Pergunta: Sou proprietária de um apartamento e pergunto: legalmente, os votos que devem ser considerados numa assembleia, são somente dos condôminos ou inquilinos com procuração que estejam presentes na assembleia, seja virtual ou presencial, ou seja, que tenham assistido a assembleia? É legal proprietários apenas se registrarem no aplicativo do condomínio, seja fazendo login ou via registro de IP, mas não participarem da assembleia e votarem nos itens tratados dentro do app, sem ter, efetivamente, a presença na assembleia?

Resposta: O art. 1.354-A do Código Civil normatizou de forma definitiva a possibilidade de realização de assembleias virtuais ou híbridas nos condomínios edilícios, desde que não seja vedada pela Convenção e sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, debate e voto. Estas modalidades ampliam a possibilidade de participação dos condôminos nos importantes debates propostos pela administração do condomínio.

No parágrafo primeiro deste artigo é indicado que o edital de convocação deve informar que a assembleia será eletrônica (ou híbrida) e como os condôminos devem acessar, se manifestar e votar. Portanto, já é nesta oportunidade que o edital deve prever a plataforma de participação e a forma de registro de presença e voto, a fim de estimular a participação efetiva do condômino durante as deliberações.

Além disso, o parágrafo quinto do mesmo artigo faculta ao condomínio criar “normas complementares relativas às assembleias eletrônicas” no regimento interno e “definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade”. Assim sendo, a preocupação da leitora pode ser resolvida na elaboração e aprovação dessas normas complementares para incentivar a participação efetiva dos condôminos.

Vale lembrar que todas as solenidades da assembleia presencial devem ser obedecidas na modalidade virtual, tais como o lançamento do edital, convocação de todos os condôminos, deliberação e votação somente dos assuntos pautados, apuração dos votos pelos critérios indicados na convenção (fração ideal ou outro), envio da ata assemblear no prazo previsto na convenção etc.

Neste aspecto, o art. 1352 do Código Civil determina que “salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais”, e em segunda convocação, “a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial” (art. 1.353), ou seja, se exige a presença do condômino ou seu procurador na assembleia.

Nas palavras do jurista Caio Mário da Silva Pereira, a “Assembleia Geral é o órgão deliberativo e soberano do condomínio”, de modo que é a seara legalmente indicada para se discutir as necessidades e providências a serem realizadas pela administração.

Por tudo isso, recomenda-se que o condomínio adote normas que regulamentem a participação e votação nas assembleias eletrônicas, de modo que os assuntos em pauta sejam efetivamente deliberados pelos presentes.

RMP Advocacia
Rogério Manoel Pedro
OAB/SC 10745
(48) 99654 0440