobrança deve ser feita contra o proprietário do imóvel ou o usufrutuário? Mario Graga, Florianópolis

Resposta: Quando um imóvel possui usufruto registrado, como no caso em que o pai é proprietário, mas concedeu usufruto ao filho, existe uma responsabilidade compartilhada entre usufrutuário e proprietário. O Código Civil estabelece, no artigo 1.403, I, que ao usufrutuário incumbe arcar com as "despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu", mas o artigo 1.404 complementa que o proprietário é responsável pelas "despesas extraordinárias de conservação".

A natureza propter rem das obrigações condominiais (que acompanham o imóvel) faz com que o proprietário nunca se desvincule completamente da responsabilidade pelo pagamento. Mesmo concedendo o usufruto, o proprietário mantém interesse jurídico sobre o bem.

Na prática jurídica, recomenda-se que a ação de cobrança ou execução seja direcionada a ambos - usufrutuário e proprietário - em litisconsórcio passivo, desde que o registro do usufruto seja anterior ao período do débito. Isso garante maior segurança ao condomínio para a recuperação dos valores, especialmente considerando que o usufrutuário responde prioritariamente pelas despesas ordinárias; e o proprietário responde pelas despesas extraordinárias.

O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento pela responsabilidade solidária em diversas decisões, reconhecendo que as taxas condominiais constituem obrigação propter rem, vinculada tanto ao direito real de propriedade quanto ao direito real de usufruto.

Para o condomínio, incluir ambos na ação de cobrança evita discussões sobre a natureza das despesas (ordinárias ou extraordinárias) e amplia as possibilidades de satisfação do crédito, podendo, inclusive, resultar na penhora do próprio imóvel em caso de inadimplência persistente.

RMP Advocacia
Rogério Manoel Pedro
OAB/SC 10745
(48) 99654.0440

Supondo que uma das unidades do condomínio que está inadimplente tenha como morador o filho do dono do imóvel. Ele consta como usufrutuário, devidamente averbado na matrícula da unidade junto ao registro de imóveis. Neste caso, a ação de cobrança deve ser feita contra o proprietário do imóvel ou o usufrutuário?