Pergunta: Os condôminos podem alugar seus apartamentos pelo Airbnb ou o condomínio pode proibir?

Resposta: O tema é bem polêmico realmente e nós temos decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e decisões do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC). O tribunal catarinense costuma ser bastante favorável ao Airbnb porque entende a plataforma como locação por temporada.

No entanto, o julgado mais interessante que temos a esse respeito e que melhor abordou o tema, foi o RESP 1819075 do Rio Grande do Sul. O respectivo RESP que foi julgado no STJ tem 78 laudas, só que ele não abordou o tema fundamental: se a utilização de aplicativos de hospedagem configura locação por temporada ou atividade de hotelaria.

Porque se for atividade de hotelaria, nós vamos estar diante de uma alteração de destinação das unidades autônomas, de residencial para comercial. No entanto, se for locação por temporada é o clássico tipo de locação que não pode ultrapassar 90 dias de duração e manteria a natureza residencial da edificação.

O que o Recurso Especial trouxe de interessante é que a convenção de condomínio tem esse poder de regulamentação pelo princípio da autonomia privada. E assim, com base nesse princípio da autonomia, seria necessário que, para que o Airbnb ou plataformas similares não pudesse ser implementado nas dependências do condomínio, houvesse uma regra na convenção impedindo esse expediente.

Desta forma, é necessário alterar a convenção com a votação de dois terços do total dos condomínios para que conste esse impedimento. Mas, mesmo assim, ainda não é um expediente 100% seguro porque comporta muitas discussões e dúvidas.

Karpat & Camacho Advogados Associados
Gustavo Camacho
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