Pergunta: Estamos tentando implantar uma loja de conveniência no condomínio e para isso, pensamos em construir uma sala ao lado da administração do condomínio. Qual o quórum para aprovação desses dois itens na assembleia?

Resposta: A questão proposta pela leitora é bem atual pela multiplicação dessa modalidade de empreendimento nos condomínios residenciais ou mistos, porquanto agrega uma inegável comodidade aos moradores pela oferta de produtos de primeira necessidade no espaço condominial.

No caso em apreço, o condomínio pretende construir uma sala ao lado da administração e aprovar o uso desse novo espaço para a loja de conveniência.

A dúvida reside em saber qual o quórum necessário para a implementação em ambos os casos? Inicialmente, é preciso lembrar que a expressão "obra" empregada pela lei deve ser adotada no sentido amplo, englobando construções, benfeitorias e qualquer melhoramento, como aquisição de pertenças, conforme a definição do art. 93 do Código Civil.

A nova sala que vai comportar a loja não existente no plano inicial da edificação e no memorial de incorporação, tratando-se, portanto, de “acréscimo” indicado na definição do art. 1.342 do Código Civil, independentemente de sua natureza (obra útil ou voluptuária): Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Portanto, entendo que o quórum necessário para a aprovação da construção da nova sala exigirá o quórum de aprovação por ⅔ da totalidade dos condôminos.

No que tange a aprovação da implementação da loja, anoto que o tema ainda suscita polêmica, visto que ora se entende que há desvio de finalidade residencial, o que depende de ⅔ dos votos dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil); mas há entendimento que defendem a aprovação pela maioria absoluta ao equiparar a instalação do mercado a uma obra útil (art. 1.341, II). De toda a forma, não entendo que seja necessária a unanimidade, haja vista a recente alteração da redação do art. 1.351 do Código Civil, salvo se o mercado venha a alterar a destinação de alguma área já existente no condomínio (ex.: salão de jogos pela loja).

Portanto, diante das peculiaridades da questão proposta, entendo que a aprovação de ambos os pleitos (construção da sala e implementação do mercado) por ⅔ dos condôminos dará uma maior segurança jurídica ao Condomínio.

Vale frisar, por oportuno, que a instalação de minimercados em condomínios exige também outras discussões além do questionamento da leitora, tais como a validação da parte contábil do negócio, bem como licenças do Corpo de Bombeiros e da Vigilância Sanitária, sem esquecer da eventual responsabilidade solidária ou subsidiária do condomínio em caso de defeitos na prestação de serviços da empresa exploradora do espaço.

RMP Advocacia
Rogério Manoel Pedro
OAB/SC 10745
(48) 99654 0440